国家统计局刚刚公布了2019年1-8月份全国房地产开发投资和销售情况，2019年1-8月份住宅商品房销售均价为9318元/平方米，相比于2018年销售均价8544元/平方米，同比增长9.3%；全国房价依然在快速上涨，如果使用3倍杠杆，收益率更可观，投资房产依然是抵抗通货膨胀的，从全国看房价是同比上升9.3%，但是有些区域是上涨的，会比较慢，甚至会出现下跌，有些区域会上涨比较快，所以买房选择城市非常重要，最保值的城市我认为是北上广深一线城市，最佳投资城市我认为是2线城市中人口净流入增长率快的城市。

最保值的城市

最保值的城市，我认为是我国的4个一线城市，北上广深，原因如下：

北上广深的绝对购买力强

北上广深聚集了我国大多数顶级的公司，顶级公司聚集了顶级的人才，顶级人才的收入相比于其他城市是高的，绝对购买力是最强，北上广深购买力强是房价能够坚挺的物质基础。

反映居民购买力有两个常用指标，一个指标是居民可支配收入，另一个指标是居民储蓄。2018年北上广深居民总储蓄为84955.78亿元，人均储蓄为11.52万元。2018年北上广深居民总可支配收入为45426.30亿元，人均储蓄为6.15万元。北上广深的人均可支配收入和人均储蓄远高于2线城市、3线城市。

北上广深人口基数大，需求大。

从人口基数看，2018年末北上广深总常住人口为7371万人，总面积为3.21万平方公里，北上广深以0.33%的土地，居住着全国5.26%的总人口，这还在北京和上海严控人口的前提下的数据。

从增量看，由于北京上海控制人口，人口增长缓慢，北京出现了负增长，而深圳和广州人口出现大幅增长，总体看，北上广深人口是净流入。

从户籍看，户籍情况看，北上广深人口本地化空间很大，随着户籍制度改革深化推进有望释放部分住房需求。当前常住人口与户籍人口之差大于500万人的有上海、北京、深圳、东莞、广州、天津6座城市。

2004年是我国房地产市场和土地市场的转折点。这一年，我国土地出让全面实行了“招拍挂”制度（招标、拍卖、挂牌），这使得土地供应增速大幅减慢。在2005年之前的8年，我国土地出让总面积的年平均增速为28%。而在从2005至2017年这13年中，土地出让年平均增速仅为-4%，比前些年下了个大台阶。城镇住宅完工面积增长也走出了类似轨迹，平均增速从2005年前的17%下降到之后的4%，随着土地和房屋供给增速的大幅下滑，房价增长明显加快。因此可以说，土地和房屋的供给不力是过去十多年来我国城市房价持续上涨的根本原因，地方政府因土地审批的垄断权总是倾向于减少土地供应、推动价格以获得更高的收益，这些是经济规律使然，而且土地的资源是有限的，未来房地产的供给端短板会继续存在。

下图是2002年到2017年北上广深历年的竣工面积，以深圳为例，2002年竣工面积为892.2万平方米，到2018年深圳竣工面积只有285.05万平方米，北上广深供给端短板更突出，供需关系更紧张。

人口潜力：人随产业走，北上广深产业基础、潜力和创新能力强

（1）从经济-人口占比看，2018年北上广深的GDP总额为11万亿元，2018年全国GDP为90.03万亿，北上广深以5.26%的人口，创造12.22%的GDP，经济-人口比重为2.32，高于2线城市（经济-人口比重1.7）、3线城市（经济-人口比重1.0）。

（2）从反映龙头企业的A+H股上市公司数来看，北京占全国的比重达10.7%，京沪深合计占比高达27.5%。

（3）从发明专利授权量来看，北京由于占尽产学研资源优势而独占全国的14.4%，京沪深合计占26.8%。

（4）从科技创新指标-研究与试验发展（R&D）看，（R&D）费用衡量一座城市的创新指数，以及该城市对技术产业的投入情况，投入越高，说明这座城市在新经济领域表现更加抢眼，放在企业中也是一样的道理，能够从默默企业成长为世界知名的500强企业，核心竞争力是研发投入比竞争对手高，2017年北京R&D费用为1579.70亿元，2017年上海R&D费用为1205.20亿元，2017年深圳R&D费用为976.93亿元，2017年广州R&D费用为254.85亿元，2017年北上广深R&D费用为4016.68亿元，2017年全国R&D费用1.20万亿元，北上广深R&D费用占全国的33.47%。
公共资源方面

从教育资源看，北上广深共有985高校14所，占据全国985高校总数的36%。

从医疗资源看，北京、上海、广州、深圳的三甲医院数量和实力全国排名前列。

轨道交通看，北京、上海、广州轨道交通运营里程全国排名前三。
北上广深供需矛盾更突出

最佳投资城市

房价上涨短期看金融、长期看人口，而金融政策全国基本一样，决定房价重要因素是人口，从1982年-2017年，1、2线城市大城市人口流入，三线城市流入流出基本平衡，四线城市出现流出，房价涨幅是1、2线城市相比于3、4线城市高得多，验证了人口对房价的影响之大。而1线城市由于房价处于高位，对人才和经济的挤出效应比较明显，房价高导致的投资成本高，为了保持1线城市的竞争力，1线城市会继续控制房价快速上涨，2线城市由于房价相对于1线城市低、而且户口政策好，对人口的吸引能力强，所以我认为2线城市投资潜力大，2线城市中选择入口净流入增长率快的城市。

第一次财经.新一线城市研究所公布的我国城市等级排名中，新一线城市基本上我们一直在说的2线城市，第一次财经.新一线城市名单：成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明。

下图是新一线城市中，过去5年的人口数据，其中西安、成都、长沙、杭州、郑州人口净流入年复合增长率排名前5，这5座城市的房价涨幅也是排名全国前列。所以使用人口净流入增长率数据指标判断哪些城市是最佳投资房地产城市具有可信度。

综上所述：北上广深的居民绝对购买强、人口基数大、产业基础和创新能力强、公共资源优越，所以北上广深房地产最保值，但是由于北上广深的房价已经处于高位，对人才和经济的挤出效应比较明显，为了保持城市的竞争力，1线城市会继续控制房价快速上涨，所以北上广深不是最佳的房地产投资城市，2线城市由于房价相对于1线城市低、而且户口政策好，对人口的吸引能力强，另外产业基础、人口基数、公共资源也比较强，最佳投资房地产城市是2线城市，2线城市中选择人口净流入增长率快的城市，如西安、成都、长沙、杭州、郑州。