过去10年最好的投资是买房，国家统计局公布的数据显示，全国住宅商品房销售均价为从1999年每平米1857元上涨到2018年的每平方8544元，年复合增长率为8.36%，如果使用3倍的杠杆，年复合增长率为24%左右，年化收益率70%左右，可以解释为1999年用1万元投资1套住宅，2018年卖掉后的收益为13.3万元，这是全国的平均水平，一线、二线城市的涨幅不止这么多，另外过去10年股权投资也非常好，大量的互联网企业在过去10年里面上市，如果投资腾讯10万元，现在已经可以成为亿万富翁了，股权投资的收益率非常高。但是股权投资的风险比较大，未来虽然房价不会像过去那样疯涨，但是价格依然会继续上涨，在严控房价增长的前提下，2019年1-8月份住宅商品房销售均价为9318元/平方米，相比于2018年销售均价8544元/平方米，同比增长9.3%，另外再看具体城市，2019年8月份70个大中型城市，70个大中型城市没有任何一个城市房价发生同比下跌，79个大中型城市房价全部发生同比上涨，所以我认为对普通投资者来说未来10年投资房子依然是很好的选择，因为有个房价核心上涨的动力，我国的城镇化率只有59.58%，离发达国家80%的数据，还有很大的上升空间，当然房价继续上涨的原因还有很多。

未来房价继续上涨的原因

• 原因1：城镇化进程推动房价继续上涨

下图是我国从1999年到2018年的历年城镇率数据，1999年我国的城镇化率为34.78%，2018年的城镇化率为59.58%，过去20年我国城镇化率增加25%，是一大经济奇迹。全国住宅商品房销售价格从1999年每平米1857元上涨到2018年的每平方8544元，年复合增长率为8.36%。

对比发达国家的城镇化率数据，发达国家的城镇化率在80%左右，我国未来肯定会迈入发到国家行列，大量的农村人口会转化成城镇人口，对比2018年的城镇化率数据，我国还有20%的空间，相当于未来还有2.8亿的农村人口变成城市人口，这部分人口需要大量的住房，为房价继续上涨提供源动力。

• 原因2：经济继续发展和居民收入继续上涨，推动房价继续上涨

下图是我国从1999年到2018年历年的GDP，我国的GDP从1999年的只有9.05万亿元，上涨到2018年的90.03万亿元，年复合增长率上涨12.85%，全球同期只有中国能做得到，经济的发展会带动居民的收入增长，城镇居民的年工资从1999年只要9000多元上涨到2018年的82461元，过去房价能够增长，核心要素是居民的收入再增加。

原因3：房地产的投资属性推动房价上涨

下图是过去20年M2历年年末余额和住宅商品房销售价格，过去20年M2货币量年复合增长15.44%，虽然M2不做作为货币贬值的唯一指标，但是绝对是货币贬值的重要参考指标，从媒体公布的数据，我国货币年贬值率为8%，过去20年住宅房价的在使用杠杆的前提下年复合增长率为24%，远远超过货币的贬值，所以房子的投资属性在房价的上涨周期中已经深入人心。

很多人从过去房价上涨中实现了财富的快速增长，积累了大量的财富，因为身边大量因买房实现了财富快速增长的例子，受此影响大部分居民都把房子作为避险、保值增值的资产，这些会推动居民继续购买房子，从而给房地产带来源源不断的购买力。

• 原因4：我国居民的购房情怀

有房子，才有家的样子，这是中国眼中亘古不变的传统！很多人将拥有自己的房子作为毕生追求的目标，而房子作为固定住所，在国人眼中一直以来就是一个安全感系数比较高的因素，不仅是在外漂泊的游子，还是即将面临结婚的女子，都会在第一时间考虑是否所在的城市有没有固定住所，这样才能给他们带来一份安全感和归属感，中国特有的丈母娘文化，大部分丈母娘会要求女婿结婚必须买房，2010年的一项调查显示，全国仅不足两成的丈母娘面对高房价，表示愿意接受租房女婿，这也印证了丈母娘们间接“推高房价”基本属实，而且中国每年有800万城市新增家庭，这些新增家庭都需要住房。

另外中国特有的户口政策，有了房才能在城市拥有户口的可能性，孩子的上学问题才有可能得到很好的解决。

• 原因5：供求矛盾推动房价继续上涨

2004年是我国房地产市场和土地市场的转折点。这一年，我国土地出让全面实行了“招拍挂”制度（招标、拍卖、挂牌），这使得土地供应增速大幅减慢。在2005年之前的8年，我国土地出让总面积的年平均增速为28%。而在从2005至2017年这13年中，土地出让年平均增速仅为-4%，比前些年下了个大台阶。城镇住宅完工面积增长也走出了类似轨迹，平均增速从2005年前的17%下降到之后的4%，随着土地和房屋供给增速的大幅下滑，房价增长明显加快。因此可以说，土地和房屋的供给不力是过去十多年来我国城市房价持续上涨的根本原因，地方政府因土地审批的垄断权总是倾向于减少土地供应、推动价格以获得更高的收益，这些是经济规律使然，而且土地的资源是有限的，未来房地产的供给端短板会继续存在。

• 原因6：金融支持

下图是从1998年到2018年历年的M2货币余额，M2货币余额从1998年的10.44万亿元上涨到2018年的182.7万亿元，增长17.5倍，年复合增长率15.38%；其中大量的货币是流入到房地产行业，是房价上涨的金融基础，2019年M2增长率虽然有所放缓，但是依然超过8%的增长率，另外从6大银行的报表中，获知银行的个人房贷的坏账最少，个人房贷的收益率最高，银行有天然发放个人住房贷款的欲望。

未来10年最好的投资是购买2线城市的房子

从1982年-2017年，1、2线城市大城市人口流入，三线城市流入流出基本平衡，四线城市出现流出，从重点城市看，深圳、广州、杭州常住人口大幅增长，西安、成都、长沙等中部核心城市日益崛起，2015-2018年，常住人口增量前5的城市分别是深圳、广州、杭州、长沙、西安。

房价上涨短期看金融、长期看人口，而金融政策全国基本一样，决定房价重要因素是人口，而1线城市由于房价处于高位，对人才和经济的挤出效应比较明显，为了保持1线城市的竞争力，1线城市会继续控制房价快速上涨，2线城市由于房价相对于1线城市低、而且户口政策好，对人口的吸引能力强，并且2线城市房地产对经济的影响，现在还是正面居多，房价未来10年的上涨幅度肯定会高于1线城市。

综上所述，未来10年，城镇化率继续推进、居民收入增加、房地产已经被证明的投资属性、供需矛盾、居民情怀、货币金融支持，这些都是房子上涨的动力，所以我判断未来10年房价会继续上涨，使用杠杆可以获得较好的收益率，从上涨速度看，2线城市上涨快于1线城市；从风险看，2线城市房产投资风险低于3、4、5线城市，所以建议未来10年投资2线城市的房产，2线城市中优先选择人口持续流入并且流入多的城市。