房价涨跌牵动14亿国人，房价未来是涨还是跌，从全国看未来10年房价会继续上涨，分城市看，人口持续流入、经济面好的城市房价继续上涨，人口持续流出、经济面不好的城市长期看，房价有下跌风险。

未来10年，全国房价继续上涨

1980年，被称之为我国房地产元年，我国实行土地和房改。

1987年，深圳拍出我国第一块土地，住房商品化实现历史性突破

1992年，随着“国16条”的横空出世，我国楼市的第一个黄金10年结束

1998年，房改政策出台，标志我国实行半个世纪的福利分房结束，房地产行业迎来大发展

2000年，房企上市禁令取消，大量的房地产企业开始在沪深迎来上市

2002年，发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，土地财政登上舞台

2003年，房地产被正式确立为国民经济支柱产业

2005年，国八条发布调控房价，国八条没有起到实际作用

2006年，国六条发布，国六条还没有遏制房价上涨

2008年，金融危机爆发，房地产行业进入萧条期

2009年，4万亿作用爆发，房价由跌转涨

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我国的房价在调控中，虽然有波动，但是房价依然稳步上升，房价短期看金融，长期看人口，全国看房价是会继续上涨。

• 人口

2018年末我国总人口为13.95亿，其中城镇人口为8.31亿，农村人口为5.64亿，城镇化率为59.58%，而按照户籍人口算城镇化率只有43.4%，对比发达国家的城镇化率数据，发达国家城镇化率越80%左右，按照总理在《巴黎的经济合作与发展组织总部发表主旨演讲》让我国在本世纪中叶进入中等发达国家行列，对比2018年的城镇化率数据，我国还有20%的空间，相当于未来还有2.8亿的农村人口变成城市人口，即使假设区域变动导致的农村就得城镇化产生的住房需要不通过市场渠道满足（通过拆迁或者已有房入城），这部分人口仍然需要大量的住房，为房价继续上涨提供源动力。另外我国的户籍城镇化率更低，未来随着城镇化进程的推进，极有可能推动我国户籍制度的重大变更，让更多的新城镇人口享受户籍带来的好处，进一步调动需要城镇户口人员的购房热情。

下图是我国从1999年到2018年的历年城镇率数据，1999年我国的城镇化率为34.78%，2018年的城镇化率为59.58%，过去20年我国城镇化率增加25%，是一大经济奇迹。全国住宅商品房销售价格从1999年每平米1857元上涨到2018年的每平方8544元，年复合增长率为8.36%。

• 金融

2002年土地招标拍政策出台，土地由买房市场转为卖方市场，土地财政登上舞台，各个政府通过卖土地获得资金，投资城建建设，走固定资产拉动经济增长模式，土地财政依赖的模式并未获得改变，地方政府依赖于土地财政，由于我国财政体制安排，地方能从上级政府获得常规性的收入返还或补贴，地方财政支出规模往往超过地方一般公共预算收入。若从财政支出角度来衡量，卖地收入是财政收入的重要来源。

未来10年，各个城市房价涨跌不一样

未来10年，随着经济的发展，人口持续往1、2线城市流入，4、5线城市的房价不会一直上涨，有下跌风险。从投资角度看，1线城市房价最坚挺，2线城市最适合投资。

从1982年-2017年，1、2线城市大城市人口流入，三线城市流入流出基本平衡，四线城市出现流出，从重点城市看，深圳、广州、杭州常住人口大幅增长，西安、成都、长沙等中部核心城市日益崛起，2015-2018年，常住人口增量前5的城市分别是深圳、广州、杭州、长沙、西安。

房价上涨短期看金融、长期看人口，而金融政策全国基本一样，决定房价重要因素是人口，而1线城市由于房价处于高位，对人才和经济的挤出效应比较明显，为了保持1线城市的竞争力，1线城市会继续控制房价快速上涨，2线城市由于房价相对于1线城市低、而且户口政策好，对人口的吸引能力强，并且2线城市房地产对经济的影响，现在还是正面居多，房价未来10年的上涨幅度肯定会高于1线城市。

综上所述，未来10年，城镇化率继续推进、居民收入增加、房地产已经被证明的投资属性、供需矛盾、居民情怀、货币金融支持，这些都是房子上涨的动力，所以未来10年房价会继续上涨，使用杠杆可以获得较好的收益率，从上涨速度看，2线城市上涨快于1线城市；从风险看，2线城市房产投资风险低于3、4、5线城市，所以建议投资2线城市的房产，2线城市中优先选择人口持续流入并且流入多的城市。