千万莫让房产抵押贷款“绑架”银行放贷手脚

笔者认为，银行不是房产商，房产抵押的目的是保证信贷资金安全，房产抵押贷款安全系数随着房产的价值增减变化而增强或减弱。房产抵押贷款安全系数的大小，是建立在房产价位走势基础上的，房产价格越涨，房产抵押贷款的安全系数越高，反之安全系数随之降低。房产价格的不确定性，决定着房产抵押贷款的稳定性。现在一些地方房价上涨能力已处于较弱状态，按照原有房产抵押贷款50%或者70%的比例发放贷款，首付后，一旦遇到房价下跌，其变现能力会减弱，购房意愿会降低，增加了抵押房产交易变现的难度。房产抵押贷款的目的，是激励房屋需求者还款意愿，不是收回房屋，它只是保证房产抵押贷款安全的一种手段。一旦房价低于房贷需求者的预期，就会削弱房贷者的还款积极性，到那时房产抵押贷款收不回，只能收回房产，势必影响银行正常业务经营。

事实证明，银行信贷资金过度投放到房地产市场，会导致房产市场的虚假繁荣，造成房产市场兴旺的假象，产生泡沫。一旦房价超出消费者的支付能力，社会购买力下降，导致房屋市场冷淡，市场低迷，就会诱发严重的系统性的金融风险。对于过高的房价，除对房产等市场有着严重危害之外，也是对房产需求者的一大伤害。对于银行来说，投放房产抵押贷款，能看到暂时的利益。从长远来看，房价的不稳定性，会带来严重的经营风险，房产的波动直接影响到信贷资金的安全。作为银行，信贷资金谨慎经营房产抵押贷款才是最为稳妥的经营策略，也是对社会负责的一种表现。坚持“房子是用来住的，不是用来炒”的思想，净化房产市场环境，依靠法律和房产税调节、打击炒房和囤房行为，给房产市场一个稳定的环境，让普通百姓买得起房、住得上房，才是主体责任的一种表现。

笔者认为，在房贷投放经营策略上，银行应有理性认识，坚持谨慎性原则。

一是提高首付房产资金占比，以房产价值30-40%比例作为贷款金额为宜，抵押权值留出房产下跌空间，确保信贷资金的安全。

二是严格考查。以房产抵押担保的方式借款，也要有正当的收入来源和创新发展能力，具备长期的偿债能力。

三是严防高估房价。各银行法人和县级分支机构，都应成立自己的房产价值评估小组，在房管部门对房价估价的同时，应结合当前房地产市场的行情和国家的政策，对抵押房产进行合理有前瞻性的估价，确保抵押房产在偿债期内，有足够的保值能力，保证房产抵押贷款的安全性。