一半城市房价下跌，“降息”蓄势待发！明年楼市怎么走？

有温度的楼市数据，有态度的专业观点，关注“地产S姐”知乎号，带给你更多购房干货。

这两天，发生了两件与楼市有关的大事。

11月15日（上周五），国家统计局公布了10月70城房价数据。从二手房数据来看，2019年10月，全国共35个城市二手房价较上月下跌，这其中既有一、二线城市，也有三四线城市。这是近两年的最惨值！

11月18日（今日）一早，央行开展1800亿元逆回购操作，同时下调7天期逆回购利率至2.5%，较此前下降0.05%。逆回购利率的下降，意味着商业银行能够从央行借到更多便宜的钱用于贷款发放。可见，利率宽松周期已经到来！

两件事前后脚发生，咱也不知道有没有关联？咱也没法问？

但有种感觉是楼市回暖信号越来越强烈。

壹丨一半城市房价下跌

相比新房，70城二手房数据更能代表市场的声音。开篇有提到最新的70城房价数据，一半城市的二手房价出现了环比下跌，4个城市价格持平，上涨城市数量为31个。

与今年3月相比，二手房市场变化巨大！下跌城市由10城增加至35城，上涨城市由57城锐减至31城，数据反转的背后，是各地楼市降温的真实写照。

一线城市中，北上广二手房全部下调，只有深圳例外。深圳今年以来城市政策利好不断，10月单月上涨1%，排名各大城市的前列，前不久深圳刚刚废掉了“豪宅税”，对该城市的二手房量价又是一个刺激。

西安这次成为了“降幅第一”的城市，与济南并列，二手房价格环比下跌0.7%，近期留意二手房市场的小伙伴也应有感受，中介刷屏的“房东急售”房源越来越多，多个板块出现了与新房价格相近的二手房源，只是数量有限，新房、二手房价格倒挂的现象进一步缓和。

此外，青岛、天津、厦门、贵阳、石家庄、太原、南昌、武汉、郑州、长沙、重庆、杭州等关注度较高的城市分别下降0.1%-0.6%。

从环比来看，10月份，70城新房价格环比上涨的城市数量为50个，比上个月又减少3个；下跌的城市有17个，比上个月多5个。新房上涨的城市数量继续减少，下降的城市数量持续增加，楼市下行态势更为明显。

新房方面，西安环比上涨0.9%，同比上涨15.6%。在严格的限价政策下，西安新房价格很难再拔高涨幅。此次涨幅排名中，西安已不在前列，低于呼和浩特、沈阳、长春、哈尔滨、武汉等城市。

贰丨房贷利率下调指日可待

国家统计局的房价数据是有滞后性的，如果市场下行，真实的市场情况比官方数据可能更为惨烈！除了这次逆回购利率下降外，央行近期频频释放宽松的货币信号！

央行15日对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点的第二次调整，释放长期资金约400亿元。释放资金规模与上个月基本相当。

11月16日，央行发布了《2019年第三季度货币政策执行报告》，其中有两点信号值得我们关注：

一、强调了目前国内经济下行压力持续加大，此次报告中并未提及前两个季度报告中的“把好货币供给总阀门”。

二、强调了警惕通货膨胀的预期持续发散，货币政策会微调以稳定经济主体的通胀预期。

这两点可以看出，今年四季度开始，货币政策较以往会有所放松，需要投入更多的资金进入实体，以求经济增长的稳定，但在以猪肉为首的物价上涨制约下，一定不能“大水漫灌”。未来央行还将持续、小规模地放水商业银行。

政策风向变了、商业银行有钱了，房贷利率会不会降呢？

从大趋势来看，本周三（11月20日）公布的LPR极有可能降低。如今楼市利率与LPR绑定，今年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后LPR参考MLF，贷款利率则锚定LPR。目前已进行了三次LPR报价。

8月20日一年期LPR下调10个基点、5年期以上LPR下调5个基点；9月20日一年期LPR下调5个基点、5年以上LPR维持不变；10月21日，两者利率均未调整。

10月LPR保持稳定，说明商业银行资金成本很难进一步下降。11月20日LPR将进行第四次报价，央行11月初下调MLF利率、月中有降低部分商业银行的存款准备金率，现在逆回购的利率又下降，这都有助于LPR的下行。

叁丨置业窗口期要来？

一半城市二手房价格回落，新房价格下调城市数量增多，在楼市初显疲态时，央行便展开行动，为市场带来稳健宽松的货币政策。

在不堪的经济数据面前，本轮自2016年9月开启的楼市调控真的到头了！目前来看房地产依然是经济支柱产业，它影响到投资、土地财政、居民财富，银行运营，近期各地出现了不少因楼盘降价而起的维权事件，楼市的稳定在2020年到来之际格外重要，仍扮演压舱石的角色。

但各地楼市在在“一城一策”的新玩法下，市场表现会出现差别、分化。你所在的城市明年楼市怎么走？我们需要留意这三点：

一、每逢年底，各种中央级别的会议频繁举行。留意会间对房地产的表态与最新定调，至少可以窥见高层对房地产市场的态度，进而判断明年房地产调控的松紧。

二、2019年还会公布两次LPR，五年期以上的LPR如果出现下调，房贷利率降低，必然会对楼市起到拉升作用，如果房贷利率真的降了，不妨抓紧年底开发商冲业绩、抓回款的契机，多去看看房子。

三、限贷、限售、限价等核心调控政策是否会放开？限购已经被各地普遍推行的“人才引进”稀释了作用，那么限贷、限售等政策就显得更为关键，一旦有核心城市开始陆续放松调控，那新一轮房价上涨就不远了。