央行“降息”：关联房地产的5年期LPR首次下调，如何理解？

1 房地产新时代

这几年变化很快，若不是身在金融和经济领域，可能一个不小心就错过一个新名词，老思维越来越不能一直用了，明显感觉到每半年甚至几个月就要换一套思维。

就像我说的，动态平衡，你得一直进步才能随时处在抓机会的思维里，要做一个终身学习者才能配得上如今的时代。

之前的利率调整非常简单，从降息到降准，再到MLF，如今直接关联到5年期LPR，操作方式更为精准和细化。

根据不同城市，按照不同的模式和比率来锚定LPR，从而决定你的实际房贷利率水平，真正做到了因地制宜。

房地产市场的大逻辑仍然不变，决不能因噎废食，一棒子打死：

认清现实，调整人生思路，属于房地产的时代真的过去了。

但说这次有多支持，其实也并没有，真正降息的目的仍然是为了实体经济，仍然是应该放在小企业融资困难，企业实际利率高企上，这也在昨天的会议里反复强调。

这次5年期LPR的首次下降5个基点的启示又是什么？其实还是为了对冲年期不确定的经济形势，整体Q4的压力显而易见。

按照目前的利率水平（某些地方依然是首套1.1倍起步，二套1.3往上），5个基点难言巨大影响，更多的是一种对冲，10到15个基点才能看到显著的利好。

5个基点的降幅，你贷款一百万的话，每个月少还25快钱，多吃一顿外卖。

这还是其他方面不变的情况，但前文有说，各地是可以利用加点来进行动态精准调节的，实际上，某些省份甚至可以做到一个月调整一次，自10月改革以来整体的房贷利率一直高企不下，没有丝毫松动。

年底的银行往往信贷额度也都是不足的，此次降低5个基点基本上不会对整体房贷有太多影响，反而在某些城市在近几个月还会上涨。

人要往远了看，此次5年期LPR的降低，应该是为明年留缓冲垫，或者至少在“房地产”侧，为那些贡献GDP的企业留一个“面子”，要深刻揣摩此中含义，成事之道绝非只看一步，要多往后看几步。

其实这就是对经济发展和楼市调控的一个动态博弈的对冲，我们再也无法回到当年7折贷款利率的年代了，我们的房地产市场也再难以回到那个暴涨暴跌的时代了。

年底至明年，房地产仍然会是一个企稳的状态，整个金九银十市场，北京几乎创下了历年最差纪录，深圳与上海接连放开了豪宅线标准，但说实话这个标准早就应该放开了，这个一日不放开，市场化一日进行不下去，房产税就一日.....算了，说回正题。

整体大逻辑回不去了，我们朝着整体新的大逻辑奋力迈进中，主要矛盾没变，一切的变化的目的也肯定不在此，不要总觉得女神在你面前狼吞虎咽是因为和你关系好，其实可能只是因为她实在太饿了，饿的胃疼。

2 股市和经济

科创板轰轰烈烈的浪潮仍在持续中，无数人筑梦，无数人等待这个过程，当然也有腰斩和跌幅。

A股最近暴雷的白马依然一个接着一个，出清的阶段里，没有一个人是可以置身事外的，今年如此，明年亦如此。

自11月以来，央妈已经通过各种柔和方式进行降息数次，其中包括了5号续作MLF时从3.3%下调到3.25%，包括11月17日的7天逆回购从2.55%下调到2.5%，进一步的贴近了“降息”的标准，包括后面在开会之前的中标利率的调整。

看我微博多的应该知道，我在微博“惊云stardew”上几个月前到现在说多很多次，整个Q4的压力会非常之大，特别是当你能从一个更宏大又细微的角度去看问题获得数据的时候。央妈连着4次各类“降息”，其实主要意图还是在呵护实体经济。

也就像昨天会议所说，要“不断加大对实体经济的支持力度，稳健货币政策松紧适度”。

更要“坚持金融服务实体经济，加强逆周期调节，加强结构调整，保证M2和GDP相匹配（关于M2和GDP的关系，以及如何评估通胀，我不希望我的前几届学员还来问我了，目所能及的范围内M2依旧是8徘徊，别担心了）”

要“促进实际贷款利率”下行。大家知道去年我一直絮絮叨叨写支持实体经济的文章，水多了但是不往下咽，都在肚子里打转，所以银行同业可怜巴巴。只有真正促进银行的“实际贷款利率”下行，真的窗口指导，把钱放给那些真正用钱的地方，才能有力为市场托底。

这条路比较难但必须走下去。

对股市来说，其实今天的“降息”已被提前price in了，反应平平。我必须承认，我在年初所估计的股市M形的第二个峰值再也来不了了。因为二师兄，我们整体的宽松周期来的更隐秘，也来的更温和了，否则今年全年应该是一个漂亮的M形态。

明年呢？非常之复杂，且行且珍惜。

5年期的首次LPR下调虽然意外，但也意料之中，预期说是对楼市的呵护，莫不如说是为明年的Q1和Q2的提前落子，莫不如说是希望整体基建和房地产对于Q4经济的托底“奖励”。

看事情，不要只看一步。