房贷利率突降，下个月买房划算吗

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这是近期最劲爆的消息。

昨天，央行公布了最新的LPR（贷款市场报价利率）标准：

1年期LPR为4.15%，和上月的4.20%相比，降息0.5%；

5年期以上LPR为4.80%，和之前的4.85%相比，降息0.5%；

我们要重点关注的，就是直接关系到楼市房贷利率的5年期以上LPR，因为房贷大多都在5-30年，这部分才直接影响每个人的房贷、月供。

事实上，从8月份房贷利率改革，执行LPR机制之后，这是第4次LPR报价，之前8月、9月、10月的三次报价中，虽然1年期LPR有所下滑，但关系到房贷利率的5年期LPR一直在4.85%岿然不动。

这次从4.85%下调到4.8%，是2016年以来，房贷基准利率的第一次下跌。

这意味着，从今天起，所有新签约的房贷利率，都要以4.8%为基准执行，当然，具体到每个城市，还要根据各个城市的不同加点数执行。

但有两点是不影响的：

1、本次降息，对于已放款、已在执行的房贷利率没有影响，仍按原合同执行；

2、对于新购房，已签合同、已经审批的新房房贷利率，也按审批标准执行。

虽然这次降息幅度非常小，但现阶段能干脆利落地给房贷基准利率降息，实则透露出两个非常重要的信号。

第一，高层并不希望看到楼市过冷，或者冷的时间过久。

第二，未来长期来看，房贷利率下调是大趋势。

其实这两点，早在今年9月，我就在破竹专栏《楼市先声》中详细分析过。

其实刨除公然下调基准利率，高层要想更加委婉地、隐晦地放宽利率，方法有很多，比如间接指导城市基点，招呼一声，大家都调低点把基点降一降，就完事儿了。

但这次公开地、简单粗暴的把基准利率下调，就是在释放这两点信号。简单说就是，到年底了，适当放宽，既减轻了购房者压力，又刺激了买房需求，活跃了市场，也给楼市带来了信心。

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当然，新版房贷利率改革之后，具体到各个城市，要按照“5年期以上LPR+城市基点”的模式来执行。

截止昨天中午，各个城市的利率基点和之前相比，并没有发生调整，但也有后续调整的可能。

如图是按照各个城市目前的基点，统计的64个主要城市中，首套房基点前10位和后10位的城市房贷利率情况。

▼首套房情况

1、目前首套房，南宁、洛阳两个城市的基点最高，分别为141、140，对应的首套房贷利率为6.21%、6.2%，其次是肇庆、桂林、郑州，首套房贷利率都在6%以上，在全国处于领先地位。

2、三四线城市的房贷基点，普遍高于一二线城市。三四线平均基点84bp，二线平均77bp，这与上一轮部分三四线楼市过热直接相关，基点高、利率高，就是在压制这轮过热潮、虚热潮。

3、这里面，上海依然是个特例，是全国唯一一个基点为负的城市。虽然在改革政策公布之初，就规定了首套房贷利率不得低于相应LPR，但对于上海的破例，已经默许。

▼二套房情况

以上数据来源于易居研究院

1、对比首套房和二套房，同一城市的基点排序是不一样的，但无论是首套房还是二套房，洛阳、南宁、郑州、肇庆都在前十，房贷利率都居高不下。

2、相应，上海、深圳、天津三个城市的首套房、二套房房贷利率是全国最低的三个，在二套房中，上海的负基点特例情况消失。

从以上表格可以看出，很明显，有了房贷利率改革，LPR+基点之后，中央对于各个城市的调控自由度更高了，因城施策也更加灵活，效果已经初步展现出来。

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好，接下来这部分才是重中之重。

记住一句话：

接下来的一个月，但凡你能买到价差足够大的特价房、降价房，那基本上是未来一年里，你能买到的最划算的房了！

为什么这么说？很多人问，等到明年初不行吗？

我的答案是：如果年底前能搞定，最好不要等到明年上半年。

或许，到那时候房贷利率还会有继续小幅下探的可能，但相比于利率的微小波动，市场集聚效应下的房价波动，对于影响要大的多。

如图，我们回顾过去一年半的楼市行情和房贷利率变化。

去年年初，房贷利率出现松动，春节过后楼市迎来一波热潮，郑州等诸多热门二线城市出现补涨；下半年房贷利率稳步上升，楼市转冷，不少城市横盘了大半年。

今年上半年，房贷利率下滑，3/4月份又来了一波回暖，年中之后利率回升，楼市再次进入寒冬期。

而如今这次，基准利率下调势必会引起新一轮房贷利率下调，发酵到明年春天，大概率又会迎来一波短暂的小阳春。

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还有两个非常重要的原因就是，目前房企融资空前艰难、巨大压力迫使房企的降价促销力度也会大到惊人。

诸如今年最艰难的融资端，刚刚过去的10月份，同策研究院监测的40家典型上市房企，在10月完成融资金额折合人民币235.82亿元，环比大幅下跌65.80％，多个融资渠道的融资额均跌至冰点，其中通过境内银行贷款融资额只有40.45亿元，环比骤降了74.79％。

国内融资被堵，海外债也不乐观，今年下半年一大批房企发布的海外债利率纷纷突破10%，泰禾最高一次融资利率高达15%，而一些小房企至今没有融到一分钱。

再加上即将扑头盖脸而来的2019年年终业绩大收官，开发商个个如泰山压顶，压力不言而喻。

在这种举步维艰、又性命攸关的时刻，降价促销已经一轮接一轮地出现，会在接下来的一个月里迫切地迎来促销大高潮。

诸如郑州，与豪宅窝一路之隔的杨金某盘，原价1万9-2万1，昨天促销特价部分房源低至1万4，价差足足5000+；

诸如开封，西区均价9000+，最近出现特价6500，价差足足2500+；

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