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租与买？
按照你的题干所述，每月租金400元，一年的租金成本为：400*12=4800元（管理费不用考虑，无论是租还是买，都必须要缴纳管理费）；按照8.5万元的购买成本计算，大致的年化收益率为：4800/85000=5.647%，这个收益率还是不错的，因此单纯看投资收益率，这个车位是值得投资的，但是有两个不确定性的因素要考虑：（1）出租是否可持续？如果断断续续，那么收益率就没有我们计算的这么高；（2）车库未来的变现能力？出手的难易程度？
如果不买呢？85000元的本金，按照一年期5%的理财利率计算，每年的收益为：85000*5%=4250元，也就是说，如果不买车位，单独靠这个8.5万元，你每年的收益基本就可以支付车位的租金。相比较而言，不买车位有一个优点及一个缺点：（1）优点是资金没有被锁死，随时可以动用到这笔85000元的资金；（2）缺点是，未来可租的稳定性，如果别人不租之后，自己如何办？
关键因素
其实无论是购买人的出租可持续性还是租赁人的可租稳定性，都取决于一个因素：车位配比，假设该小区的车位供应数量远远高于住户数量（比如1.5:1），那么这种车位就没有任何的投资价值，因为数量多，未来的升值潜力有限，且由于数量众多不愁后续无法租到车位；反之假设车位供应的数量远远低于住户的数量（比如0.8：1），那么这种车位赶紧下手，因为未来小区的车位会极其紧张，到时候想租都困难，如果自用，车位有大幅度升值，如果用于出租，租金也会水涨船高，所以很关键的一个因素还是小区的住户数量与车位数量的比例。
总结
判断一个小区的车位值不值得投资，不用管价格，只看两点：一是小区所处的位置及出售情况（避免鬼区）；二是小区的住户数量与车位数量配比。根据这两点买车位，一买一个准。
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