房贷利率降了，对化州楼市有什么影响？

11月20日，对于全国购房者迎来了一个重磅消息，据全国银行间同业拆借中心公布的数据，1年期LPR（贷款市场报价利率）为4.15%，下调5bp（基点）；5年期以上LPR利率为4.8%，同步下调5bp。这也就是我们所谓的降息，这次降息不是MLF那种名义上的，而是真正的降息。对我们每个月的房贷按揭直接产生重大影响。

这是央行完善LPR报价机制后的第四次报价。8月首次报价，1年期为4.25%，下行6bp，5年期以上LPR利率为4.85%；9月1年期LPR为4.2%，进一步降低5bp，5年期以上品种维持在4.85%。10月报价1年期和5年期以上LPR均“按兵不动”。这次5年期终于下降了到4.8%

一、LPR利率和房贷的关系

何为LPR？

LPR的全称是贷款市场利率报价，以前商业银行向企业或者个人发放贷款的时候是如何确定贷款利率的呢？首先是央行给商业银行规定了一个贷款的基准利率，这是商业银行参考的准则，商业银行参考央行规定的基准利率，再根据银行的额度，客户的资信和风险情况在基准利率基础上进行一定的浮动。这个就是从前银行发放贷款确定贷款利率的方法。

比如针对个人住房贷款的商业贷款的利率，基准利率是4.9%，商业银行在此基础上进行浮动，当前全国首套房房贷平均利率是5.44%，大概就是在基准利率上上浮了11%。而如何放到单个的城市，上浮20%甚至30%的也有不少，比如化州现在就是首套上浮15%

在以前的那种方式下，央行要调整利率，只有通过调整基准利率，也就是俗称的降息或者加息，或者是对商业银行直接进行窗口指导，这样的弊端就是不够灵活和市场化，那么怎么办呢？

从前的房贷实际利率是这样的：房贷利率=基准利率*（1±浮动比例），而以后的房贷利率是这样的：房贷利率=LPR+加点，以后的房贷利率只能在最新的LPR基础上加上一定的点位，这个点位由商业银行根据综合情况自行确定。所以和从前最大的变化其实就是用LPR来代替从前的贷款基准利率。

当前LPR有两个品种，此前10月21日披露显示，1年期LPR利率为4.20%；5年期LPR利率为4.85%。

1年期降至4.15% 5年期降至4.80%

直接和我们房贷关联的就是这个5年期以上的LPR利率，今天的降息直接是5年期LPR降息5个基点，意味着我们的房贷利率也要降了。

二、对化州购房者的影响

这次LPR降息后，需要一年后才能调整房贷利率，签订房贷合同的购房者可以降低5个基点，

以化州为例实际房贷利率为LPR4.8%+80个基点=5.6%，对比之前的首套房5.635%,按20年贷款100万算每个月可以少还按揭18元，共计少还利息5400元左右。

这是100万贷款降息前的按揭情况，等额本息：

这是100万贷款降息后的按揭情况，等额本息：

三、什么时候能享受这个福利？1年后

很多人关心我们多久能够享受到这个福利，虽然11月20日LPR真下调，买房人的房贷利率也可以不变。因为根据挂钩LPR后房贷新政，房贷利率重定价周期最短1年，最长为房贷合同期。

短期一年内没有任何影响，需要一年后，我们就可以少还按揭了。

四、对楼市真是利好吗？

这次降息对化州楼市影响短期微乎其微，对中期和长期而言是一个利好，原因主要有2点：

1. 这次降息力度非常小，才5个基点；

2. 这次降息只是减少了购房者的按揭需求；

房价全面反弹的可能性基本不存在，短期还是继续分化格局，新房稳，二手房持续回调。

目前房地产调控政策中影响力最大的是信贷政策，信贷额度及利率水平可以说是人们判断房地产市场的风向标。所以这一波会有很多有心人炒作降息，借此机会炒作房价。

中央最近反复强调要坚持楼市调控不动摇，绝不能出现反复。但此次降息可能在很大程度上改变市场预期，对一直在观望的购房者，可能会将降息的举动理解为"政策底"已经出现，从而尽快出手买房。今年年底和春节前，其实是一个购买二手房的好机会，不排除年底很多业主急需回笼资金，降价处理手上的房产。