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商铺的收益包含两个部分，一个是租金收益，一个是增值收益。
要使商铺达到一个合理的收益水平，那么年租应该达到多少？
合理的收益水平
对比一下现在的无风险收益率（定期存款），一年期最高可以给到3.3%，大额存单可以给到4%左右，如果是协议存款的话，可以给到5%左右。那么无风险收益率我们按照5%来计算。
很显然，商铺投资不是无风险的，他的收益率要完成对于流动性和风险的补偿。
关于流动性
商铺不容易变现，属于流动性非常低的资产，怎么理解呢，对比一下活期存款、1年期的存款、5年期的存款，我们发现，时间越长，利率越高，搞出来的收益就是对于流动性的补偿，那么商铺的流动性最低，商铺投资流动性补偿根据铺面总价，大小，位置、政策等应该是不同的，大约1.5%左右。
关于风险
商铺投资要承担商铺空置，贬值等风险，所以商铺投资属于风险略高的投资项目，怎么理解呢？同样一年期的不刚兑的理财产品要比存款的利率高，高出来的就是对于风险的补偿，我认为这个风险的补偿根据商铺的位置，商圈的情况等是不同的，大约在2%左右。
综上所述，商铺的合理投资收益，需要达到8.5%左右时比较合理的。
年租要达到多少？
商铺的收益来自于租金收益和增值两部分，就增值而言，以前是“一铺养三代”，现在是“一铺坑三代”，商铺的价值上涨空间并不大，并且按照位置、商圈不同有区别，假设商铺的价值每年上涨2%。那么商铺的租金收益就要达到6.5%，500万的商铺，换算下来年租金要达到32.5万元。
综上所述，500万的商铺，年租金至少达到32.5万元，就是比较合理的投资了，但是纵观一二三四五线城市的租售比，四个一线城市统统不足2%，二线城市勉勉强强3%，三四五线城市由于商铺的总价不高，租售比勉强在4%-5%左右。你想要的收益率平均来看在任何城市都是达不到的，所以，现在并不是一个投资商铺的好时机。
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