负利率的日本为何房租回报率那么高？-随便找财经网

在日本，租房收益的确高

以上是随意截取的某网站的信息。

网友的思路其实也是不无道理。想阶段日本的租售比大约是6%-8%，各地各有不同，扣除大约2%-3%的各种费（中介费（出租）+维护费+地税+维修基金+物业费，各地也各有不同），一般纯的收益率在3%-4%之间。一般国际上收益率4%就很令人满意了。

那么按照这个逻辑，日本人是负利率，如果从银行借出钱，然后投资在房地产，再租出去，不是可以一劳永逸的赚那个回报率了吗？比如100万买一套房子，由于负利率，利息可能只有1%，1万利息，而租金纯的是3%-4%。每年光收收地租是不是就可以过好日子了？

在日本，贷款利率的确低

日本本地人是可以零首付搞到房贷，不是本地人，可能需要20%的首付，再加上7%的初始费用。准备房价的27%就可以得到一套房，一般这笔首付没得商量，当然，即使是外国人，有个日本老婆，有个日本大公司作为后台。终身雇佣制，银行觉得你的未来妥妥的，部分银行诸如三井住友这样个别的银行，可以谈谈，大多数，就是一定要支付的。

日本银行的利率也很低，1%不到，随着负利率的加深，其实还要低。而且，还款期限最长可以35年，而且可以选择团体保证金的方式，也就是债务不会转移给自己的家人。人死，你家人不用还钱可以继续住。当然，在日本银行能够贷到款的核心是，你有一份稳定的好工作。但是这个要求似乎也并不是很高。

那么，是不是日本可以借钱租房收租子过日子？

常识是，在东京市中心，租房的回报率略微低一点（纯收益3%左右），但是在东京市中心如果投资租房，似乎是个不错的生意。因为东京不缺用户。但是在东京以外的区域，日本空置率是非常高的。

东京的空置率还可以：

日本内政和通信部发布的《住房和土地统计调查》显示，截至2018年10月1日，日本空置房屋数量达到历史性高——864万间，也就是13.6%。而即使东京，你也可以经常看到房屋的短期空置率超过20%。在日本房东不能无理由的驱赶租客，如果租客按时交租金，居住个一辈子也可以。而这么大的空置率波动，必然是租客导致的。

另外，在日本老龄化社会的情况下，还有大量的遗产税存在，大约是房价的40%。所以老人死了房子会成为日本子女的负担，而不是财富。他们会积极的试图脱手。

算盘是个好算盘，你可以算到这笔生意似乎是稳赚不赔。但之所以租房的收益率远远高于银行贷款，就是因为房东要承受租不出去的风险。日本城市化在上世纪80年代就已经完成了，之后日本大城市扩张已经开始减缓。所以，租房成为一个并不赚钱的行业，有时候找到租客，可是要看运气的。而房屋维护的那些成本，维护费+地税+维修基金+物业费你是每年都必须缴纳的。

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