总价150万的房子，商业贷款100万，分期20年，现在5年后应该多少价位卖出才不亏？-随便找财经网

　　总价150万的房子，目前有100万元贷款，至于5年之后应该卖出多少价位才不亏本，这里面看似一个很简单的算术题，但实际上并不简单，因为这里面要考虑的各种因素是比较多的，具体如下。

　　第一、房子的投资成本。

　　现在买了150万的房子，贷款100万，相当于首付50万，5年之后你把房子卖掉，你就要考虑几个成本，一个是首付，一个是月供，还有一个是税费。

　　首付是50万，这个比较好算，至于月供5年时间总共是多少，我们可以通过简单的公式来推算一下。100万贷款20年等额本息，我们就假如你的利息是在LPR的基础上加50个BP，实际利率是5.3%，对应的月供是6766.4元。

　　那么5年之后你卖掉累计月供总额是405984元，再加上50万的首付，你的投资本金就达到90万左右。

　　而五年之后你100万的贷款剩余的本金大概是在84万左右，这意味着5年之后你的房子必须能够买卖到174万左右才可以把你前期的本金覆盖掉。

　　但除了这些投资本金之外，你还要考虑到税费以及其他交易费用。这些费用包括中介费和税费，中介费我们就按照1.5%计算，如果你的房子不是唯一住房，还要交个人所得税，个人所得税是增值部分的20%。

　　这样算下来，如果你的房子不是唯一住房，那么你的房子至少要卖到180万以上才有可能不亏本。

　　第二、投资机会成本。

　　假如你没有投资这套房，而是拿50万的首付和每个月的月供去投资理财，50万块钱的首付就算按5年期定期存款计算，在一些中小银行获得5%以上利率应该是没问题的，相当于50万块钱5年时间累计获得的收益，至少达到12.5万左右。

　　另外每个月的月供你同样可以购买一些流动性的理财产品，比如货币基金或者其他智能存款，我们就按年化收益率3%计算，那40万的月供5年累加的收益至少会达到3.5万左右。

　　把首付款潜在的收益和月供潜在的收益加起来，总共大概是16万左右，相当于假如你没有投资房产，而是拿钱去做其他理财，那么你5年时间将可以获得16万的收益，这个潜在的机会成本你必须计算在内。

　　这样一算，把机会成本计算在内之后，你5年之后房子价值必须达到180万+16万=196万以上才有可能不亏损。

　　这意味着未来5年时间，你150万的房子至少要增值46万以上，累计涨幅超过30%，年均涨幅超过6%。

　　而根据目前我国房地产形势来看，除了那些人口净流入比较多的城市之外，全国大多数城市房价未来5年都不可能保持年均涨幅6%以上，所以到底要不要投资房产，大家一定要三思而后行。

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