千亿奥园遭做空背后：房企“行走江湖”的财务秘术

　　在2019年首次跨入千亿俱乐部的中国奥园(10, 0.01, 0.10%)，刚刚在2月末发布了盈喜预告，却猝不及防遭遇做空。

　　从3月3日开始，一份匿名做空报告及其撰写人就和奥园“杠上了”。报告认为，奥园在过去数年间，通过“明股实债”、关联交易及抽屉协议隐藏真实负债，虚增利润近30亿。

　　3月5日晚间，奥园发布澄清公告对报告进行回击，陈述了其非控股股东权益、销售与回款、基金产品合规性等问题。

　　房地产金融界人士指出，明股实债在房地产行业普遍存在，通过自己的金融平台投资旗下项目，也是很多房企都有的操作，奥园是否违规，关键在于是否存在自融、抽屉协议。

　　中国奥园是近几年房地产的“黑马”，也是资本市场炙手可热的地产股。这份匿名报告，给公司即将发布的2019年财报蒙上了一层阴影。

　　根据做空报告所述，奥园引发其关注的是财报上有不合理之处。

　　一是奥园高速增长的销售与净负债率不匹配，二是非控股股东权益与利润不对等。

　　在过去三年半里，奥园非控股股东的投资回报率仅为3.4%垫底，相比碧桂园(10.14, 0.30, 3.05%)、富力、禹洲等9家房企平均在10%以上。

　　报告认为，奥园以“明股实债”的方式，将数百亿借款通过信托和奥园股权投资基金等关联方，注入到子公司的少数股东权益中，一方面隐藏了真实负债率（在300%以上），另一方面虚增了约30亿利润。

　　但做空方并没有确实的证据证明奥园与关联方存在抽屉协议。而这份报告，也被一些投资者认为“很不专业”“根本不了解房地产”，因而缺少了力度。

　　面对质疑，奥园还是作出了回应。3月5日晚间，奥园发布了澄清公告。

　　奥园称，公司在项目层面引入非控股股东（一般为原项目的股东），随着过去几个财政年度的物业交付和项目利润的结转，非控股权益正逐渐体现。

　　另一方面，地产项目从取得项目至竣工交付一般需时约二至三年，部份项目（如旧改项目）的项目周期可达五年或以上，因此在综合损益及其他全面收益表与综合财务状况表中，对非控股权益的体现存在时间差，随着项目的结转，非控股股东的分配利润，将按相关项目的交付时间表逐渐体现出来。

　　这可概述为，少数股东权益与利润不对等，是由于股份确认与结算不同步造成的，而非少报少数股东利润。

　　但奥园没有详述非控股股东的投资路径。同样地，这个回应也没有令做空方信服和收手。

　　做空方称，将提供相关资料给予审计机构和监管部门，做进一步的调查；奥园也表示，将保留对相关机构和人士采取法律行动的权利。