三四线城市，有100万存银行和买房哪个好？.-随便找财经网

　　既然侧重于利益的比较，那么购房的考虑多数是出于非自住需求，而在现在的“房住不炒”的楼市调控方向下，非自住的购房需求在房产保值方面需要面临更多的风险，同时在楼市的新形势下，三四线城市的房价在整体上会面临大小不一的调整压力，所以在一定的前提条件下，暂时来说存银行会优于以盈利的目的去购房。

　　一、楼市调控下，非自住需求的购房在保值或盈利上的风险正在加大。

　　在目前的楼市环境来说，调控引导的方向和市场上房价整体平稳的表现，都在使非自住这种以盈利主目的的购房需求面临比以前更大的风险。

　　1、楼市引导方向并不支持非自住的购房需求。

　　“让房子回归居住功能”是本轮楼市调控的主要引导方向之一，要达成这个目的就需要持续抑制房子的投机或投资需求，而以目前的情况来看，这一方向并没有改变。

　　在2016年底延续到现在的这一轮楼市调控，到迄今为止可以说是国内楼市发展史上力度和决心最大的一次调控，即使在新冠的冲击下，“房住不炒”和“稳房价，稳预期，稳地价”的调控基调依旧没有改变，只是在一城一策的方针下，让各地可以根据本地的情况在大方向不变的前提下微调，以消化新冠的影响从而达到“稳”的目的。

　　而这种“不变”的信号，既有来自手握房地产行业“银根”的央行，也有来自高层在新情况下的三令五申，不管是建立楼市调控的长效机制，还是不再将房地产作为经济刺激的短期措施，都将预示着“稳房价”和“房住不炒”的调控方向还将会继续，即使短期出现波动，也不会改变大的方向，而追求盈利的购房需求与这个方向是相悖的。

　　2、整体房价将保持平稳，房产升值乏力会使盈利基础缺失。

　　而只要对楼市的主要引导方向保持不变，整体房价就会缺乏大幅度上行的基础，那盈利的目的就存在无法达成的可能。

　　房价被推高的原因之一，就是房产的金融流通属性过重，导致过去以盈利为目的的购房行为成为常见现象，而随着这次调控对这种需求的围堵，同时加上对房企“银根”和价格的管控，使这种购房行为得到有力的压制，而换来的是大多数城市的房价都表现出相对的平稳状态。

　　而购房需要大量资金或者需要应用房贷杠杆，无论以自有资金付全款还是通过房贷来使用杠杆购房，要计算盈利就都要考虑资金成本，没有房价的上行或者上行的幅度不够，盈利的目的就很难达到。

　　现在四大银行的大额定存年利率都能达到4.2%，部分城商行达到5%，同时目前房贷利率普遍要高于5.4%，如果房产的升值少于这些数值，再加上购房和各项费用，那都是要亏钱的。

　　而这种状态受调控方向的影响，继续保持下去的概率是很大的，即使有部分城市由于自身城市的原因出现了大一些的升值，也只会是少部分现象，大多都会在相对平稳的状态下发展，有些城市甚至会面临调整的压力，这些背景对盈利都会造成考验。

　　二、楼市的新形势下，三四线及以下的城市房价在整体上会面临一定的调整压力。

　　现在房地产已经要告别高歌猛进的年代，同时国内楼市的成交、人口发展、城市的发展都将进入新的阶段，这种新形势会造成很多三四线及以下的城市面临一定的调整压力。

　　1、楼市成交总量增长乏力，人口变化也将影响楼市长远的承接能力。

　　（1）、销量增长乏力。

　　在以往房地产发展高歌猛进的年代，楼市成交量不断登上新台阶，同时增速都会比较快，即使短暂回调也会很快恢复，而进入2017年以后，全国新建商品房销售面积呈现一个顶部状态，增长乏力。

　　据国家统计局的数据，2017年全国商品房销售面积是16.9亿平米，2018年是17.1亿平米，2019年是也是17.1亿平米左右，整整三年的数据几乎处于持平状态，2019年的增速更低至-0.1%，在2018年1.3%的基础上，进一步下滑到负区间，2020年由于新冠的影响，继续下滑的概率在增大。

　　（2）、人口情况的变化对楼市的长远承接能力造成影响。

　　人口是对房价造成长远影响的主要因素。但近年来，人口状况正出现新的特点，一方面人口出生率在下降，另一方面，老龄化的速度在提速，两者对以后长远的购房需求正在形成叠加式的影响。

　　国家统计局的数据显示，2019年国内的人口出生率是千分之10.48，接替2018年数据成为近30年以来的最低值，同时人口自然增长率低至千分之3.34%，同样呈现持续走低的状态。考虑出生和死亡的差值，在1999年时全国人口净增长超过千万，到2018年时只净增长了530万，而2019年仅增长467万人，数据在进一步下调。

　　而另一方面，人口的老龄化也在加速。据国家统计局的数据，2015年60周岁以上人口占比是15.5%，2018年是17.9%，到2019年是18.1%，数据也在不断地扩大。

　　因此从楼市现状和人口发展趋势来看，房地产长期高速的可持续发展正面临变数，这种变数对那些条件一般的三四线及以下城市的长远影响更大。

　　2、城市发展进入新形势，房价分化现象会加剧。

　　从高层不断提出的城市发展战略来看，大型城市群、经济圈将是未来城市发展的主要方向之一，这些地区的经济、产业和对人口的吸引力都将占据更大的优势，而这些因素是相辅相成的，产业突出，经济发展一般会比较好，经济比较好又是吸引人口流入的硬条件，这些条件在那些重点的一二线城市会更加突出，为这些地区的房价提供支撑的力量。

　　而三四线及以下的城市受这个趋势的影响极有可能会走向更加弱势的地位，假如人口呈流出状态，产业又一般，那更长远一些的房价支撑就会同样走向弱势。如题目补充说明中的长治市，突出的特点是过于依赖煤炭这种正在下坡和会趋向地域枯竭的资源，以现在的房价来看，随着时间的发展在消化完人口的优势后其分化下调的压力就会加大。

　　三、在一定条件下，存银行收益会优于购房升值。

　　那在房产升值出现变数的情况下，钱是否可以选择存银行？只要所在的城市受上面这些大环境的影响较大，那么暂时存银行也是一种可行的选择，因为在这些前提条件下，存银行的收益会优于购房的升值幅度。

　　上面也已经提到，目前在四大银行的5年期大额定存是可以拿到4.2%的年化利率的，部分城商行还可以达到5%以上的收益，而目前以期望升值盈利为目的去购入房产就会受很多因素的影响，已经不像以前市场火热并处于上行通道时那样可以随便买都赚钱。

　　只要三四线及以下城市的产业优势欠缺，随着时间的推移在更长远一些的趋势来看房价调整的可能就会越来越大，只要在5年之后，房产总升值率少于25%，这笔交易都可以说是亏的，而在目前的形势下，短期受调控的引导，会有比较大的概率保持在相对平稳的状态，但未来当一个城市的人口和产业的劣势影响形成气候时，还要警惕房价会出现不可逆式的调整。

　　所以只要调控在持续，在那些人口和产业的优势并不突出、甚至存在不可持续式的缺陷的三四线及以下的城市，存银行的收益会暂时或长期都优于购置房产。

　　四、小结。

　　综上所述，在目前的市场环境和未来房价的影响因素下，很多三四线及以下的城市都会面临着同样的问题，房价将会保持整体相对平稳的状态，随着时间的发展甚至需要面临调整的压力。而在这种背景下，以盈利的目的买入房产就会面临比以前更多的不确定风险，在产业和人口都不太突出甚至在未来有可能会进入逆向发展的地区，即使最近偶尔有上行波动，长远来说存银行也会有较大的概率优于购入房产。

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