大家发现没有，如今房价越来越高，不过有些买到手的房子想卖出去却很难？-随便找财经网

　　房子买入之后再卖出，是属于二手房市场，相对于新建商品房这个增量市场来说，这是一个存量市场。目前的二手房市场受影响的因素较多，特别是在现在的市场环境下，较难成交是比较常见的，但这种现象与所在城市的楼市现状有很大的关系，优质城市或者优质地段的房子对负面影响的消化能力会更强，即使在现在的高房价年代，出售也相对要容易很多，因此这也需要分不同的情况来看。

　　一、导致二手房难以脱手的原因有那些？

　　原因之一：楼市调控使市场向理性回归。

　　以“房住不炒”和“稳房价”为基调的楼市调控让原本过热的房地产市场出现了明显的降温，使市场正在向理性回归。

　　在“房住不炒”和“稳房价”调控下，一方面很多具有房价风向标作用的大城市都出台了限售、限购或者限贷等等抑制炒房的措施，另一方面同时对房企也进行了严格的融资管控，这两方面举措都向市场传导了非常明确的调控楼市的决心。

　　而在调控下出现的整体房价大体平稳的状态、甚至部分城市面临调整压力的状态，让原来的投资或投机这些非自住的需求得到了明显的压制，市场的需求转向以自住为主，价格向理性回归。

　　同时由于市场转冷，观望的气氛较为浓烈，再加上买涨不买跌的心理影响，整体的成交意愿比调控前弱了很多。所以在这样的调控背景下，二手房市场的整体活跃程度自然也就深受影响了。

　　原因之二：新房市场对二手房市场的成交形成冲击。

　　新房供应量较大，会挤压二手房市场。

　　目前在国内大部分土地较为充足的城市，新房的成交量都要大于同期二手房的成交量。这些城市的新房保持了相对较多的供应量，使人们在新房领域中有了较为充足的选择，自然而然地分流了很多购房需求，导致二手房市场的需求受到了挤压。

　　这种现象在住宅用地供应越多的城市，表现越明显，当遍地都是新房时，除非二手房是在非常有价值的地段或者有非常明显的价格优势，否则很难与新房竞争。

　　二手房的交易成本高于新房，也是很多人更倾向选择新房的原因。

　　二手房的交易成本相对较高，其中的中介费就是一笔不少的支出，同时二手房的不同年限也会导致交易税费出现高低不同的情况，比如现在很多城市的二手房在两年内出售需要付总价5.6%的增值税及附加。

　　通常情况下，卖家都会把这些二手房的交易成本转稼到买家身上，造成买家购房成本的增加，同时二手房的交易流程也更为复杂，以及在那些成交价与评估价偏离较大的城市，还大概率地要付出比买新房更多的首付款。

　　这些情况都有可能会造成买家在购买二手房时，实际支付的现金要比买差不多条件的新房所需要的现金更多，从而导致很多人更倾向于选择新房。

　　原因之三：二手房的定价高于市场预期。

　　价格的制定高于当时的市场预期，也是二手房很难出手的原因之一。在最近两三年的时间里，房价整体表现都比较平稳，甚至有些地方的房价正面临着大小不一的调整压力，这种背景下市场对二手房价格的预期普遍不会太好。

　　如果这个时候的定价超过市场的预期，那么在市场较冷及新房市场的影响下，二手房就会更难成交，除非当地的可供应土地已经非常少，导致新房供应量也很少，使二手房市场比新房市场更活跃，否则就需要把成交的价格调整到市场能接受的水平才能方便促成交易。

　　原因之四：当地人口呈流出状态或偶然集中式需求的减退，造成原成交规模出现了自然的萎缩，影响了二手房的成交。

　　需求是成交的有力保证，但有些城市却可能会由于自身的特殊情况使市场的持续性出现变化。

　　比如当地的人口出现持续流出的现象，导致所在地的人口基数出现变化，影响到需求基数也出现了萎缩，二手房的需求也就会同时受到影响。

　　又或者当地由于出现了棚改货币安置等不可持续式的购房需求，而突然出现大量需求集中在一个时间段入市，推高了房价，但在这些短期的需求集中释放之后，后续的需求难以再维持在一个较高的量级上，导致成交下滑，影响二手房的脱手。

　　二、并非所有地方的房子都会受上面因素的影响，优质城市和优质地段的房子依然有市场。

　　在目前的市场环境下，虽然有不少城市的二手房市场面临着压力，但是房子的价值与城市及地段捆绑在一起，有优质城市或优质地段的房子还是比较有潜力，在成交上相对会更有优势一些。

　　1、在新房市场较小的优质城市，二手房会更活跃一些，成交的机率就会更大。

　　新房供应量少的城市，一般情况下土地都会较为紧张，土地供应量少了，新建商品房的供应量也就会相应地减少，而如果当地具备条件比较优质，如经济实力强劲，人口数量多并且持续地流入，那么很可能新房市场无法满足市场上的购房需求，导致购房需求就只能向二手房市场分流。

　　在这样的城市当中，作为存量市场的二手房市场的地位就会较为突出，活跃程度也会比较大，在价格和成交的可能性上都能得到更有利保证，比如深圳就是这个样子，深圳由于供地少，市内的二手房成交规模要比新房大很多。

　　这种情况在同一个城市的不同区域也有类似的地方。比如同一个城市中，很多主城区建设已经很完善，能用于新建商品房的土地供应也非常少，这些地方的二手房也就被赋予了城市的特殊价值，即使在市场较冷的时候，只要肯在价格上作出适当的让步，成交的可能就会很大。

　　2、好地段的二手房成交的潜力也会更有优势。

　　房子都具有居住的功能，但如果与城市的地段价值搭配起来，那么其捆绑的城市价值和更突出的金融属性会使成交更具有潜在的优势。

　　在同一个城市中，房子会因为所在位置的不同而具有不同的价值，在那些价值较高的地段，潜在的需求人群也较多，为房子的成交提供了较好的基础。

　　比如那些处于优质学区、捆绑了优势学位的房子，一直都是很多人追逐的对象，有这些特点的房子在成交上会有很好的保障基础。

　　又比如那些在地铁附近的房子，由于便利的出行保障，相对地也吸引着更多的需求把目光投向它。而那些商业发达、就业岗位集中的主城区，这些区域中的房子能更方便工作和生活，而且城市配套也更完善，同样也能保证相应的需求量，从而为潜在的成交提供了更多的可能。

　　三、小结。

　　总的来说，在房价越来越高的背景下房子更难卖出去，原因既包括“房住不炒”和“稳房价”为基调的楼市调控的引导的影响，使原先过热的楼市出现了降温和向理性回归，又包括新房市场分流的影响，以及二手房定价和交易成本、需求规模变化等影响，但并不会所有房子都是这样，那些在能保障供求关系的优质城市或者同一个城市中的优质地段的房子卖起来所受的困扰会更少。

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