房贷利率到底要不要换成LPR利率-随便找财经网

　　前面跟大家聊到深圳高房价的问题时，就有朋友留言说想问问房贷利率到底要不要换成LPR利率。

　　对于现有的供房一族，这个问题确实还是比较重要的。

　　part1什么是LPR

　　LPR（Loan Prime Rate）是贷款市场报价利率，是18家报价银行对最优质客户的贷款利率，个人贷款则在这个利率的基础上增加一定的点数，每个月的20号更新一次。

　　LPR包括1年期和5年期以上这两个品种，对于房贷来说，因为期限一般都超过5年、而且存在浮动利率贷款合同的定价基准问题，比较关注的是5年期以上的LPR。

　　从19年8月发布5年期LPR报价以来，这个利率一直在下降。

　　part2房贷利率“换锚”LPR

　　央妈早在19年8月就宣布了贷款的LPR改革，核心目的就是为了让贷款的定价基准更加灵活，及时反映市场的变化，而不是行政管制的贷款基准利率。

　　想要实现这样一种效果，当市场上资金比较紧张的时候（比如月末、季末、年末或者节假日之前），利率上升，资金比较宽松时，利率就会下降。

　　19年10月8日开始，新房贷的利率也不再使用基准贷款利率，直接与LPR挂钩，在LPR基础上加减点，以往房贷利率打折或者上浮几成的计算方式就取消了。

　　目前大概90%的新放贷款都是参考LPR定价，但是对于原来就已经发放的存量浮动贷款利率来说，定价标准还是参考的贷款基准利率，所以央妈继续出手，要求：

　　20年3月初到8月底，

　　对于在20年1月1日之前和银行签订了商业房贷合同的客户，

　　并且合同是参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款的，要进行选择，

　　可以转换为固定利率（在房贷期限内利率不再改变））或者在LPR利率上加点（每个月浮动一次，按年进行调整），

　　并且要从一而终，机会只有一次，选了就不能再变，一旦选择转化，未来的贷款利率就会随着市场利率变化了。

　　这个存在几个问题：

　　1）转换范围

　　公积金贷款买房，不需要考虑转换问题；

　　房贷在20年12月31日之前到期的，不需要考虑转换；

　　房贷在20年1月1日之后签订的，也和这个问题无关；

　　原来的房贷合同是固定利率贷款（没有重定价条款，如利率在每年的1月1日调整），也不需要考虑。

　　2）转换时间

　　集中转换时间是今年3月1日至8月31日，过了这个时间段，理论上可行，但不方便，得看银行的政策，比较麻烦。

　　3）转换方式

　　只有两种，要么转成固定利率，要么转成LPR定价。

　　part3要不要换成LPR

　　1）对比两种方式的利率和月供

　　我们知道，从2015年10月24日之后，5年期以上年贷款基准利率都是4.90%，假设在19年贷款买房，按照房贷上浮10%（4.9*110%=5.39%）计算一下：

　　转化为固定利率：

　　如果房贷利率5.39%，选择转化为固定利率，那么未来30年都是5.39%。

　　200万房贷，30年，则每个月需要还款11218.13元。

　　转化为LPR加点：

　　如果选择LPR浮动利率，在重定价日之前的房贷利率仍保持和原来一样。如果选择1月1日这一重定价日，那么以后每年的房贷利率都会按照上一个年度12月20日的5年期LPR加减固定点差调整一次。

　　这个固定的点差=现在的房贷利率-19年12月20日的LPR=5.39%-4.8%=0.59%。

　　选择转化为LPR后，利率为参考的LPR+固定点差=4.8%+0.59%=5.39%，这个值和转换前的房贷利率是一样的。

　　但下一年，

　　如果LPR升高至5%，房贷上浮10%的情况下，房贷利率会提高到5%+0.59%=5.59%，按照贷款200万，期限30年来计算，月供11468.97元，转换成LPR后，每个月还款额增加了250.84元；

　　LPR若下降至4.6%，则执行利率为4.6%+0.59%=5.19%，月供10251.89元，转换后每月还款额减少了965.24元。

　　另外，如果贷款发放日还没有过，比如是5月17日，那么可以选择5月17日是重定价日，那接下来一年（2020年5月17日-2021年5月17日）的利率都是4月20日的LPR4.65%加上点差0.59%=5.24%。

　　此时，每月还款11031.69元，相比于选择固定利率，每月也可以少还款186.44元。

　　通过这些计算，可以看到在降息的环境下，选择LPR利率能省下不少钱。具体来说，只要LPR低于4.8%，选择浮动利率会比选择固定利率更好。

　　2）降息周期的判断

　　看看我国的贷款利率，每个周期的最低点都是在下降，利率中枢是在下降的，这也和国际利率的下行趋势一致。

　　另外，19年8月发布5年期LPR以来，这个利率也一直在4.85%以下，并且一直在降低，4月的LPR降到了4.65%。

　　背后的原因就在于我国经济增长和城镇化水平的减缓，这会导致各行业的利润率下降，如果贷款利率还很高，那么中小公司和个人就不愿意借钱了。

　　3）通胀

　　也有人提出了反对的意见，认为说如果通货膨胀到物价飙涨的话，会使得LPR增加。

　　这个逻辑还是比价清晰的，因为当通货膨胀很高的时候，把钱存在银行会贬值，为了吸引存款，银行会提高存款利率，由于银行的利润来源主要在于存贷的利息差，存款利率高了，为了获利，那么也会提高贷款利率。

　　但是，对比我国贷款利率和通胀水平走势，从历史概率来看，通货膨胀下，贷款利率不变甚至是降低的情况也不少（图中阴影部分）。

　　退一步，尽管未来通胀导致了贷款利率上升，但至少最近几年，选择LPR还是比较划算的，可以享受一段时间的低利率，如果未来通胀很高，浮动利率不划算，还可以选择提前还款（但不一定有钱还……这也是个问题）。

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