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一般现在的大部分县城房产都会有一些城中村拆迁和棚户区改造项目，而开发商也绝不会不赚钱只赚吆喝，可这种项目如何才能赚钱，底线在哪里？ 一般的城中村改造项目的原容积率较低约在在1.0，但补偿会以1.1～1.3的比重补偿。而小县城的房产一般最高也就是在23～28层的高层小区。这样可以把容积率做到2.5，也就是城中村改造的2倍左右。 现在我们就是销售价格7000元/平米为例： 假如某小区的地上建筑面积10万平米，其中5万平米用于销售，扣除5%的物业等相关面积后的余下4.75万平米销售收入3.3亿（地下面积按照车位收回成本，不计入在内分析）。 成本和盈利计算如下： 以小县城高层工程单方造价2500平米计算，2倍容积率就是指以工程总费用10万平米的2.5亿来分析。销售收入3.3亿所产生的盈利约25%。 也就是说在一些小县城的房价需要达到7000元的高度才可以通过大面积城中村改，否则就很难进行大面积的城市改造。只能通过新城建设的方式来发展。 当县城的7、8千元/平米房价在疫情发生后降到了4、5千元。假如在人口还在持续增加的县城中心区应该是低于未来拆迁安置的成本价，直接下手投资应该是可以的。 但如今是城市人口流失的城市，那就没有最低只有更低。至于新区开发项目，那要看项目的成长性和区域的发展潜力。不能只是用7、8千跌到4、5千来论述，不同的城市、不用的区域、不同的房产其价格是不一样的。要进行酌情考虑分析，而不是一概而论。 |
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