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农村的集体土地上市，可以为一部分城郊或者城中村的集体带来的丰厚的回报，但对于绝大部分的农村集体是不太会产生太多的投资回报。 笔者在前几年还做过这样的一个投资分析报告，是一个在二线城市里的上市公司科技园，由于之前通过低价拿地划了一片较大的园区，如今为了更好地打造经济园区的规模，当地开发区管委会要求进行扩建，并且希望可以找到接近100米的高层，可是通过了投资分析和未来物业出租的计算，回报率其实并不是很高，只有不到6%的投资回报率。集团总部最后还是以6层的较低容积率方案进行了实现。这种通过投资后出租收益进行还本的项目其实是收益率非常低的，有时投资还不如不投！ 集体用地上市的特征与上面这个科技园的用地特征比较相似，农村集体用地一般会以40年的商业用地性质进行审批，而且只能是一个大产权特征。也就是这种集体用地是不能够进行销售，更不能够具有分割产权进行出售，只能是一种租赁方式开展。这样的回报就具有一定的局限性。只能通过曲线变通方式进行，比如签定40年的产权协议，最后再按规定要求无限期延后的方式。可是，正是这样不具有分割产权的特征，集体用地的无限期出租的价格也不会太高，要想获得暴利的可能性几乎很少。不过现在不少农村的集体用地，用别墅的模式进行投资出租进行推广，还是比较吸引人，可这样低容积率方式也没有多少农村可以连续不断地供应，比较集体可开发用地也是十分的有限。 农村集体用地可上市是对农村的一种大变革，肯定会达到一些好处。但也绝不是爆炸式的变革，不仅这对于农村也是没有带来特别大的收益回报，但这种集体用地的上市可以提升农村的环境和品质。要想真正让农村发生翻天覆地的变化，只有农村宅基地全面开放，这样才会释放出巨大的能量，激活农村的土地市场。 |
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