在过五至十年，房价可能又是一波令人难忘的行情。这个你信吗？-随便找财经网

　　大家好，我是勇谈。房价上涨与下跌一直是过去20多年很多人都热议的问题，可以说房价走势直接影响了几代人的生活、消费观念。介于国内城镇化建设还要持续较长一段时间，未来5-10年国内房价自然也是一波令人难忘的行情，不过此次要区别对待了。借用马光远先生的一句话“国内房价普涨的时代已经过去了”未来5-10年个别城市的房价走势仍会让人难忘。借此机会简单谈谈我的观察。

　　房价持续上涨的动力还会持续一段时间，个别城市大涨的动力仍然存在

　　我国房价持续上涨跟城镇化率之间关系巨大，房价上涨的动力已经从过去的住房需求变为城镇化需求了

　　图上所示是过去10年我国房价及城镇人口数量走势图，可以明显看到伴随着我国房价上涨，或者桌跟房价上涨速度有一拼其实就是城镇人口增长情况。可以说从2014年后我国城镇人口的增长才是保持我国房价持续上涨的主动力。截止到2019年我国常住人口城镇化率为60.6%，距离发达国家的70-75%的城镇化率目标还有一段不小的距离，这也是业内公认的房地产行业还有10-15年发展时间的主要判断依据。

　　当房价上涨的动力变为人口向城市涌动的时候，那么人口净流入的城市房价才是最靠谱的

　　未来并不是所有城市的人口流入都是正值，截止到2018年全国668个城市（县市和地市）并不会是所有的城市人口都是净流入，这些城市的房价也不会是都上涨。未来5-10年能够保持房价持续高速上涨的其实还是极少数的，起码的前提就是“人口持续净流入”。那么对于大家来说到底要不要买房？自己所在的城市到底适不适合买房？从人口流入情况就可以做出直接判断。

　　“房住不炒”的调控不放松，未来5-10年房价很难出现翻一番，毕竟稳定是前提

　　全国房价到底还能涨多久？只要不搞刺激（其实也不敢）基本很难出现5年翻一番的情况

　　图上所示是2007-2018年我国商品房平均销售价格走势图，可以看到我国房价出现几年翻一番情况都离不开一个词“刺激”，2008年是如此，2014年也是如此。简单可以做出这样一个结论“只要没有明显刺激或鼓励购房出台，房价就很难大涨”。所以，未来5-10年房价会不会出现一波“让大家难忘的行情”？关键在于国家愿不愿意搞刺激，只要国家与地方不搞房价大涨基本就是奢望。

　　有专家提出“哪怕刺激也很难有大涨”的观点我是不敢认同的，房产投资风带动房价大涨的风险始终存在

　　国内永远不缺资本，也不缺乏有钱人，国内缺的是“投资渠道”。之所以过去10多年全民陷入房产投资风的关键在于国民的投资渠道极其有限，哪怕到如今为止国内投资渠道也极其有限。如果说房地产受到刺激后，房价持续上涨那么房产投资风必然会出现。所以说，当国内投资渠道没有建设完全，企业、居民的闲置资金没有好的投资渠道的情况下，房产“投资品”的属性很难去除。

　　“再过5-10年，房价可能又是一波令人难忘的行情”这句话我是不认同的，虽然说部分城市或许会出现这样的情况

　　房地产已经快速发展了20多年，房企总资产已经逼近工业企业，房价真的不能再大涨了

　　房企总资产的增加是伴随着负债率的增长，图上所示是2006-2018年我国房企总资产及负债率走势图，可以看到2018年房企总资产已经超过85万亿，负债率已经高达79.1%；然而2018年国内工业企业的总资产不过113万亿。可以说如果房企按照如今16%的高速增长的话，房企资产超过工业资产就在3-5年。那么我国一直以“工业、制造业立国的情况就会变成“房产立国”了”，这是多么荒唐的事情。

　　部分优质的城市房价在未来5-10年会出现“一波让人难忘的行情”，并不是所有人都有参与的资格

　　经过观察后这些城市基本都集中在一二线为主，尤其是近几年风头正盛的城市，这也是未来人口、资源、产业等聚集的关键地。这样的城市本身房价并不算高，还有一定的上涨空间，加上后期大量的资源、产业、资本和人口等涌入会陆续有大量的需求释放，出现一波房价上涨也不是没有可能。

　　综上，近期国家高层会议上再次提出“房住不炒”再次让很多人以为的“放松调控”刺激房价上涨基本成为不可能。依靠房产刺激来拉动经济增长的办法或许真的会成为历史，大家觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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