住建部下发《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》对楼市有何影响？-随便找财经网

　　大家好，我是勇谈。4月17日住建部下发了《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》，其中对于楼盘信息采集、自动核验服务、优化网签备案服务、提高数据使用效能、推进全国一张网建设等方面进行了规定和指导意见。此次可以说是对于过去房屋网签备案工作的进一步细化，目的也是为了通过现代信息技术来推动房屋网签备案和房屋信息、楼盘信息的采集速度与效率。那么对于楼市有什么影响呢？只能说目前住建部在做的只是基础工作，影响是深远的，短时间内看不出来。借此机会简单谈谈我的观察。

　　商品房网签备案数据一直是所有房产数据的基础，也是制定房产政策的依据之一

　　市场上到底有多少在建房产？到底有多少准备预售的房产？这些数据的基础就是网签备案情况

　　包括国家统计局在内对于在售、在建房产的判断依据也是各地提供的网签备案数据，而各地也把网签备案作为“卡”房企的关键指标。因为这样或者那样的原因导致很多老百姓看到的现象与各地曝出来的数据不完全一致。其实很大一部分原因就是地方为了完成住建部等部门提出的“指标要求”开始故意延缓或加快网签备案速度，这样的数据说到底其实还是“失真”的。一组失真的数据，自然容易导致在房产调控政策上有所偏差，这也是很多时候国家开始放松调控、进行“去库存”效果打折扣的原因。

　　商品房数据尽量接近实际才能决定“房产税”“房租税”等是否执行，这也是为何很多人呼吁的“房产税”无法按时出台的原因（因为基础数据建设都没有做好）

　　从上世纪90年代开始实行商品房销售到现在为止，因为各个城市发展程度不同，商品房推动程度不同导致了房产信息统计存在全国不一致的情况。就拿中西部来说，如今不少中西部三四线城市市区内还存在了大量的“小产权房”，甚至有些城市的小产权房还是按照正常的商品房来进行交易，虽然说法律不认可但是在民间的认可度还是比较高的，这也是跟各地的商品房发展阶段不同有关系。包括前几年实行的“棚改”（就是用商品房置换老百姓的小产权或者其他房产）和近几年开始的农村宅基地登记等其实有部分目的就是要摸清老百姓实际的房产情况，这样准确的数据才能为未来房产调控和政策出台提供依据。可惜，因为地方利益存在很多地方都不是那么配合，这也是为何住建部再次强调“推进全国一张网建设”的关键。

　　房产信息采集是工作的难点也是重点，房地产市场到底问题有多大？必须在阳光底下才能看的明白

　　几乎所有人都知道房产过剩，商品房过剩，但是到底过剩多少？地方有多少虚报瞒报？必须信息公开

　　不仅仅是老百姓，包括对于很多全国性房企来说，其实也是需要一个优良的营商环境的，需要一个地方准确的数据来作为是否投资的关键。但从过去到现在来看，绝大多数房企要想在一个城市落根、有项目必须先过“送礼”“吃饭”这关。就我身边的观察来看，几乎每周开发商与房管部门都有所谓的“饭局”，这样其实背后很容易滋生各种问题。不仅仅加大了房企开发成本也加大了购房者购房的风险成本。这也是为何很多老百姓都会认为他们“串通”的原因。

　　之所以有很多的“暗箱操作”其实就是信息不公开，房企和地方利用了“信息时间差”

　　此次指导意见已经很明确的提出了目标“推进房地产领域“放管服”改革，提高房屋交易管理服务效能，向各类房地产市场主体提供规范化、标准化、便捷化的服务，营造稳定、透明、安全、可预期的良好市场环境”。进入2020年了大家一定要意识到“信息价值”，房企一部分的收益其实更多的是来自于“信息价值”。包括之所以很多房企原因跟地方搞好关系，其实也是想要这种所谓的“信息”。大家仔细观察后会发现一个有趣的现象“本地房企规模不大但是往往能够得到较好的地块”，这是为什么呢？大家可以思考下。图上所示是过去10年房企土地购置费与土地成交价走势图，可以明显看到从2014年后这两者之间的差值越来越大，2018年的土地购置费竟然是土地成交价的2.26倍！！这其中真的需要这么大的资金量吗？这个真的让人怀疑。

　　住建部此次指导意见，对于楼市的影响应该是深远的，包括真正的房企和购房者在内其实都是需要“良好的市场环境的”

　　房地产改革的关键其实不仅仅是稳定房价，建立一个稳定、透明、安全、可预期的市场环境才是根本，9.8万家房企中到底哪些才是靠“实力”这个是关键

　　大家可以把这个理解为“游戏规则”，房地产市场之所以乱象频出很大一部分原因在于过去20多年我们“粗放式”的管理，规则不明确、各地标准不一导致房企去任何城市都需要重新适应，时间成本有时候真的是最要命的。如果说把“游戏规则”公开化、透明化，大家来自由竞争这才是一个好的市场。图上所示是2007-2018年国内房企数量走势图，可以看到仅仅2008年就新增2万多家房企，这样的数据真的没有问题？再说如今已经9.8万多家的房企，到底有多少是靠实力生存，有多少是靠“关系”生存？这就需要把“游戏规则”重新定义清楚，才能知道到底哪些房企是在“裸泳”。

　　楼市需要“净化”，房价需要稳定，改革必须从自身开始，住建部的动作必须“稳、准、狠”

　　对于住建部此次引发的意见，个人感觉还是有点不够。其实还可以更快点，虽然说良好的市场打造需要时间，但是也不能够持续缓慢下去，说句实话留给房地产市场本身的时间已经不多了。虽然说从理论上来说房地产“火热期”或许还有10-15年，但是真正能够坚持多久不出问题？还是需要时间考验的，早做好基础数据，早采取应对措施才能有效避免“房地产硬着陆”。

　　综上，住建部下发《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》更多的目的还是为了打造一个良好的房地产市场环境，对于楼市的影响比较深远，短时间内其实看不出什么影响。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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