某些小县城房价面临“有价无市”的窘境，还能继续坚持吗？-随便找财经网

　　大家好，我是勇谈。小县城、中小城市房价面临“有价无市”的窘境已经不是秘密，尤其在面临此次疫情下小县城房价已经开始出现“有价无市”的窘境。很多人对于小县城的房价不再看好，那么未来小县城的房价还能坚持吗？维持稳定也是难事，这是过去很长时间对于小县城房价的观察。借此机会简单谈谈我的观察。

　　小县城房价面临的直接问题就是“需求不足”“购买力不足”，毕竟这里的主要购买人群还是本地的农村居民

　　县城的商品房主要还是出售给本地人，回乡客和农村居民进城购房基本是主力

　　县城居民人口流失也是所有城市中最严重的，越来越多的年轻人在大学毕业或者成年后选择去大城市，这也是人口流动的必然趋势。毕竟大城市代表着更多的就业机会，更多的资源，介于未来国内城市的发展还是以“大者恒大强者恒强”为主，人口的流动自然也是中小城市向大城市流动。自然县城的常住人口减少，购买需求下降是自然的。前几年县城的房产出现一股火热，其实主要原因还是跟各地进行的“棚改”和农民工购房优惠有很大关系，只是可惜这种购房需求只是一波。

　　县及县市数量在不断减少是城市发展过程中必然过程，小县城未来的路子真的“很窄”，要想有更好的发展“撤县设区（市）或被合并”是趋势

　　图上所示是2004-2018年国内县及县市数量走势图，从数据来看2004年国内县及县市数量总计为1464+374=1838，2018年这个数据就变成了1710，尤其是对于县来说，15年数量减少了129个；也就是说未来县的发展路子或许两条：被合并或者撤县设市（区）。尤其是对于大城市（省会及以上）周边的县市来说，从这点来说不是危言耸听，县城未来面对不仅仅是“有价无市”而是自己到底存不存在的问题。

　　部分县城的房价之所以这么快就出现“有价无市”，主因还是房价太高，资源配套跟不上导致

　　县城房价达到万元等新闻在过去几年屡见不鲜，究竟哪里来的自信？

　　如果说县城的定位作为未来农村居民进城的落脚地，其实房地产还是有发展空间的，只是过去几年房价上涨的风，县城也跟的挺“热乎”。包括全国性房企在内，比如：碧桂园、恒大等也喜欢把目标放在一些小县城和中小城市，借助于资本的这波风，哄抬房价最后的结果就是“有价无市”。根据观察来看，除去经济稍微发达的小县城（其实应该是县级市）可以支撑得起万元以上房价外，多数小县城根本支撑不起。那么这么高的房价怎么来的？无非就是当地和房企忽悠老百姓来“炒作”的结果。经过观察后甚至发现了很多县城出台了这样的规定“县城没有房产子女不能在县城中小学就读”，真正目的是什么？大家心里很清楚。

　　如果说过去县城以“适合生活”来吸引人们购房的话，如今能够拿得出手的真的不多

　　虽然说如今买房投资仍占有很大市场，可惜资源才是投资的前提，这点无疑小县城没有资格。一直以来我都在强调一个观点“资源才是决定房价的关键因素”，无疑现阶段来说资源还是向大城市涌入，这点在很长一段时间内很难改变。国内城市发展跟“官本位”还是很有关系的，这也是为何城市之间一把手差距很大的原因。小县城的城市管理者本身就处于最基层，所能调动或者利用、分配的资源极其有限，在“官大一级压死人”的现实条件下多数县城未来发展真的很有限。

　　小县城的新房未来还保持稳定或横盘有很大可能，二手房就很难了，甚至出租都会遇到困难，“有价无市”的情况会更加普遍

　　新房价格上涨牵扯到利益过多，地方、银行、房企等都不会允许新房价格出现下跌

　　仅仅每年建筑成本的上涨（水泥、砂石等）就足以影响房价，更何况近些年的通货膨胀率开始又有上涨的趋势。图上所示是过去5年国内通货膨胀率走势图，可以看到2018年后国内通货膨胀率就在持续上涨，2019年甚至一度通货膨胀率超过5%，2020年因为疫情的影响货币持续超发，通货膨胀或许会更高。仅仅建筑成本和通货膨胀率就足以保证房价持续上涨，因此从这点来说哪怕没有地方、银行和房企的关系存在新房价格还是要持续上涨的。

　　二手房价格有一个十分明显的特点“遵循市场供求规律”，再说二手房购房者基本都是以刚需为主，更加在意价格和区位

　　一个城市尤其是县城本身的城市面积就很小，核心区域更小。如果去过小县城的朋友应该知道，至今甚至很多小县城的主要核心区只不过是1-2条街道而已，这里汇集了县城几乎所有的商业、教育、医疗等资源。这些区域的房价也往往也是最高的，也是最保值的，那么对于其他区域的二手房来说恐怕就未必了。资源配套建设不是3-5年的事情，对于本身财力就不足的小县城来说10年恐怕都很难把缺失的优质资源补齐。所以，二手房所处的位置就很考验房价走势。

　　综上，小县城房价面临“有价无市”的窘境未来会是一种普遍的情况，本身就处于“击鼓传花”最底层的县城房产真的很难找到足够的所谓“接盘侠”。新房或许还有足够的理由保底，二手房真的很难了。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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