投资好地段的公寓，打算长期持有，合适吗？-随便找财经网

　　04-28 19:31

　　大家好，我是勇谈。对于商业地产的投资了解我的朋友应该知道我是一向不鼓励的（文中提到的公寓本文统指的是商业地产），目前来看一线城市对于商业地产（尤其是商住房）也是处于严格控制的状态，对于其他城市来说公寓投资需要谨慎点。

　　公寓类地产之所以会这么火？其实还是因为钻了“空子”，单价低、位置好可以解决居住问题

　　公寓类房产尤其是近几年一直比较火的“商住一体”的公寓，一般来说投资的主要收益还是租金

　　公寓类房产虽然说能够通过规划设计来解决住的问题，但是却无法改变土地本身的性质（商业土地性质）。这样的结果就决定了商业房产在进行出售过程中需要承担大量的税费，而这个比例一般都在所得的40%左右。举例：以100万的价格购买一套公寓，后来房价上涨到150万进行出售后，本身自己需要缴纳的税费就是（150-100）*40%=20万，也就是说实际能拿到手的也就是30万左右。这么高的税费自然导致了进行商业房产投资的人多数都是通过收取租金来获益的，更何况如今商业地产的价格上涨并不是那么如意。

　　商业地产的供应过剩远远超过普通住宅，这点已经不是秘密，这些年商业地产的价格也没有想象的那么理想

　　图上所示是2019年我国商业用房销售面积累计值及累计增长率走势图，可以看到2019年整整一年的累计增长率都是负值（相比于2018年同期来说），而这样的情况已经持续了多年了。销售面积持续减弱，累计负增长说明了什么？大众对于商业房产项目本身不感冒，也从侧面反映了商业地产项目严重供过于求的事实。

　　公寓类商业房产项目普通人固然可以投资，只不过需要明白一个事实“租金收益是主要收益”

　　公寓类房产相比于普通住宅（包括安置房等）最大的优势其实就是位置，一般处于商圈或较繁华区域，这也是吸引人的关键

　　关注过公寓类房产的朋友应该知道一个基本事实“公寓类房产本身所处的位置都不错”，这也是为何公寓类项目从开始出现就得到不少人追捧的原因。甚至在过去的2019年有不少从事外卖和快递小哥都购买了这样的房产，为何会如此？就是位置佳，且不限购。如果说自己居住等原因购买一套公寓其实是可以理解的。

　　公寓类房产投资很大一部分抢的是“租房市场”的生意，就目前来看多数公寓类房产的收益还是以租金为主

　　上班族、白领等对于物业服务和居住环境有要求的人会选择位置不错的公寓来租住，毕竟在很多大城市很多上班族都有“上班路上花几个小时的经历”，如果说房租差距不大且位置便利的话，相信很多上班族或者租房客会选择公寓租住。从某种方面来说公寓类产品是过去传统住宅产品的一种升级，起码周边环境要好点。所以，想要投资公寓的朋友需要考虑好这个事实。

　　投资好地段的公寓，长期持有合算吗？几点愚见

　　不仅仅是公寓包括其他房产类项目，如果想要获得足够收益长期持有是前提（5年以上）

　　房价持续上涨的趋势没有变，商业房产类项目也是如此。只不过大家需要从过去的“投机思维”向“投资思维”转变，投资跟投机最大的区别就是持有时间，只不过国人从来没有关注过这两点的区别。在房产是绝大多数家庭主要资产的前提下（基本占家庭总资产的70%以上）国家没有让大家资产全部“缩水”的勇气。只不过在“房住不炒”的前提下，房价上涨速度不会类似于2008年和2016年一样，年增长率超过20%！短期持有房产就进行交易，挣得钱搞不好还没有税费高，纯属白折腾。

　　“无需求不购房”这条也适用于公寓类投资，买了就不要后悔

　　做任何投资都要有一个心理建设“能够承受得起损失”，对于普通购房投资者也是如此。怎么样才能把握好这个度？其实就是牢记一条“无需求不购房”！身边就有几个购买公寓的朋友，2018年买的房但是到现在为止房价几乎没有怎么涨，但是我朋友却心中不慌，为何呢？因为他用公寓自己做了工作室。这就是我一直在说的“有需求”，退一万步来说，哪怕房价下跌了起码他自己购买的公寓也有用，不会闲置。

　　综上，公寓类投资从2018年被北京等一线城市叫停后，这波风很快就蔓延到了二三线城市。相比于一线城市对于公寓的“不待见”来说，其他城市对于商住一体的公寓还是持默认态度的（水电、户口等都有涉及）。不过对于购房者来说是否要选择公寓类产品投资？真的需要考虑清楚了，花费几十万上百万买个不动产真的没必要。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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