为什么现在房地产行业还不像制造业一样会出现相互低价竞争的行为？-随便找财经网

　　大家好，我是勇谈。对于多数行业来说市场化的结果就是商品充分竞争，价格自然就会降低最总收益的肯定是普通消费者。不过对于我国房地产行业来说却不是这样，自从上世纪90年代开始实行商品房制度后，房价一路水涨船高到2019年商品房平均售价已经达到9310元！！为何会如此？其实本质上来说“商品房并不是完全的商品”。借此机会简单谈谈我的观察。

　　真正的商品随着技术的进步成本是越来越低（或增长缓慢）的，这也是为何市场充分竞争后价格会降的原因，但是商品房却不是这样的

　　对于房地产行业来说技术的进步仅仅体现在施工手段上，建筑成本和土地成本价格一直在上涨

　　一般来说商品房的价格主要有几个：土地成本、建筑成本和人工成本！过去很长一段时间这三者之间的比例都是三三开，不过随着城市化进程加速，城市（尤其是一二线城市）可利用土地变得紧缺土地成本成为决定房价的关键因素。图上所示是2010-2018年房企土地购置面积及购置费用走势图，可以明显看到一个交点“从2015年后房企拿地成本越来越高”，如果仅仅从土地购置费用和购置面积来计算2018年的商品房价格的话成本价就应该是1.248万元/平米，实际上2018年的商品房均价为8544.11元/平米。可以预见几个基本事实：

　　随着城市化进程加快土地购置费用会越来越高，费用高时间点跟全国进行的城市化改造和拆迁安置基本一致；

　　土地成本将会成为影响房价的最关键因素，哪怕房企利润下降到10%左右，房价还是要持续上涨的，毕竟对于一二线城市来说土地资源的稀缺性会越来越明显；三四线城市或许会好一些，不过这样的情况会持续多久呢？很难讲。

　　房地产商品化可以解决大家的住房问题，但很难解决高房价问题，因为从市场供需端来看，土地资源永远都是稀缺的（成本一直在上涨）。世界上真正能够解决高房价问题的国家只有新加坡，但新加坡解决高房价的模式肯定不是商品化。

　　包括制造业在内生产的商品都是“消费品”，房产之所有被称之为“不动产”就说明其没有消费品的特性——快速消化

　　什么是消费品？快消品？就是能够快速被消化的商品，就比如我们经常喝的水、吃的方便面一样能够快速消化掉。但房产起码要有几十年的使用时间，你很难用商品的方法来快速消化，但凡采取干预的方法快速消化的结果就是“泡沫化”，房价高涨。其实说白了多数被消化的房产其实还是被用来投资或者叫“囤起来了”而已。所以，要想降房价千万不要用完全的市场思维来进行判断或者调整，这个出发点搞不好开始就是错的（这也是为何我国房地产调控一直有干预的原因）。

　　商品房的保值特性决定了一点“买到就是赚”（起码不会赔），这是任何商品都不能比拟的

　　房地产发展到今天为止有点“店大欺客”的味道，中国家庭超过70%的资产都在房产上，谁敢让房价大跌？

　　如上图所示仅仅不到10年的时间房企总资产翻了两番，不过房企的资产增加是建立在负债率快速攀升的基础上的。2018年房企总资产已经超过85万亿，而2018年国内生产总值不过90万亿，更可怕的是房企的负债率已经高达79.1%！！各位认为这样的情况下谁敢房价大跌？更何况中国家庭资产的70-80%都集中在房产上，让房价维持横盘或许大家可以接受，但是要让规模下跌？老百姓自己就不愿意了。大家可以回想下这两年不少购房者购房后房价下跌维权的事件有多少，如果说这样的事情是全国性的，你认为国家还能坐视不管？

　　如今的房地产企业（或行业）颇有点“挟天子以令诸侯”的味道，不过“万达事件”后房企还是要识时务的，否则就不是资产缩水那么简单了

　　了解“万达事件”背后的朋友应该清楚，万达之所以出现了经营性危机的根本是“触犯了底线”，最后导致开始频繁甩卖资产。也就是从“万达事件”之后高层提出的“房住不炒”开始被房地产企业重视，说的直白点“房住不炒”就是高层给予房地产行业划的底线。可以允许和鼓励房地产行业发展，但是千万不要再像过去一样利用虚假宣传等手段来蛊惑大众，导致投资性需求暴涨。

　　为何房地产行业不像制造业一样会出现相互低价竞争的行为？因为房地产行业牵扯到太多利益，不过各地都有一个所谓“房地产协会”其实就是“内部沟通会”

　　房地产协会从道理上来说应该是“民间机构”，但是屡次为房地产行业发声的都是“房地产协会”

　　前几天看到了一则吴小平跟杜猛直播辩论的视频，其实就是真正的专家跟房地产协会专家之间的辩论。杜猛就是活生生的房地产协会的著名代表之一，这样的专家存在的意义就是尽量为房地产行业谋取福利。因为其本身成名或者主要收益都离不开房地产行业，说他是房地产行业的“代言人”也不为过。现实生活中依附于房地产而发家的专家学者很多，他们利用已有的身份地位来鼓励大家买房，为房地产企业呐喊就是他们的使命之一。因为房地产协会存在的原因，很多决策或者问题都是在内部进行沟通后解决的，可以说房地产协会成为了解决房企问题的关键。甚至我还见过一旦有某房企开始率先降价促销，那么就会收到房地产协会名义的“警告信”！

　　房地产企业之间的竞争为何不能像制造业一样那么充分？主要还是因为房产不是完全的商品

　　房产要想成为完全的商品有几点还是要必须做到的：

　　取消预售制度，实行现房销售。商品一个最直接的特性就是“一手交房，一手交货”，这点在房地产行业没有实现就不是完全的商品。

　　取消商业住房贷款或者提高首付比例。目前30%的首付比例是造成居民资金杠杆率高和负债率高的关键，可以允许使用杠杆资金，但是首付比例必须进行提高50%以上是起码的。买得起就买，买不起就不买，这才是市场规律。

　　综上，房地产行业发展到今天大部分原因是过于“宠爱”的结果，很长一段时间内房地产业被作为国民支柱产业来进行发展，结果就是房价大涨。如果说要想真正使用市场化思维来解决高房价问题，其实也很简单“现房销售，不允许贷款”！关键是做不到啊。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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