目前四五线城市房价不降反升的原因在哪里？-随便找财经网

　　大家好，我是勇谈。四五线城市的房价因为过去几年“去库存”的影响，导致多数城市的房价出现了上涨。哪怕是疫情期间的今年，不少城市的新房价格也保持了坚挺（二手房价格有所下降），那么各种资源都不足的四五线城市房价不降反升的原因在哪？土地财政、成本因素提升等都是原因，毕竟影响房价上涨的因素太多了。借此机会简单谈谈我的观察。

　　房价上涨且高的情况很普遍，几乎所有城市房价高的原因都差不多

　　2016年后土地购置费用骤增是造成不少城市房价大涨的原因之一（也就是拿地成本）

　　很多朋友只知道房企拿地有一个“土地出让金”，其实不知道房企从拿地到最后开始建设中间需要支付的所有费用其实是“土地购置费用”，土地购置费用是房企为了取得土地使用权而支付的费用，其中包含了土地出让金。图上所示是2010-2018年房企土地购置面积及购置费用走势图，可以看到2016年后土地购置费用骤增（跟大量拆迁安置有关），但是房企所购置的土地面积增长却极其有限。2018年房企支付的土地购置费用已经是2016年的1.93倍，购置面积仅仅是1.3倍！！土地购置费用骤增是造成房价上涨的原因之一。

　　建筑等材料成本上升，通货膨胀等因素进一步推高了房价

　　这一点其实很好解释，成本上涨是各行各业都在存在的事情，尤其是这几年环境保护力度的加大，水泥、钢材、砂石等价格都是翻倍的涨；加上本身我国的通胀率都维持在2-3%左右，仅仅从这点因素来看房价维持6%左右的上涨其实都是合理的（当然前提是在房价合理的情况下）。

　　房价说到底还是资源聚集度的体现，对于四五线城市来说房价上涨其实更多是跟风投资的结果

　　房产投资风也是从一二线开始到四五线的，只不过四五线城市的房价被炒起来更容易

　　四五线城市的房地产市场真的太小了，国内多数四五线城市的市辖区面积很小，市区常住人口数量也在100万-300万之间；这么小的面积和市场，可以说随便一个全国性的房企都能把房价给炒起来。这些四五线城市一旦有全国性房企入驻（碧桂园、恒大等）这些房企就会有“店大欺客”的优势在，大房企房价上去了，地方房企的房价没有不涨的道理。更何况过去几年四五线城市开始的“大量拆迁安置”人为的制造了大量需求，造成房产市场短时间的供不应求，房价上涨也是必然。

　　那么四五线城市的房价上涨起来容易，下降难吗？新房难，二手房不是很难

　　导致新房价格上涨的因素太多，更何况地方、房企、银行其实从心里都是希望房价上涨的。只有房价持续上涨所有的人才有利可图，包括绝大多数的购房者都不希望房价下跌。但是对于二手房来说就很难维持了，基本上房价上涨或下跌只能看市场供求关系了。

　　二手房的购房者还是以刚需为主，这部分人对于房价真的很在意，而且尤其在意位置。什么是刚需？对于四五线城市的居民来说，购买二手房绝大多数都是为了子女教育，而且说句实话“二手房在三四线城市真的不被待见”。2019年后随着大量安置房和商品房入市，房产供过于求的情况只会更加明显。

　　所以，从这点来说四五线城市新房价格保持稳定或者上涨是大概率，但是二手房真的只能“自求多福”。

　　那么四五线城市的房产是不是不能买了？投资肯定不行，大城市周边的四五线还是值得有需求的朋友买的

　　大家需要明白全国城市数量最多的还是四五线，所有人聚集在一二线并不现实

　　三四五线城市还是未来大多数人的归宿这点认知大家需要明白，毕竟全国14亿人口按照70%的人口未来融入城市生活来说，还有1.4亿左右的人口需要进入城市。这1.4亿未来想要都步入一二线城市也是不现实的，毕竟如今北京、上海等超过2000万常住人口的特大城市不可复制。所以，对于大多数人来说三四五线城市才是绝大多数人的归宿，在这些城市购房定居没有什么“丢人”的。

　　房产投资还是集中在一二线为主，大城市周边的四五线城市还是值得购买的

　　城市群是未来城市发展的主要方向，城市一体化发展和区域一体化也是趋势。一个城市群核心城市周边的中小城市未来将会是很重要的产业承接地，虽然需要时间，但是也“聊胜于无”。这些城市未来随着高铁、城际铁路、高速等开通，城市之间的距离已经被缩短了很多，四五线城市生活，一二线工作并不是没有可能。

　　综上，四五线城市房价不降反升更多的应该是新房，对于二手房来说多数是“有价无市”，更何况多数四五线城市的居民对于二手房也确实不太待见。如果说你真的想要买性价比高的房产，不妨看看二手房，起码不会有烂尾危险。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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