自2016年中国实行“房住不炒”的政策，为什么房价不降反涨呢？-随便找财经网

　　大家好，我是勇谈。从2016年国家提出“房住不炒”后，基本上全国主要城市都在积极实施这个政策，限购、限贷、限售等调控手段开始。但细心的朋友应该发现一个事实“2016年后的房价上涨并没有停止，有些城市反而出现了大涨”为何会如此呢？2016年全国范围内的“去库存”引发了房价大涨的序幕。借此机会简单谈谈我的观察。

　　房地产行业是一个典型的“资金密集型行业”，房价上涨的直接因素就是大量资本涌入

　　2016年底才提出“房住不炒”，但是2016年就已经开始全国范围内“去库存”，大量的资本涌入房地产行业的情况并没有改变

　　图上所示是2010-2019年房地产企业实际到位资金走势图，可以看到几点事实：

　　2013-2015年房企实际到位资金增长缓慢，房产销售不畅引发房企拿地动力不足。所以才引发了2016年开始的以棚改货币安置为主的“去库存”，房企大量房产被消化，也引来了大量资金，房价也开始上涨。

　　2016年底虽然提出了“房住不炒”，房企实际到位资金增速减缓，但是影响不大。以2019年为例，2019年房企实际到位资金为178609亿元，相比于2018年来说增速为7.6%；这个速度虽然说比不上之前的10%以上，但是也属于中速增长了。

　　大量资金继续涌入房地产行业的原因就是因为其“风险低、高收益”，“房住不炒”没有解决这个问题。

　　2016年提出“房住不炒”之后的几年房地产调控还是以供需端为主，2018年才开始进行融资端调控，供需端调控对于房价的影响几乎可以忽略

　　简单跟大家分享下什么是“供需端调控”？就是通过增加商品房和土地供应来解决房价过快上涨，不过供需端调控一个最大的漏洞在于“土地供应增加后到真正实现商品房销售往往需要3-5年（甚至更长）”，全国多数房企并不是说拿地就进行建设，这中间往往有3-5年的一个周期。所以，供需端调控对于短期房价影响几乎可以忽略。

　　2018年融资端调控最关键的一点就是“严格控制流入房地产行业的资金”，最明显的就算国内银行贷款资金开始减少，房企感觉“融资难”

　　如上图所示可以看到一个十分明显的时间段2018年，无论是房企国内贷款还是个人按揭贷款都出现了同比下跌。这说明了银行开始严格控制或审核进入房地产行业的资金，也正是因为这样2018/2019年我们听到了包括万科等大房企在内高呼“活下去”等，而事实情况是融资端调控后的2019年的房价上涨也创造了最低记录，根据简单计算后2019年国内商品房价格平均上涨为6.5%，近几年来首次低于7%！！说明一点“融资端调控才能真正的降房价、稳房价”。

　　“房住不炒”是为了让房产回归到住的本质，其目的也是稳房价而不是降房价

　　房地产快速发展到今天为止，房价不是谁想动就能动得了的，需要的代价远非你我能够想象的

　　还是拿近20年我国房企总资产及负债率走势图来说，2008年的全球经济危机下我国房企的负债率是历史最低只有72.3%！！之后房企负债率开始疯狂上涨，总资产也开始快速上涨。2008年房企总资产大约14.5万亿与我国2008年GDP大约32万亿之间的比值为46.8%；2018年这个比例变成多少呢？92.6%！！大家没有看错，短短10年的时间房地产行业已经成为我国庞然大物一般的存在。这么大总资产量，各位觉得抛弃房地产行业，让房价普遍下降可能吗？

　　房地产行业如今就有点“挟天子以令诸侯”的意味，绑架经济、绑架国民财富，房价是否下降的关键还是能否解决房地产行业利润率过高的问题

　　房地产行业为何在如今负债率这么高的情况下还能吸引大量的资本流入？关键就是一点“低风险和高收益率”。既然风险我们不敢碰，其实能解决的就算高收益率的问题，这点跟陈平老师的某些观点是吻合的。通过税费调节是一个方面，这也是为何最近房地产税又被热议的原因。

　　综上，2016年中国实行“房住不炒”的政策后房价持续上涨是事实，中国房地产市场改革和调控的真正目的也不是为了降房价，说句实话“多数人降不起”！房住不炒更多的是一种指导思想，具体的办法除去融资端调控外，还需要从调整行业利润上下功夫，否则持续大量资金流入楼市房价还是要涨。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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