房价既然降对各行各业都好，为什么不降，请问意义在哪里？-随便找财经网

　　降房价问题一直是很多网友和普通老百姓热议的话题，这里需要指出的一点“降房价对于实体经济（主要是小微企业）确实是利好，但是对于房地产本身所涉及到的50多个行业却未必。”房地产发展这20多年本身所积累的总资产也达到竟然的程度，房价下降后会不会影响这些资产？这都是要仔细考虑的问题。借此机会简单谈谈我的观察。

　　房价下降对于绝大多数实体企业来说是好事，但是并不是所有的行业

　　房地产行业本身涉及到的行业多达50多个，钢铁、水泥、建材、玻璃等行业都跟房地产行业息息相关

　　曾经我写过一篇文章，房地产行业之所以这20多年来一直受到国家的重视的主要原因就是房地产行业能够带动钢铁、水泥等产业的发展。大家需要明白的一个事实“一个工业化国家最重要的标志就是钢铁”，钢铁产能过剩已经不是秘密，从某些方面来说国家推动房地产行业和基础建设发展的关键就是“消化钢铁产能过剩”。图上所示是近10年来我国钢材产量走势图，可以看到除去2015-2017年钢材产量增长不明显外，其余年份钢材产量都是属于持续增长的状态。但是我国每年钢材消耗量不过8.8亿吨左右（2019年消化8.86亿吨），其中不少钢材都消耗在基础建设和房地产开发上了，甚至从某些方面来说房地产开发进展速度能够决定钢材产量能否上涨。

　　降房价不是不可以，关键房地产企业总资产已经这么高的情况下必须考虑资产减少的问题，操作起来并不是那么简单

　　房地产行业本身发展这么多年，其总资产及负债率已经很高，已经到了“挟天子以令诸侯”的地步。图上所示是近10年来我国房企总资产及负债率走势图，可以看到一个很明显的事实“2018年房企总资产已经突破85万亿，负债率也达到79.1%”；大家需要知道的是2018年我国GDP不过92万亿，假如说房价下降后引发房地产企业总资产减少，甚至引发“抛售潮”导致银行大量坏账出现，这个结果不是随便能够接受的。

　　房价真正的高的原因很复杂，起码说土地成本这些年就在不断上涨，有专家学者说房产问题说到底是国内的税务问题，不是没有道理的。目前来看地方财政收入30-50%的来源都跟土地和房产有关系，作为房企来说拿地建房是要赚钱的，如果说没有足够的利润作为支撑肯定不会随意拿地。地方土地拍卖出售是为数不多的能够快速获得财政收入的方式，这些年绝大多数的城市都在大拆大建，为了实现城镇化率而努力，没有足够的财政支撑是不行的。

　　房价虽然说是房企报的，但是降房价却需要房管部门审核，不是房企一家说得算。懂房地产的朋友应该知道一个基本的事实“房价需要在房管部门备案”，对于多数房企来说本身仅仅有5%左右的房价调整幅度，过高就需要房管部门审核。也就是说如果房企降价太多，房管部门可以随时用“干扰房地产市场等”借口不予批准，之前就有一些城市出现过这样的情况。

　　哪怕即是2016年底提出“房住不炒”后，也从来没有提出过明显的“降房价”等此类宣传

　　“房住不炒”的提出主要就是让房产回归到住的本质，目的是为了挤出房产投资资本和行为

　　大家需要明白一个基本事实“哪怕房价如此高的今天，也没有一个官方明确提出“降房价””，住建部提出的调控目标也是“稳地价、稳房价、稳预期”，可以说在我国所有的房产调控中“稳”贯穿始终。为何不提出“降房价”？其实也是综合各种因素做出的决定，说句实话目前国内的经济实力和产业实力真的经不起太大折腾。

　　房价上涨不可怕，可怕的是房价不正常上涨，让房价上涨回归到合理范围才是关键

　　国内房价持续高速上涨很大一部分原因在于“调控不能持续”、“鼓励和刺激大家购房”。图上所示就是2006-2018年我国商品房价格走势图，可以看到2007年后的房价上涨主要就是4万亿刺激下引起了全国大几十万亿的投资拉动，2013年后房价持续上涨的主因也是“放松调控、各种引导和鼓励购房”开始，如果说不随便降低首套房贷利率、降低首付比例等开始，各位觉得会有那么多的人蜂拥而至房产吗？要想稳房价说到底还是建立一套可持续的调控机制。

　　房产之所以受到很多资本的追捧，很重要的一个因素就是“投资属性”。连续20多年房价只涨不跌吸引了包括银行、上市公司、企业和民间资本等大量流入，房企如今的高负债率也跟资本的盲目追捧有很大关系。降低房产自身的“投资属性”或者逼迫这些投资资本退出房产，让房价上涨回归到居住需求为主导的道路上来才是调控的主要目的。

　　高房价确实带来了很多负面经济影响，尤其是对于一些小实体经济的伤害，但我们需要明白一个基本事实“涨房价易，降房价难”

　　尤其是新房价格本身的就很难下降，拿地成本、建材人工成本、通货膨胀等都决定了房价很难降

　　图上所示是近10年来我国房企购置土地面积及购置费用走势图，可以看到一个基本事实“从2015年后我国房企土地购置费用增长明显，但是购置面积却在相对减少”。相信随着后期城镇化的持续推进，大量拆迁安置的出现，房企的土地购置费用不会少到哪里去。曾做过一个简单的计算仅仅计算2018年房企拿地成本就高达1.25万元/平米。各位觉得这样的情况下，房价下降的概率有多大？

　　假如有一天房价出现了下降，那么真正可能开始的是二手房，尤其是三四线及以下城市的二手房

　　二手房市场跟新房市场完全是两码事，二手房已经完成了交易可以说房价上涨或下跌的风险已经转移到购房者身上。对于利益的大头银行和地方来说，只要二手房价格没有低到扰乱市场的地步其实是可以不干预的。还有房价说到底还是资源集中度的体现，资源越是集中房价自然就越高，对于国内绝大多数的三四线城市来说资源不被大城市虹吸就不错了，更何况集中资源？

　　综上，降房价或许对于不少企业是一个利好，但是在房企已经有这么大总资产且肩负“消耗钢材”的使命下，强制降房价无疑会引起一系列问题，我们真的能够承受吗？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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