一些房价较低的一线城市的房价是否被低估？-随便找财经网

　　国内房地产调控多数时候集中在一二线，自然国内一二线城市的房价也是属于所有城市的最顶层。不过城市情况不同具体房价也不同，仅仅以一线城市为例北上广深中，广州的房价就要远低于其他几个城市，那么是不是说广州的房价还是被低估的呢？肯定不能这么讲，毕竟国内如今的高房价其实是普遍现象，并不存在任何意外。借此机会简单谈谈我的观察。

　　不同城市之间的房价之所以有差异，根本原因在于房价背后依附的资源情况，也就是土地价值高低，调控解决不了房价上涨问题

　　房价高低的主要取决因素多数是土地价值，土地价值高低取决于其周边资源配套情况

　　跟大家分享一个简单的例子：大家都知道一个城市市中心的房价要远远高于郊区，这是为什么呢？毕竟建筑成本和人工成本基本没有差别，它们之前最大的差别其实就是土地价值！！那么土地价值如何区分？就是周边的资源配套，教育、医疗、交通、商业等，这些资源越是集中且优质自然土地价格就越高，房价也就越高。同样的道理放在城市之间也是一样，一线城市之间房价高低也是因为其涵盖的资源情况。以广州为例，广州目前的核心区域房价其实跟北京、上海等城市差别不大，最重要的差别其实还是其他区域。为何会如此？说白了哪怕广州如今的经济发展很不错，但是一些软实力跟北京和上海还是有差距的，其中优质高等教育资源就是软实力的一种体现。

　　房产之所以成为一种投资品，其实就是其背后带来的潜在资源过多，大家投资房产说到底还是投资房产背后的“资源”

　　资源这东西始终都是稀缺的，哪怕是经济发展到欧外国家这样的发达水平，优质资源也是稀缺的。仅仅这点就决定了，在市场经济条件下如果要想获得足够多的资源就必须付出足够多的金钱。这也是为何优质地段的房产始终上涨，一线城市的房价始终上涨的原因。每年毕业800多万的大学生，其中超过半数都是会涌向一二线经济发达的城市，为何如此？其实大家都是想在这样的城市得到一个机会，一个能够享受优质资源的机会而已。

　　国内房地产调控实行了很多年，但是调控并没有能够阻止房价上涨，甚至民间一直在传“越调越涨”

　　房产调控的主要目的并不是“降房价”而是为了稳定房价，这也就意味着哪怕进行了调控的城市房价基本也是维持着上涨

　　国内调控最密集的城市其实就是一二线，其中一线城市的调控更为密集，但一线城市的房价基本还是维持持续增长，只不过是近几年的增长幅度变弱了而已。图上所示是近3年一线城市新房价格走势图（以2015年定基100）可以看到北上广深的房价持续处于上涨的趋势，只有在2017年11月-2018年5月份经历了短暂的微跌，之后又开始一波“补涨”，其中大家公认的房价最低的广州2018年下半年开始房价上涨幅度更高。这点足以说明了一个基本事实“城市房价是否上涨跟调控并没有绝对关系”。

　　既然调控并没有能够阻止房价持续上涨，那么也就不存在所谓的价格被“低估”这一说了，房价说到底还是资源聚集度的体现

　　房价说到底还是资源聚集度的体现，在四大一线城市中为何北京和上海的房价遥遥领先？主要就是因为北京和上海的政治和经济地位决定的。相比于广州以商业起家，深圳以创新起家来说，北京和上海各种资源的聚集才是最为完善且优质的。仅仅以高等教育资源为例，北京和上海的211及以上大学分别是26和9所，而整个广东不过4所而已。国人对于优质高等院校的痴迷世人皆知，仅仅从这点来看就决定了北京和上海的房价要远远高于广州和深圳。

　　无论从住宅角度还是投资角度来看，一线城市的房价并没有被低估，甚至都被高估了

　　国内城市房价大涨其实多数跟“刺激”有关，如今很多三四线都在走过去一二线的路子

　　“土地财政”是怎么来的？其实最早还是从一线城市发明后普及全国的。记得很早以前看到过这样一部电视剧，讲述的是深圳改革开放前期的故事。当时国贫民弱，深圳市长想要财政给予一定的支持来招商引资，申请了多次都没有被批复，后来跟上面讲了这样一个想法就被批复了，故事大概是这样的“给我贷款1000万，我以500元/亩的价格征收土地，然后以5000元/亩的价格出售给外商，1-2年不仅能够按时归还银行贷款还能够有大量的外汇收入”。说白了，这就是如今很多地方还在做的事情，通过低收高卖的方式赚取大量财政收入。

　　为了财政开始人为刺激房价，这才是导致房价持续高速上涨的关键。图上所示是2006-2018年商品房价格走势图，可以看到一个基本事实“每当房价走势疲软的时候，人为刺激措施就会出台，其实就是为了财政而刺激”。大家真的需要那么多房吗？未必，只不过经不起各种引诱而已。这就好比如今的消费贷款一样，通过分期或者低首付的方式来降低大家的购买门槛，这也是造成大量人购房或投资房的主因。

　　房企总资产已经接近我国一年GDP总值，逼近我国工业总资产，各位觉得还有被低估房价的城市吗？

　　图上所示是2010-2018年国内房企资产及负债率走势图，可以看到一个基本的事实“2018年房企总资产已经破85万亿”！！2018年国内一年的生产总值不过92万亿，工业企业的总资产不过115万多亿！！按照房地产行业的发展速度来看，房企总资产超过工业企业几乎就是时间问题。在这样的高房价、高泡沫下，各位觉得会有城市房价被低估吗？

　　综上，房地产行业经过20多年的发展，我们也进行了数不尽的调控基本可以认定一个事实“调控并不能阻止房价上涨”，既然房价始终上涨的方向没有变，自然也就不存在因为调控而房价被低估的城市，哪怕是一线。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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