2020年下半年济南房价是涨是跌？是观望还是入手？-随便找财经网

　　

　　济南这些年发展确实不如人意，房地产走势也在同类型城市中属于中下水平

　　过去几年可以说是济南发展最为“郁闷”的几年，看似经济、产业发展水平还行，但是在同类型城市中并不算出色，房地产走势就是一个明显标志

　　记得2019年莱芜并入济南后，包括我在内很多人都认为济南房地产市场会迎来一场大的爆发，可是一年时间过去了济南的房地产市场只能用“波澜不惊”来形容。图上所示是从2019年1月到2020年4月份的济南新建商品房同比价格走势图，可以看到在莱芜并入济南的上半年确实出现了新建商品房价格上涨超过10%的情况，但是进入下半年后济南房价开始走入稳定下滑渠道，直到今年4月份的数据显示，济南的新建商品房已经是同比下跌3.2%！这样的房价走势，在同类型城市中属于“不及格”。新建商品房走势偏弱，二手房也表现不佳，根据国家统计局公布的4月份数据来看，济南二手房同比下跌3.9%，环比下跌0.1%；这对于一个土地财政依赖度比较高的城市来说无疑是一种“打击”。

　　那么阻碍济南房地产走势的原因在哪？其实还是住房需求不足导致（人口老龄化）

　　图上所示是2010-2018年济南商品房销售面积走势图，可以看到一个基本事实“2016年后济南商品房销售不畅的情况已经发生，而全国出现这样的情况是在2018年”。也就是说济南商品房销售不佳的情况要提前全国接近2年的时间，为何会造成这样的原因？常住人口流入不足，老龄化是关键。几点观察：

　　常住人口增长量不大，在同类型城市中表现并不亮眼。根据数据显示，2019年济南常住人口为890.87万人，比上年末增长0.78%；一年不到10万的人口数量增加，根本不足以拉动太多住房需求。济南周边的兄弟城市或者说曾经的小弟郑州和西安为何这些年发展能够如此迅速？关键还是对于人口的吸引力。2019年根据数据显示郑州和西安常住人口增长分别为21.6万和19.98万；而且需要指出的是这已经是连续3年郑州和西安的常住人口增长数量位列全国前十了。

　　常住人口增长缓慢，老龄化问题严重自然很难拉动包括住房的大宗消费。记得2018年就有一组数据显示济南全市60岁及以上老年人达到134.6万人，占总人口的20.72%；2020年这个比例会增加到25%！！那么郑州和西安分别是多少呢？13.65%和11.17%！！大家不要忘记了，山东本身就是儒家文化发源地“有房才有家观念更加深厚”，没有足够的结婚群体各位觉得房产消化起来会快吗？

　　从人口流入数据和商品房销售情况来看，济南房产确实还是供过于求了，解决不了人口流入问题未来房价走势堪忧

　　2018年后房产整体供过于求的情况已经很突出，济南在这样的大环境下房价走势疲软也是必然

　　图上所示是近10年来全国商品房销售面积走势图，可以看到一个基本现象“从2017年开始商品房销售面积增长就变缓，房产供过于求或者说需求不足的情况是普遍现象。”在这样的大环境下，济南这样的人口流入并不算十分出色的城市房价整体保持稳定或微跌基本是必然。毕竟房产说到底还是需要有大量的住房需求作为支撑的，尤其是在房住不炒的背景下，济南这样的省会城市肯定是要杜绝投资、炒房情况发生的。

　　疫情对于济南这样的人口流入比较弱的城市房产影响还是比较明显的，不过这样的城市出现房价规模大跌的情况基本不存在，毕竟是省会

　　根据国家统计局公布的1-4月份的房产数据来看，房地产行业快速复苏的情况已经十分明显，数据显示1-4月份国内商品房平均销售价格达到了9379元/平米，也就是说全国商品房价格回温已经是事实。相信随着疫情过去，复工复产速度加快济南这样的省会城市房产回温的速度会更快。只不过济南在未来几年还是需要在人口引进上下功夫，高端人才要吸引，中低端也是要吸引的。2020年下半年济南房价大概率是稳定为主部分区域出现微跌，对于购房者来说牢记“无需求不购房”

　　一般来说一个城市出现了新建和二手房价格同步下跌的情况已经表明不适合房产投资了，对于有购房需求的朋友来说也要选择地段

　　房价说到底还是资源聚集度的体现，要想避免买到“差房产”完全可以根据现有条件来选择地段、配套资源比较好的区域来购买，哪怕是二手房。说句实话，如今多数城市的二手房性价比要比新房高，尤其是济南这样的城市哪怕是郊区的新建商品房价格其实也低不到哪里去。所以，选择优质地段购买房产才是避免后期房价回落的最佳选择。

　　对于有购房需求的朋友来说，房价暂时的波动不应该成为决定你是否买房的关键

　　“以需求为导向买房”应该是购房者学会的第一课。商品房存在的唯一目的就是“解决居住问题”，如果把买房作为投资品、保值品等太多想法就很有可能让你迷失。作为过来人想要告诉各位“目标越单一就越容易实现，不要把买房想的太复杂”。综上，2020年下半年济南房价是涨是跌？没有人敢给出确切答案，不过对于购房者来说不应该仅仅把房价涨跌作为购房的唯一因素，需求才应该是第一位的。只不过需要说明的是，济南这样的省会城市房价出现大跌的概率很小。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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