为什么大部分百姓感觉房地产市场危险了，那么而实际还在持续上涨呢？-随便找财经网

　　。房地产市场可以说算是国内（国际）上最奇葩的市场，完全用市场经济那一套似乎永远无法解释的清楚。历史上曾经多次很多人都认为“房价已经到顶了，该跌了”，但结果总是啪啪打脸。为何会如此？其实还是没有搞懂我国房价上涨的关键点。借此机会简单谈谈我的观察。

　　老百姓认为房价太高，房地产市场危险的出发点就是自己“买不起”了，但是高房价从来不是普通老百姓炒起来的

　　老百姓认为一件商品便宜或贵的关键判断依据就是自己的收入水平，长期以来我国多数老百姓一年的收入只够买几平米房产

　　跟大家分享一组国家统计局最新发布的房产数据，1—5月份，商品房销售面积48703万平方米，商品房销售额46269亿元；也就是说1-5月份我国商品房的销售均价为9500元/平米。图上所示是2013-2019年我国居民可支配收入及增长率走势图，可以看到一个基本数据2019年我国居民人均可支配收入是30733元，也就是说按照如今的房价水平，居民一年不吃不喝可以购买3.2平米的房产。而这样的情况已经持续了至少10年，这也是为何很多老百姓都认为房地产市场危险了，房价要跌的主要判断依据。

　　商品房出现的本质目的是为了解决居民住房问题，只不过后来成为了一种“投资品”

　　关注我文章的朋友应该知道，我经常提到一句话“楼市就是资本市”。可以说这么多年推动房价持续上涨的关键跟人们的住房需求有关系，但是推动房价大涨的关键其实就是资本。这些资本主要来自于哪里？银行贷款、债券融资等才是根本。图上所示是近10年来房企实际到位资金走势图，可以看到一个基本事实“房企到位资金中贷款、债券融资等占据了不小的比重”，可以说包括个人按揭贷款在内，真正推动房价持续上涨的主因就是各种贷款和债券资金。包括去年流出的上市房企海马汽车“卖房求生”等新闻，从一定程度上说明了一个事实“上市企业资金大量涌入楼市的情况很普遍”。所以，如果说人们的购房需要会让房价上涨的话，那么包括上市公司在内的大量资金涌入才是让房价出现暴涨的关键。

　　过去较长一段时间购置土地成本仅仅占据了房价总成本的30%左右，近些年这个比例在不少城市已经占据到了50%以上

　　图上所示是近10年来房企购置土地面积及成交价和费用走势图，我们可以看到一个清楚的事实“房企的土地成交款确实没有上涨多少，但是购置费用在2015年后却增长不少”。以2018年为例，仅仅计算土地购置费用与购置面积的比值我们可以得出2018年房企拿地成本高达1.25万元/平米。这么高的拿地成本，各位觉得房价能降多少？有一位专家说过这样一句话“我国土地价格在谁的手中？价格能够降下来吗？”

　　国内房地产市场确实已经很危险了，这也是为何2020年疫情后没有采取老办法“房地产刺激”的主要原因

　　2018年资产就突破85万亿，负债率就高达79.1%的房企，确实让人感觉到危险

　　图上所示是近10年来房企总资产及负债率走势图，可以看到一个基本事实“房企这些年的资产增长是建立在负债率不断提高的基础上”。2018年房企总资产就超过85万亿，负债率就高达79.1%，我们有必要相信在过去的2019年这个数据会更加“恐怖”。或许也正是因为这样，在此次疫情发生后，我们没有采取“房地产拉动经济”的老路子，反而是通过放开地摊的方式来让经济活跃起来。足以说明高层对于房地产市场的现状是十分清楚明了的，

　　已经是庞然大物的房地产我们很难一下子放弃掉，维持基本稳定，房价中低速增长是未来较长一段时间的调控目标

　　大家需要明白的是我国房地产调控的目标从来没有明确指出“降房价”，“稳地价、稳房价、稳预期”是住建部提出的调控目标。在房地产行业已经是庞然大物的情况下，任何人或组织都没有让房价规模下跌的勇气。因为土地财政问题不解决，所谓的降房价基本就是空谈。如何解决土地财政问题才是能否解决高房价问题的关键，几点观察：

　　如今银行、社会资本和上市企业资本大量涌入房地产，认为房价会始终上涨的关键因素就是有地方背书。很简单的一个道理，土地是在地方手中的，地方因为财政的问题肯定不愿意土地价格出现下降，自然房价就不会下降，这是最基本的常识。但是假如地方的主要财政收入来源不是土地，那么地方维持高房价的意愿就不那么强烈了。

　　房地产税改革一直在进行中，包括不动产登记全国联网也在积极推动中，其实都是为了以后转变地方的财政收入模式做准备。作为地方来说其主要收入来源应该是税费，不过这种税费应该建立在居民和企业收入、效益增长的基础上。在目前减税减费的大环境下，将税收的增长放到有房产的居民身上或许是一种解决法案，虽然说有重复征税的嫌疑。

　　综上，老百姓对于房地产市场的感觉是十分正确的，房地产市场确实已经到了不得不进行改革的时候了。这些年采取的融资端调控和不断进行的房地产税改革、不动产登记等其实都是为了解决房地产问题做的准备。要想解决高房价问题的关键，其实还是解决地方土地财政问题。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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