三四线二手房感觉不好卖主要原因是什么？-随便找财经网

　　对于二手房市场很早以前我就有过自己的判断“二手房市场跟新房市场完全是两个概念”，相比于新建商品房本身的价格因素受制于土地成本、人工成本等因素上涨来说，二手房价格的涨幅却跟供求有关系，基本要跟随市场情况波动而波动。借此机会简单谈谈我的观察。

　　全国商品房2018年后已经出现了明显的供过于求的情况，二手房不好卖也是必然

　　三四线城市的房价大涨基本集中在2016-2018年间，这段时间上涨可以说刺激了大量的购房者，不过其中不少都是投资目的

　　图上所示是近10年来我国商品房销售面积走势图，可以看到一个基本事实“2016-2018年我国商品房销售面积骤增，仅仅2017年同比增长了22.5%”，这几年的疯狂其实就为2018年后二手房不好出手埋下了伏笔。几点观察：

　　2016-2018年我国商品房销售面积累计50亿平方米（其中住宅43亿平方米），而这几年常住城镇人口的增加不过3839万。我们按照人均住房需求50平米（国际发达标准是30左右）来计算仅仅这3年的房产供给就超了23亿平方米！！大家也可以这么理解，其中超过半数的房产销售都来自于投资（投机）和其他需求。

　　2016-2018年房产投资风最旺盛的区域其实还是三四线城市，因为这些城市的多数是没有限购、限售等调控措施的。大家需要明白的是绝大多数三四线城市市区面积不大，常住人口不过100-300万左右，是一个相对比较小的房产市场。在这样的小市场，几个全国性房企的入驻就足以哄高房价，再加上各种宣传下刺激大量人购房也是必然。

　　过去几年商品房销售面积大涨的城市基本集中在三四线，2019年后就出现了大量二手房出手的情况，市场供过于求导致价格下跌或不好出手基本是必然

　　上面已经讲到了，三四线城市在2016-2018年出现了大量的购房潮。按照房产交付时间2-3年来计算，基本上2018年后就迎来了集中交付期（也可以理解为集中出手期）。因为绝大多数三四线城市没有限购、限售限制（比如：拿到房本几年后才能交易等），所以作为投资目的的购房者肯定会急于出售房产来得利。不过对于三四线城市来说多数购房者对于二手房都是“不感冒”的，几点观察：

　　三四线等中小城市多数刚需或购房者更加青睐于新房，二手房本身市场就有限。大家可以仔细观察下周边城市的情况，在二线及以上大城市的房产中介从业人数要占多数，中小城市的房产中介有，但是并不多。这也跟三四线城市居民的观念有关系，毕竟三四线城市的房价相对来说还是比较低的，而且多数人的纯居住需求不明显。

　　集中交付带来的集中出售，使得本身就供过于求的二手房市场更加混乱，被压价基本是必然。上面已经讲到二手房市场说到底还是供需市场，大环境受到新建商品房市场的影响，不过价格走势还是根据市场实际情况来的。对于投资客来说急于出售的情况下被压价就是必然了。

　　在全国二手房平均交付周期都在6个月以上，三四线城市的二手房成交周期更长也是必然

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