关于2020年，房价趋势，未来房地产走势三四线能入手吗？-随便找财经网

　　2020年确实是一个多事之秋，疫情后房地产走势确实让不少人感觉到不妙，不过根据国家统计局的数据来看房地产行业的整体恢复情况要远远好于预期，刚公布的5月份房产数据显示全国商品房销售均价已经突破9500元/平米。可以说未来新建商品房价格持续上涨，二手房走势趋稳或微跌将会是三四线城市房地产发生的大概率事件。借此机会简单谈谈我的观察。

　　2020年的房价走势基本还是以稳为主，哪怕疫情的影响下也很难撼动房地产的地位

　　房地产行业在如今国民经济中的地位还是难撼动的，这点认知大家需要知道

　　图上所示是近10年来房企总资产及负债率走势图，可以看到一个基本事实“房企资产伴随着房价增长，增长的很快而且负债率居高不下”。以2018年为例房企总资产已经超过85万亿，负债率也高达79.1%，我们做一个简单的算数问题如果房价规模下跌引起房企资产缩水那么10%，就代表着数万亿的资产缩水。那么因此可能引起的银行坏账、催债、断供潮等出现后，产生的效果就远远不是简单的降房价了。所以，有时候并不是我们不愿意降房价而是因为害怕因为降房价引起太多金融性问题。上世纪80年代日本房地产泡沫破裂后无意加快了日本步入低欲望社会的速度，我们能够接受低欲望社会吗？肯定不能。

　　2019年住建部提出的“稳地价、稳房价、稳预期”，其实都是建立在“房住不炒”的基础上，三四线城市也不例外

　　其实过去几年三四线城市的房价上涨多数原因要归咎于棚改货币安置引发的房产投资风，经过2016-2018年的房价上涨后，如今三四线城市的房价基本都是属于“虚高”的状态。在这样的情况下，除非你是刚需、急需否则真的不建议在三四线购房。毕竟经过观察后稍微好点的三四线城市的房价跟一般的二线和省会城市相差不大。房价说到底还是资源聚集度的体现，大城市的各种资源聚集还是要优于三四线的。

　　房地产已经步入下半场，房产整体供过于求、改善房为主导的时代已经来临

　　没有任何一个行业能够保持持续火热，已经持续火热20年的房地产也该进入“白银时期”了

　　不知道为什么每当提起房地产行业如今的火热总会想起家电行业，记得70-80年代结婚的三大件是“彩电、冰箱、洗衣机”，如今结婚的三大件已经变成“房子、车子和票子”。仔细回忆“彩电、冰箱、洗衣机”三大件的时期也仅仅存在于70后这一代人身上较多，80后之后就步入“房子、车子和票子”时代，这样的局面已经超过了20年，可以说已经创记录了。为何房地产行业能够持续火热这么久？还是跟现代金融发展带来的便利性有关系（低首付贷款、杠杆资金等）。不过哪怕是再牛的金融手段也很难阻碍一个行业的发展轨迹，这就好比再牛的销售也很难拯救一个行业一样。

　　房地产行业供过于求已经是事实，刚需为主、缺房的时代已经过去了，房地产市场未来会步入“质量、品质求生的阶段”，市场会逼迫房企进行转型升级

　　细心的朋友应该发现近几年发生的“房产维权”事件越来越多，除去房企确实存在偷工减料等质量问题外也跟大家对于房产的要求越来越高有关系。现在购房者不仅仅是要有房住，而且要住得好、住的舒心。这就体现出人们对于住房需求的一种转变，包括为何一直以来很多朋友青睐于购买新房？其实也是从品质角度考虑的原因，毕竟新小区绿化、容积率和物业等会更好。购房者需求的转变必然会引起市场变动，逼迫房企进行转型升级是大概率。

　　房价走势未来还是以稳为主，房地产行业进行转型升级、洗牌的时代即将到来，搞不好三四线城市会率先开始

　　房地产如今所垄断的资源，绑架的利益过多，房价维持稳定才能保证经济稳定

　　细心点的朋友应该可以从住建部等文件中看到这么一层意思“几乎所有的房产调控都是建立在稳的基础上，而不是降”。要想降房价的手段有很多，大幅提高放贷利率（7%以上）、提高首付比例（首付50%甚至更高）、取消预售制度等都可以起到立竿见影的效果。为何我们没有这样做？其实就是房地产到今天为止已经是庞然大物，房地产出现问题那就是国民经济出现问题。所以，在这样的前提下所有的措施出台都是以稳为主。

　　通过时间来消化房价泡沫，通过时间来引导市场需求转变，用市场的力量引导房企转型、洗牌是最稳妥的做法

　　人的需求总是不断变化的，如果说之前20年是因为大量人缺乏住房而催生了这么多家房企的话（全国大概9.7万家），那么随着人们不缺房大量的房企破产倒闭也就是必然了。包括我在内很多房产研究人员都认可这样一个结果“未来会有接近80%的房企倒闭或被收购、转型”，当然这个过程是比较漫长的。不过可以肯定的一点是，未来房地产行业肯定也要遵循“大鱼吃小鱼”的市场规律。那么大量中小房企聚集的三四线城市未来很有可能成为房企转型、洗牌的先发区（而且大概率从经济较发达地区开始）。所以，对于想要在三四线购房的朋友来说，还是一句话“刚需趁早，投资拉倒”。

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