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从2018年开始我就在强调一个观点“无需求不购房”，当然这里的需求主要指的是居住、子女教育等需求。如果说你真的有闲钱想投资房产的话，个人觉得还是谨慎点好。虽然说西安这些年的房价涨幅确实厉害，但是这样的局面已经不能持续了。借此机会简单谈谈我的观察。 西安这些年房价上涨的原因很简单，用“补涨”来形容西安的房价不为过，如今来看补涨期已经过去了 西安的房价曾长时间内处于“雷打不动”的情况，不过随着国家政策倾斜尤其是建设国家中心城市的地位确立，引来大量资本也是必然 西安房价上涨的原因很简单也直接，近几年西安先后获得了西咸新区国家级新区批复，支持建设国家中心城市（全国9个城市之一）、放开落户短短一年时间就号称百万人口落户等众多因素堆积下，西安的房价不上涨都不现实。图上所示是近3年来西安新建商品房同比销售价格走势图，可以看到在2018年6月-2019年6月这一年西安新建商品房都保持了20%以上的增速。大家需要知道的是，2018年还是全国商品房调控比较严格的一年。为何西安房价能够逆势上涨？几点观察： 西安2017年以前的的房价确实在同类型城市中偏低，这点事实必须承认。根据数据显示，2017年前西安的房价均价为6500元（不少省会城市2013年左右就是这个水平），可以说西安是全国所有省会城市中为数不多伴随着“去库存”迎来房价大涨的城市之一。毕竟东部和中部不少省会城市城中村改造在2013年前后就已经开始，西安2017年后的房价上涨更多的是一种“补涨”。 房价本身就在上涨的渠道中，西安2018年可谓利好不断，房价持续上涨也是必然。关中平原城市群获批，入选国家支持建设的中心城市，放开落户限制等众多利好导致了大量的资本、产业和人口涌入西安。本身城市框架和城市建设相对滞后的西安出现短时间的房价暴涨也是必然。 西安房价虽然说2018年表现不错，不过大家需要知道一点“西安房价走势总有滞后的表现” 记得很早以前分析西安房价的走势的时候，我经常拿中部的长沙和郑州举例，这两座城市房价大涨的时期基本都是在2016年前后。郑州的房价表现最为明显，2016年中原城市群获批复，郑州被支持建设国家中心城市，2016年郑州也是最受资本青睐的一年。这一年郑州“地王”频现，房价也保持了20%以上的增速，只不过如今郑州的房价基本处于稳定横盘状态。从西安目前的房价走势来看，基本跟郑州等中部城市也有2年左右的滞后期，大家可以做个参考。 西安房价走势已经开始变弱，投资房产的最佳期已经过去了，谨慎投资 西安房价大涨跟资本有很大关系，2018年开始西安的房地产开发投资额已经出现了微跌 图上所示是近10年来西安房地产开发投资额走势图，可以看到一个基本的事实“2018年西安房地产开发投资额出现微跌”，大家需要知道的是房地产资本对于未来楼市的判断是最敏感的。2017年西安房价大涨的很大一部分原因就是房企资金大量涌入，如果说房企资金开始减少意味着什么？大家心里要有数。 普通购房者跟专业炒房客不同，多数是要自负风险，建议大家关注下西安二手房走势情况 图上所示是近2年来西安二手房价格同比走势图，可以看到一个基本的事实“从2018年10月份后西安二手房同比增幅就在不断减弱”，目前来看西安的二手房走势跟全国走势基本一致，也就是明显的供过于求。在二手房走势不断疲软的情况下，普通人投资房产的意义真心不大。说句实话如今几十万上百万投资房产获得收益未必有银行理财多。 西安二手房走势变弱，交易周期过长已经是事实，二手房目前处于降价出手都难的阶段 降价出售，交易周期动辄200天以上在西安二手房产市场是很常见的事情，而且这样的情况普遍存在于50-90平米之间的户型。大家需要知道的是，绝大多数房产投资者都会优先考虑小户型（容易出售或出租）然而让大家没有想到的是，这样的小户型也不是那么受青睐了。为何会如此？大家心里可以琢磨下。 |
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