疫情之后，房价是上涨还是下跌，购房可以保值增值吗？-随便找财经网

　　在房地产行业进入新发展形势的背景下，越是随着时间的发展，房产的是否保值增值越是会与所在的城市紧密关联，不同的城市间会呈现表现不一的现象，但是即使在可以保值增值的城市，理论上的期望值都不适宜定得太高，除非楼市政策出现了很大的改变，否则可能都需要以较长的时间来换取价格及价值的空间。

　　房地产发展的新形势下房价在不同城市间的表现越来越难以一概而论，随着时间的发展房产的价值与城市的关系也会越来越紧密。

　　▲房地产行业正进入一个新的形势，高速发展的制约因素已经比较明显。

　　回顾房地产业近二十年的发展，会发现在这次以“房住不炒”为基调的楼市调控以前，一直都处于一个整体飞速发展的阶段。国家统计部门的数据显示，2000年的时候，全国新建商品房销售面积只有1.8亿平米左右，但到2016年末的时间已经上升到15.7亿平方米，如果以2019年末的17.1亿平米来对比，膨胀整整了9.5倍。

　　虽然对应的均价从2100左右上升到9200左右只膨胀了4倍多，但这是全国整体的情况，具体到发展好的城市来看涨幅就要高得多，比如以当地年度统计公报的数据对比，深圳从2000年到现在的房价涨幅已经超过10倍。可见过去20年对于房地产行业来说是发展速度非常快的时代。

　　而发展到今天，原来那些支撑其高速发展的因素已经出现了较为明显的变化，房地产也进入到一个新的发展阶段，原来高速发展的状态也将会受到越来越大的制约。

　　●首先是经济增速放缓，以往房地产高速发展时期正是我国经济高速腾飞时代，这个时期经济增速长期保持着两位数的增速，但在进入最近几年以后，速度平稳地保持在6%-7%之间，对房地产保持高速发展的包容度已经降低了很多。

　　●其次是居民负债杠杆已经比较高，据国家金融与发展研究室的汇总数据，2000时居民部门的杠杆率只有12.4%，2010年时是27.3%，但到2019年时已经达到55.8%，这只是平均值，在沿海东部及东南部房价高的城市还要远超这个平均值，杠杆越高，对房价上涨再包容的能力就越弱。

　　另外还有人口红利、需求规模和对流入房地产的资金的管控等等，都与前面二十年大不相同，可以说房地产行业的发展背景已经出现了较大的变化，高速发展的制约也越来越明显，导致未来整体发展的不确定性增加了许多。

　　▲不同城市间房价的差异表现会越来越明显，时间越往后，房产价值与城市间的关联就越紧密。

　　在进入这一轮房地产调控前，全国的房价基本都处于普涨的阶段，几乎国内所有城市都在一起上涨，差别只是谁涨得多与谁涨得少的问题，房产能够保值增值的特点并没有什么悬念，但现在在新的发展形势下，城市的自身条件将会成为后面长时期房价发展的重要影响因素。

　　后面随着人口红利的减弱和国内城市发展战略的推动，存在着一些对人口具有天然吸纳优势的城市，这些城市产业发展和经济实力都较强，其收入和发展机会适合很多追逐梦想和财富的人投身其中。

　　这样的地方也就会对本来就呈下降态势的总体需求规模的需求地域分布结构造成持续的影响，吸纳其他较弱城市的人口，随着时间的不断推移，马太效应存在着不断增大的概率，使差异化越来越明显。

　　而房产的价值与人口及城市价值本身就紧密相连，那么在年轻人口不断流失、资源收缩和经济较弱的城市，随着时间的发展房价表现也有非常大的概率会越来越弱，反之在那些强济发展强劲、产业吸聚能力出众、人口粘力突出的城市，自然支撑也会更强一些，这些因素将会随着时间的推移而使城市与房价之间的联系越来越紧密。

　　即使处在大概率可以保值增值的城市，过程也已经与以前出现较大的差别，需要降低期望值和规避风险。

　　▲即使在保值增值希望较大的城市，由于发展背景的影响，也大概率需要降低期望值。

　　在新的发展形势下，即使身处那些房产保值增值的概率比较大的城市，也需要调整期望值，正常来说只要还要保证行业的平稳健康发展，房价就已经很难再像以前那样大涨，甚至会在上下波动中前行，需要更多的时间才能体现出其价值。

　　如果没有“房住不炒”的楼市调控，在投机和炒作下房价也并非没有大涨的可能，但这有可能会以积累更深的矛盾和影响行业的平稳健康为代价，甚至在某些城市，如果对楼市不加引导，有可能被炒成的楼市那样，但结果除了成为地产商、资本和少部分人的乐园以外，居住价值的导向几乎缺失，中下阶层和年轻人也将越来越苦不堪言，这方面与新加坡形成鲜明的对比。

　　这状态也明显脱离了我们社会的核心价值观，社会中的个体无法控制事态的变化，而有能力作全盘考虑的管理层，却可以起到价值重塑和价值导向的作用，既可以兼顾民生，又可以引导行业的平稳健康发展。

　　而经济增速、资金管控、人口红利和债务杠杆对房地产高速发展的包容性逐渐降低的情况下，“房住不炒”和“稳房价”的楼市调控正是可起到这样的作用的有效手段，已经历时三年多的调控也证实，整体房价正处于大体平稳的框架内，成效较好。

　　在楼市调控下，即使上涨的城市，房价的涨幅大多都处于平缓的状态，远不如以前大涨的时代，这种状态有较大的概率成为长时间的状态，那么对应的期望值也需要有所调整。

　　▲在新形势下，合理调整自己的购房需求也是较重要的事，以避免可能会遇到的风险。

　　在房价平缓发展的状态下，即使是在有升值前景的城市中，房产的投资属性也会有所降低，况且后续还会存在着房地产税和空置税这些可能会在房产持有环节增加成本的不确定因素，那么其投资属性就有进一步被削弱的可能，所以在新形势下，合理调整自己的购房需求来匹配购房的必要性也是比较重要的事情。

　　在“房住不炒”以及众多支撑条件转弱的背景下，以赚钱为目的投资需求所要面临的变数也会大得多，一方面如果房产不涨甚至下行，资金就会受到损失，另一方面即使房价上涨，但涨得不多也不足以抹平自己付出的成本，再者未来可能要交的税也会有可能会进一步影响收益，所以原本的目的就未必可以顺利达到，长期的风险也隐藏其中。

　　除非刚好买在表现异常突出的城市，但这样的城市目前来看实在较少，而且在楼市调控下，长期保持突出的可能性较少，过份突出很快就会被警告。那么在幅度普遍受控的情况下，即使稍为强势的城市，也需要更长的时间来换取上行的空间，这比较适合以居住需求为主或者以长期安置资金为目的的需求，所以进退趋避的选择还需要建立在合理的购房需求上。

　　综上内容，在房地产业发展进入新阶段的时期，保值增值已经不能一概而论，房产的价值与具体城市之间的联系会比以前更紧密，并非每一个城市都能顺利达到保值增值的目的，而即使在大概率可以达到保值增值的城市，也需要调整期望值，在以后长期所表现出来的效果有非常大的概率要比以前差，需要做好以时间换空间的心理准备。

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