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　　房地产行业的整体走势的确面临着不少的压力，而且市场对楼市未来走势的预期也出现了不少分歧，但国内房地产市场的地域走势出现分化将是越来越明显的特点，房产价值高低及变化都与所在的城市息息相关，所以即使在相同的压力下，不同城市的楼市走势的现状和前景都会不一样，谈价值升贬就需要结合所在的城市，而另一方面，不同的需求对价值变的敏感度有大有小，非自住的需求还是应该注意规避风险。

　　虽然房地产行业整体市场面临着变数，但地域发展的不均衡现象让不同的城市在面对整体变数的影响时显现出不同的承受能力，从而导致房产价值受到的影响也不同。

　　▲城市发展的现状和前景是房地产行业的重要影响因素，而由于地域差异的存在，导致城市的发展分化严重，城市之间实力的差异为楼市发展走向埋下分化的基础。

　　城市发展差异是一个在全球所有国家都普遍存在的特点，特别在那些幅员辽阔的国家尤其明显，而我国作为国土面积全球第三的大国，不同地域之间存在差异、同一地域不同城市之间存在差异也是非常正常的现象。

　　在城市发展中的人口规模、产业现状和前景、交通设施网络的完善程度等等关键因素正是这些差异的重要表现形式。人口是主要的生产要素之一，也是购房需求规模的主要保障；而产业现状和前景关联的是目前的经济实力和未来的经济发展前景，既是房地产行业购买力培养的保证，也是彰显城市价值的主要因素之一。

　　而交通网络的完善程度又是城市经济发展和城市价值体现的重要辅助因素，结合上面两大因素，都是对房地产行业非常直接的支撑条件，而这些条件在不同的地域、不同的城市之间差异甚大。

　　据国家统计部门的数据，2019年我国生产总值共计99万亿左右，而最发达的东部地区仅以10个左右的省和直辖市就占了其中的51万亿左右，其余占了大部分国土面积的中部、西部和东北地区，合计的经济总量也比不上东部一个地区，在产业和经济实力的吸引力下，人口密度也是出现明显的优势。

　　而即使同一区域中，中心城市、重点城市也要比区域内其他城市在人口、产业、交通上更有优势，造成当地的房地产发展的现状和未来的支撑条件也相较强，在城市发展出现差异的同时房地产业的发展也会呈现分化，这也会成为价值走向在不同城市间出现差异的主要原因。

　　▲楼市分化发展的特点让不同城市的房产具有不同的发展状态和前景，即使同在受压的楼市大环境下，贬值情况也并不是每一个城市都会发生。

　　房地产行业与所在城市的发展情况具有高度的关联性，在地域及城市发展不平衡的背景下，楼市在不同城市间的现状及前景都有可能是不一样的。

　　在人口吸引力强和人口密度高、经济和产业发展强劲的城市，当地房地产行业显著的优势是需求和购买力都能较容易得到保证，那怕在楼市大环境的支撑条件随着时间的推移而有所减弱，在这些地方把时间拉长来看所受到的影响都会较小。

　　只要能保证旺盛的需求和购买力这两个因素，再在自主权较大的供给量上做一些匹配市场的调节，那么拉长时间来看房产保值的可能就会大很多，这种情况下不断贬值的可能是很小的，即使是国外发达国家的一线城市、重点城市，上百年以来虽然也可能会出现过反复，但保值的功能还是比较明显。

　　只有在那些城市价值逐渐走弱的城市，长时期下来才有可能出现房产的贬值，如果房产所处的城市刚好是这种类型，在缺乏地域位置优势的情况下，出现人口密度不断减少、经济和产业持续下滑的状态，那么在全国人口红利随着时间发展不断减弱的背景下，影响可能会不断加速，时间越长，房产贬值的可能就越大。

　　所以可以结合自己房产所在城市的发展来看房产的价值走向，不同城市背景下，房产长远价值的变化并不相同。

　　自住需求可以多关注居住价值，而在现在的市场环境下，如果过于介意价值的升贬，需要在事前的选购条件上多下功夫，非自住需求还是需要合理规避风险。

　　▲如果是居住需求，可以多关注居住需求背后的价值，以冲淡房产价值变化所造成的心理影响。

　　其实无论购房是否出于居住需求，买了房后不想看到房价下跌也是人之常情，毕竟花这么多钱买入一套房，潜意识里首先都会将其看作是一项资产，并且是一个可以随便把钱变现回来的资产。

　　如果没有等价或者升值的预期因素，而是一个铁定会不断阴跌、甚至让购房变成了单纯消费的市场状态，那么即使房产再有居住价值，在目前这样的高房价下也会有很多人打消购房的计划。

　　但市场的发展变化是很难掌控的，即使预期市场会发生变化，在目前的情况来看也不是一时半会就能生出逆转式的变化来，人口红利的变化和需求的衰减是一个较长的过程，另一方面事态的发展在中途还会有很多不确定的因素，这些因素都可能导致房价发展的反复，而这样的时间并不确定什么时间能结束。

　　而对于居住需求的人来说，在这些数以年来计算的发展时间里，已经买入的这套房子却是实实在在地为自己的一家子带来居住的价值，这种居住价值无论是安家、结婚、入学还是其他，背后都有很强的、甚至很难替代的价值，所以即使出现了一定程度的贬值，但至少在居住价值上可以找到相对的平衡点，以冲淡房产价值变化对心理造成的影响。

　　▲对于过于在意市场价值变化的人来说，需要事前在购房的选购条件上多下功夫，以合理规避风险。

　　在现在房地产市场的运行比以前增加了更多的不稳定因素的背景下，假如是非自住的需求，或者是自住需求但非常在意房产价值的变化，那么就需要在事前在购房的选购条件上多下功夫。

　　如果最后房地产市场会受到人口发展趋势和全国城市发展规划的影响，那么保值甚至增值的首要方式就是对房产所在的城市加以选择，在人口密度、产业经济都较好或者未来有可能变好的城市，将来保值的可能会更高。

　　否则在拉长发展时间后，在其他弱势城市就需要承担更多的不确定影响，虽然未必会贬值，但保值的可能性要弱上不少。

　　如果自己所在的城市发展一般，自己又非常注重房产的估值，那么只能在当地规划和地段上多下些功夫，选择一些相对更有优势一些的房产，以尽量避免遇到长时间发展以后房产的价值出现下行的风险。

　　而在现在房价普遍大体平稳、涨也涨不多的情况下，第一考虑还是最好以居住为主，非居住类型的购房需要考虑平衡持有成本，也需要承受较大的不确定风险。

　　综上内容，由于区域发展的不均衡，会导致城市发展出现分化的状态，在不同的人口密度、经济产业现状和前景、城市交通等因素的影响下，不同价值的城市对房地产业的支撑也不一样，所以并不是每个城市在大环境下都会表现出严重贬值的现象，评价贬值情况需要结合所在的城市来衡量，而对于居住需求的人可以多关注居住所带来的价值，以冲淡价值变化对心理造成的影响，非自住需求的人需要多在事前注意规避风险。

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