LPR真的能够控制房价的快速上涨么？-随便找财经网

　　南京从土地源头上开始实施“限房价、竞地价”，透露出强烈的加强“稳房价、稳地价和稳预期”的调控信号，理论上只要从土地开始形成调控的良性循环，对于“三稳”都将产生非常积极的意义。南京作为六朝古都、长三角中的特大城市，具有特殊区域地位和经济实力，市场对这座城市的房价预期抱有较强烈的向好预期，想控制住其大幅异动显然需要有效的调控措施，从南京表现出的态度来看，当地“稳房价”的决心是比较强的。

　　执行了“限房价”这个措施，对稳定南京的房价、地价和预期都会产生积极的影响。

　　▲南京推行“限房价，竞地价”措施，有利于稳定地价，让土地市场降温。

　　“限房价、竞地价”土地出让制度并非现在才有的新鲜事物，不同的城市可以根据当地的发展需要决定是否有针对性的使用这种土地出让方式，以达到对地价、房价甚至房屋类型的比例结构的控制目的。

　　而南京相关部门在最近两次共计18宗住宅地块的出让公告中全数采用了这种出让的方式，在锁定房价的同时，也让原本对房价充满憧憬的房企的拿地热情打了折扣，被限房价后的地块的可操作空间已经有所减少，房地产商显然会做更多利益上的比较，从而使土地市出现降温。

　　再者这两次住宅用地出让公告还有一个显著的特点，就是地块的起拍价和地块最高限价之间的距离缩小了很多，大大压缩了可能存在的溢价空间。以前土地的最高溢价幅度多数在40%-50%之间，而现在这两次公告中出让的地块的溢价上限都在20%多一些。

　　有可能会出现的溢价上限被大大降低，既可以避免由于市场过热而过度推高地价，也避免了因出现过高的溢价率而被市场过度解读，带动市场的节奏。

　　“限房价、竞地价”并非一定是长期的行为，有可能后续的某一些地块又会采用原来的出让方式，但这次大规模的使用也已经向市场表明了当地的监管态度，面对热度上升的土地市场适时作出必要的引导以稳住市场，假如这项措施长期施行，将会形成循环持续的效果，对于稳地价的意义非比寻常。

　　▲“限房价”对引导市场价格有积极的作用，有利于稳定房价和市场预期

　　“限房价”最直接的影响就要数房价了。通过从土地出让的环节就开始对该地块上未来预售的房产进行限价，一方面市场价格将会有可能更加稳定，另一方面未来的价格透明化，对于原来蠢蠢欲动的市场预期也就能大概率地有效稳定下来。

　　从南京市规划和自然资源部门的这两次土地出让公告的明细来看，地块未来的建成房产被设定了最高售价，这个限价是针对毛坯房进行设定的，未对装修部分作出要求，这是开发商可以操作的部分，但从数据来对比来看，限价后的毛坯房均价低于同区域的房价均价，按照正常的装修标准计算，计入装修后与所在区域均价水平相差不大。

　　可见这是经过精心规划的定价措施，稳定南京房价的目标很明显，也很精准。而关键的一点，从拿地到上市预售是需要时间的，大型房企有流水线式的产出能力，大多可以在8-12个月左右拿到预售资格，有些甚至更快，实力弱一些的开发商就很难说了，时间可能要1-2年。

　　所以拿地后顺利的话最快也得半年以上，现在在土地出让前就把价格提前锁定在与目前差不多水平的价格，等于在往后的半年甚至一年的时间都有机会保持房价的大体稳定，且把一年的预期都消化了，这种土地出让制度持续得越长，对价格和预期的稳定作用就越大。

　　不过需要有效保证目前的房价不会在预售之前的这段空档期内出现大的飞跃，否则就会造成到时地块对应新房的预售价格大幅低于周边的二手房，出现价格倒挂，在巨大的利益面前，那么什么“天价喝茶费”的乱象就可能会在南京出现，所以稳房价需要多管齐下，相互配合，作为热点城市，南京房价的监管难度并不小。

　　南京是长三角中的重要城市之一，对房价长远的支撑力量较强，但控房价对于新形势下提升区域竞争力有着特殊的意义，“限房价”是稳定房价的一个有力手段。

　　▲南京作为长三角的重点城市，房价的长远支撑较为明显，要稳定房价需要更多的措施和力度才能保证效果。

　　作为国内经济总量排名第二的经济大省的省会城市，南京市本身的经济实力并不俗，2019年地区生产总值1.4万亿，在全国城市排名中名列第11位，且增长率为7.8%，处于比较高的水平。

　　而其中较为突出是人均生产总值的数据，2019年以152886元在所有省会城市中排名第一，超过以2万外元人均产值为标准的发达经济体的门槛。同年末南京常住人口达850万人，比上一年增长了6.4万人，且全年人均可支配收入达57630元、增长了8.9%，经济和人口发展情况都有非常好的底子。

　　同时，南京还是国内重要的核心城市，而且地处中国最发达的地区之一的长江三角洲内，随着“长江三角洲区域一体化发展规划纲要”的落地，长三角城市群的一体化发展进入全面实施阶段，这是与大湾区一样以国家战略的高度来发展的大型区域城市群，作为其中有着重要发展地位的南京市，将来的良好发展前景是可以预期的。

　　在较强的经济实力、人口发展基础和良好的城市发展前景的影响下，对房地产行业发展的支撑作用也较为明显，在市场的长远预期的影响下，需要更多的措施才能取和更好的引导效果，这次“限房价”也明显是地方所作的努力之一。

　　▲稳定房价，既可以惠及民生，也可以提升城市的区域竞争力，对新时代城市的发展有特殊的意义。

　　虽然南京的城市实力和前景都非常不错，但同时当地的房价也处于比较高的位置，以中房协的监测数据为例，南京的全市新房均价接近2.5万左右，在全国中可以排到第9名，而二手房均价在3.1万左右，更是排进了全国第7名，在长三角中低于上海，稍弱于杭州，但基本上与杭州相去不远，整体高于其他城市。

　　而现在国内城市正进入到发展的新形势，除了高房价对经济产业的挤出效应越来越明显以外，也不利于人才与人口的吸引，即使身处长三角这样的繁华区域内，也难免需要与周边各强市竞争各种资源，而过高的房价对于一个正在发展中的城市并非一件好事，并不利于提升自身在区域内的城市竞争力。

　　所以稳定房价，除了可以惠及当地民生以外，还是提升城市竞争力的一个手段，长沙就把这个理念贯彻得最彻底的一个城市，且效果也相当明显，现在南京在土地源头开始进行“限房价”，也是稳定当地房价的一个有力举措，只要坚持住大原则，那么南京虽然有较强的市场预期，但大体平稳还是可以期待的。

　　综上内容，南京最近在土地市场中推出“限房价”的出让制度，无论对于稳定地价，还是稳定房价和市场预期，都起着十分积极的作用，这也代表着当地监管的一个鲜明态度，“稳房价”的大原则并未改变，而南京有较强的城市价值及前景，市场预期也较强，需要有效的措施来稳定房价以进一步提升城市的区域竞争力，“限房价”也正是其中一个阶段性的有力手段。

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