上海市中心的老破小，没有学区，还有多少投资价值？-随便找财经网

　　题主所说的“上海市中心的老破小”，应该是多层的旧小区，既然是市中心应该是内环以内，地理位置没的说，如果没有学区，这类二手房其实要具体分析了，影响其价值空间的主要考虑几个方面：第一是交通配套；第二是户型楼层；第三是周边开发成熟度；第四是环境

　　第一交通配套

　　房子挂牌的时候，什么是影响房价最大的，就是到地铁站的距离，虽然在上海市中心，但依然有部分地区的房源从小区出发，到地铁站的距离超过1.5公里，特别是旧小区的住户，家里夫妻两人很少有家庭配备两部车，一个开车另一个就要坐地铁，所以如果小区步行到地铁站距离在1.5公里之内的，房价可以挂高不少。

　　其次是公交站分布情况，公交站离小区近，而且小区附近的公交选择多，途径公交的线路可以便捷的通向其他区或者是商圈的，那么公交分布就算及格了，但是公交分布因素不影响房子挂牌价，自己明白就可以了“弄懂额”。

　　第二户型楼层

　　现在的“老破小”一般都是一房，撑死了也是二房，此时卧室的朝向很重要。一房的卧室必须朝南，二房的卧室最好的是双南，次之的是南北通透，相对卧室面积大的要比客厅面积大的好卖，当然你的“老破小”可能没有客厅，此时厨房大的会好卖一些，因为不少人会考虑在厨房放个餐桌凑合着吃饭。

　　接下来我们说楼层，“老破小”都是多层户型，黄金三楼四楼价格挂的最高，一般五楼六楼你投资的话，想出手在目前这个市场基本无人问津。比三楼四楼价格上差口气的是一楼二楼，以前说一楼二楼脏、潮湿、不安全，但是现在的上海进入了老年社会，不少老人开始把自己的高楼层置换成了低楼层，一楼二楼比以前好卖多了。

　　第三周边开发成熟度

　　一般在市中心的房源周边配套已经基本成熟，很难在这方面有提升空间的，那么我们就要考虑附近是否有商圈了，我碰到过一个案例，一个位置在外环附近的板块，后来一年在附近造了两个大型商场，单价马上涨一万，目前单价已经和紧贴中环外的几个板块单价持平了。

　　第四环境

　　一个是小区环境，“老破小”一般是旧小区，一般旧小区里都做过“外丽家园”改造，环境都是过的去的。这里要注意的是小区里有垃圾投放点、变电站、水泵房这类基础设施，在这些设施周围的几栋楼的房源基本很难出售。另外小区靠马路的、小区大门口的楼房噪声大也不太会有人要。因此最好在小区的中心花园位置，这样的房源往往挂牌价至少会高出本小区均价

　　最后我们总结一下：投资“上海市中心的老破小”要满足步行至地铁站1.5公里以内，卧室朝南相对卧室面积大，楼层是三楼四楼的，周边存在商圈，地处小区中心花园位置的，才有投资价值。如果不符合要求的，还是考虑自住或者出租吧

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