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在10年之前投资商铺仍然非常吃香，当时投资商铺根本就不怕租不出去，所以很多房东都是一年涨一价，甚至有的房东一年就可以涨20%。
因为当时商铺非常吃香，所以有一铺养三代的说法，也就是说有一个商铺之后，家里基本上就不愁吃不愁喝，光靠租金就可以获取丰厚的收入，比如在一二线城市一些黄金地段，一个10平米的商铺，每个月就有可能达到上万元的租金，光是商铺的租金就比很多人的月工资高出很多。
但是最近几年时间，随着各大电商平台的不断出现，消费者的消费观念发生了很大的变化，以前在没有电商出现之前，大家购物基本上只能到实体店购买，但是现在随着电商的出现，很多人购物都主要通过电商来购买。
毕竟相比传统线下零售来说，通过网上购物一方面选择余地非常大，大家可以在各大电商平台随便筛选，而且价格相对比较便宜。同时随着我国物流体系的不断进步，在网上购物的时效也大大缩短，目前有很多电商平台都可以做到隔天送到，这大大提高了大家网购的体验。
正因为如此，过去十几年，我国电商发展速度非常迅猛，电商零售每年都保持非常高的增长速度，截止2019年底，我国电商零售额已经突破90000亿人民币，线上零售总额占社会消费品零售总额的比例超过20%，而且预计未来10~20年这个比例有可能达到50%以上。
在这种背景之下，各地方不论是一线城市还是二三线城市的商铺都受到了很大的冲击。
比如我所在的小区位于深圳龙岗中心城，附近有很多小区，人口也比较多，按理来说这种地方的商铺应该比较吃香，但是过去一两年时间，我发现实际上我们小区楼下的很多商铺都租不出去，即便租出去了，也有可能一年内换了两三个客户的，这让很多房东叫苦连天。
而目前类似这种情况并不只是龙岗中心城出现，实际上整个深圳很多地方的商铺都已经没有了以前那种火热朝天的局面。
比如深圳车公庙丰盛町在前几年非常火爆，在2018年的时候，曾经有一个10平米的小商铺，有人出价100万一平米，这房东都不愿意出售。
但是今年因为受到新型冠状病毒疫情的影响，丰盛町有很多商户都已经关门歇业，目前正在招租的商铺有100多家。据有些网友统计，目前丰盛町总体空置率至少达到25%以上，其中B区的空置率甚至达到40%，A区空置率为33%，C区空置率为7.5%，D区空置率为19.7%。
丰盛町的这种局面很形象的展示了商铺租不出去也卖不掉的尴尬。
当然，即便很多商铺目前处境并不太好，但对于一些大型商圈来说，其实商铺仍然是非常受欢迎的。
目前深圳龙岗有一些典型的商圈商铺仍然非常吃香，比如万科里每天的人流量非常大，所以商铺出租率非常高，可以说是一铺难求。
而类似万科里这种大型商圈之所以出现一铺难求，因为这是一个区域中心，每天都有大量的人流，而且附近的各项设施比较完善，周围有大量的居民，而且这个商圈集餐饮、娱乐、休闲、教育于一体，所以每天都有大量的人流。
我相信未来类似这种大型商圈的商铺仍然会受到欢迎，因为随着大家生活水平的不断提升，很多人在购物都更倾向到这些大型商圈购买，而不是到沿街的一些店铺去购买，毕竟到这种大型商圈购物，一方面可以买东西，还可以休闲娱乐，一举多得。
所以到底商铺有没有未来，我个人认为最关键要看位置，位置是商铺价值最核心的决定因素。
对那些人口比较集中的大型商圈来说，我个人认为未来这些商圈的商铺仍然有较好的未来，而且租金仍然有可能继续上涨，这些大型商圈受网购的冲击相对比较小一些，因为这些商铺更注重的是体验，而不是简单的购物，而且这些大型商店的人均消费能力都比较强，因此商家能够承受得起较高的租金。
但是对于那些非核心商圈的沿街店铺来说，我认为是没有太大的未来的，这些沿街小商铺卖的东西基本上都能够从网上买得到，而网上买的东西选择更广，价格更便宜，那大家为什么要到这些实体店去买呢？除非是迫不得已了，比如理发美容这些没法通过网上进行，那大概只能到实体店里面去了。
所以未来这些人流量比较少的商铺，我认为是没有前景的，甚至有可能出现租金下跌的情况，因此不值得投资。
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