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我从不劝人买房，更不劝人别买房。
原因有几点。
1、每个人情况不同，对房子的需求不同，我有房，你没有房，我买就是投资，你买就是刚需，用途不同。
2、每个人所处的城市不同，房价的情况不同，我在一线，你在六线，一线在慢慢涨，五线在慢慢跌。
3、每个人的购买力不同，有些人几年赚一套房，有些人穷极一生才买一套房，房子的涨跌对不同人影响差太多。
4、每个人的认知不同，看问题的方向不同，对于房子的看法就不同，有些人从供需角度去看，有些人从货币角度去看，结果肯定是不同的。
不管你的朋友是劝你买房，还是别买房，从他的认知角度出发，他一定觉得是正确的。
你要做的，其实是根据自己切身情况出发，去考虑该不该买房，而不是单单为了房子涨价而买房。
房子可以是一种投资品，但是更多的属性是一种商品，用于居住。
先别急着对于楼市下结论。
接下来和大家分享一些，最近几年，我从国内楼市中，观察到的现象。
货币总量远低于楼市市值
不管是商品也好，资产也罢，楼市本身，是需要货币来支撑的。
我们国家目前的广义货币M2的总量，只有200万亿左右，而楼市的总市值，在400-500万亿。
也就是说，穷极所有人口袋里的钱，都买不起全中国的房子。
这说明两个问题。
一是房子的交易本身是流通交易，而不是全盘交易，有很多房子因为居住的原因，并没有实际的交易。
就好像股票，掌控流通盘的10%，然后拉升股价就行，并不需要所有的股份都交易一遍。
二是房子本身透支了大量的未来货币，也就是贷款，不论是开发商的贷款，还是银行的贷款。
可以理解为开发商只需要部分的资金，利用土地抵押做项目贷款造楼，然后把房子卖了贷款还上，而买房者也只需要付部分首付，用房子做抵押贷款，问银行借了大量房贷。
楼市成了银行左手倒右手，赚取两次贷款利息的地方，而最终买房者的还款，则是二十年三十年的分期，可以说是透支了未来的财富。
这也就解释了为什么货币总量低于楼市市值，房子的价格还能如此高耸，因为银行加了杠杆。
而楼市中大量资金是银行的资金，也决定了楼市即便有降价的可能，也会是非常平缓的，避免引发贷款危机，拖累银行。
再说的赤裸一点，不知是楼市绑架了银行，还是银行绑架了楼市。
人口的聚集化，空城和围城
中国地大物博，人口分布还算是均匀，但城市发展进城却完全不同。
沿海一带的城镇化发展速度，明显高于内陆，一江一河地带的发展，也明显快于其他内陆，平原地区明显高于山脉。
原本，交通工具并没有那么发达，导致人口的流动并没有那么快。
现在，一张机票、一张火车票，想去哪儿一般半天内就到。
这导致大量的人口，从一些相对落后的地区，涌向了经济发达的大城市。
楼市本身，如果不考虑炒作因素，是一个单纯的用于居住的商品。
那么，人口的流动，决定了人口流出的地方，供就会大于需，人口流入的地方，需就会大于供。
所以，随着这种人口的变化，房价必然会呈现出两极分化的形式。
所谓未来的楼房空置率，大多也会出现在这些地区。
但是只要楼房空置的这些地区，不大面积征收房产税，那么大概率就会是有价无市的局面。
因为当地人口越来越少，没有人买房，即便折价去卖，也很少会有人买，时间久了，也就没人卖了。
这些房子，最终都会成为“僵尸房”，没有交易价值，只能用于居住，没人的情况下就会被长期空置。
相反，经济发达的大城市里，由于人口的不停涌入，买房的人不断增加，房子本身的需求很旺盛，价格自然会维持在高位，而且房产的交易价值也会增加。
我国未来规划的几个人口聚集城市群，主要是京津冀、长三角、粤港澳（大湾区）、武汉郑州长沙、成都重庆西安。
这些人口聚集的城市，未来将会是围城。
围城里的房子会很贵，有很多人想出来，也会有很多人想进去。
商品属性，房产也有通胀
房地产的黄金二十年，因为拉动经济的需要，所以房子出现了超预期的上涨。
而正因为房子涨的很快，所以越来越多的资金把房子当成了投资品，进行炒作。
如果房子不再是投资品，而是回归商品的属性，那么它还会涨吗？
商品本身除了市场供需以外，本质上还受到了货币通胀的影响。
即便是供大于求的商品，本身也会随着通胀而涨价，因为所有的成本都会涨。
以新房为例，土地的价格涨了，钢筋水泥涨了，造楼的人工成本涨了，运输成本涨了，装修成本涨了，楼板价本身就会涨。
就连处理建筑垃圾的成本，也都随着通胀增长了。
可能原材料本身会在某些时间段内，不涨反跌，但是所有涉及人工的成本，一定是不断上涨的。
所以，本质上，房子即便是一件居住用商品，它的价格大概率会受到货币政策的影响，缓慢的呈现出通胀的状态。
三十年后，大众的收入如果随着通胀增长5-10倍，那么房价会涨会跌，可想而知。
不用怀疑，按照现在的货币增发速度，每年都在10%左右，30年后的收入，增长5-10倍，是完全有可能的。
所以，即便未来确实房子空置增多，供应量大增，买房的人很少，房价也会保持在一个相对合理的位置。
只不过，到那个时候，房价折合的货币购买力，可能比不上现在了。
刚需买房，一定是当务之急
有一个奇怪的现象，就是刚需买房的观望氛围，比起投资客还要浓重。
最终，刚需在高位接盘的比例，也是远大于其他群体。
原则上，刚需买房应该是买跌不买涨，但很多刚需一直盼着房价跌，真的跌了，却又不出手了。
结果，房价又涨了，踏空的刚需实在没法等了，一拥而入，买到了最高价。
每个人情况不同，投资客可以随时决定买房不买房，错过了无非就是踏空而已，买了无非就是亏损而已。
但是对于刚需来说，把自己未来的住房大事，放在一个不可预测的风险里，实在是不应该。
所以，房价降还是升，和刚需都没有关系，刚需买房，一定是当下。
你不会因为大米会降价，就饿几天肚子吧，不买房就租房本身也是有成本的。
刚需和投资客，对待买房完全不是一回事，千万不要混为一谈。
正确面对房住不炒的方针
最后聊聊宏观方针，房住不炒。
很多人对于宏观的政策，总有错误的解读。
还记得当年那句，抑制房价过快增长吗？
从没有一句话说，要控制房价，让房价下跌。
毕竟我们已经说了，楼市里的钱，大部分都是银行的钱，也是老百姓未来的钱。
你觉得是让楼市跌了，还贷显得越来越不划算比较好，还是让楼市稳定，甚至涨一涨，显得还贷越来越划算的好。
银行需要的是按时还钱，哪个更有利于还钱，哪个才是宏观的方针。
老百姓本身，觉得房价贵，没有关系，多印点钱解决问题，手里的钱多了，房价似乎就没有那么贵了。
更何况，觉得房价贵的人，希望房价跌的人，绝大多数都是“穷人”，手里握着大把房子的“富人”，会希望房子跌吗？
立场不同，自然会有分歧，没什么谁对谁错，市场会给答案。
所以，抑制房价过快增长的答案，就是全国总体楼市缓缓上涨。
当然有的地区快一些，有的则慢一些。
现如今，房子是用来住的，不是用来炒的，告诉大家房子本质上是一个商品，不是一个投资品。
除了银行，没有资金有能力撬动楼市的价格，银行的贷款政策，将直接影响到楼市的价格。
宏观的方针，加上微观的调控，一定可以把房价的总体价格控制在国家的手中。
这条政策背后，其实是在警告那些投机资金，让他们远离楼市，把楼市交还给政策去把控。
但把控楼市本身，楼价是涨是跌，并没有明确的说明。
所以，依然不要去误读政策，或者把政策做一些本意之外的延伸。
可以想象的是，作为商品的房子，将关乎广大人民群众的居住问题，成了民生问题，一定会合理的干预，确保楼市稳定。
只不过楼市稳定，并不一定就是跌，也不一定是涨，需要具体的城市，具体的区域，做具体的分析。
买房，问一问自己需要不需要房子，而不是问房子会不会涨。
买一件商品，从自身需求出发，才是最重要的。
只有投资，才会考虑成本和收益率，而投资房产，已经不是一条好的出路了。
不要去喋喋不休的争论房价涨跌，特别是针对手上没有多余房子的人，因为涨了你也不卖，跌了你也不买，判断对房价的走势，也没实质意义。
想买房的人，自己去挑看得上的房子买，想卖房的人，自己找合适的价格卖。
不买也不卖的人，想想自己的房子住的舒服不舒服，有没有物有所值，有没有符合自己的居住标准。
未来一段时间，楼市的价格问题，一定会慢慢的淡出人们的视线，房子也会回归居住本身的合理价值。
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