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我表姐2010年在深圳花32万首付买房，现在房子值650万。全款买房和贷款买房5年后差别很大，差别主要来源于当地房价的涨幅。
首先要说明一点，如果是因为缺钱只能贷款买房，而有钱的人全款买房。那么5年后，贷款买房的人肯定过得很拮据，而全款买房的人没有房贷压力，肯定会轻松一些。
我们主要讨论，资金一样多的人，贷款买房和全款买房，5年后谁赚得多？谁吃亏？
可以分两种大的情况，每种大情况还可以细分对比。
情况一：
A和B各有100万，都用于买房，后面投入也一样，看5年后谁赚得多。
A：100万首付买了三套各价值100万的房子。
B：100万全款买了一套价值100万的房子。
条件是A和B买的房子在同一个地方，房价涨跌一样。
第一：如果5年后房价涨幅80%，谁赚得多？
对于A，三套价值100万的房子，首付总共90万，不考虑限购，还有10万算是各种费用，买三套房子各种费用比买一套多10万左右。
买后一般要租出的，所以需要装修，每个算15万装修费，包括家具家居，总共45万。
房贷利率算4.9%，期限算20年，每月总共还13743元，5年后总共还82.5万，其中利息占44.5万，本金占38万。5年后如果结清，只需要还本金，即210万－38万=172万。
三套房子出租出去，一套一个月可以有2500元，三套总共7500元，一年共9万，5年共45万，当然每年租金会涨一点，所以算5年租金总共60万。
房价涨了80%，每套180万，三套房子总共540万。
540－172＋60＝428万。
原始总投入是100万购房和45万装修，5年陆陆续续投入82.5万，5年后共得428万。
对于B，花15万装修，5年房租总共得20万。
5年后房子值180万，如果每月定投13700买年化收益率为4%的保本理财产品，5年后约得91.1万。
A比B多花了30万装修，如果B拿30万存大额存单，利息3.8%，5年利息总共5.7万。
如果B全款买一套房子，但是投入和A一样，最后总共得180万＋91.1万＋20万＋35.7万＝326.8万。
上面这种情况，最后得出结论，5年后A大胜B。
第二：如果5年后房价涨幅50%，谁赚得多？
对于A，三套价值100万的房子，首付总共90万，不考虑限购。
装修每个算15万，总共45万。
房贷利率算4.9%，期限算20年，每月总共还13743元，5年后总共还82.5万多，5年后如果结清，只需要还本金172万。
三套房子出租，一套一个月2500元，三套总共7500元，一年共9万，5年共45万，当然每年租金会涨一点，所以算5年租金总共55万。
房价涨了50%，每套150万，三套房子总共450万。
450－172+55＝333万。
原始总投入是100万购房和45万装修，5年陆陆续续投入82万多，5年后共得333万。
对于B，花15万装修，5年房租总共得18.33万。
5年后房子值150万，如果每月定投13700买年化收益率为4%的保本理财产品，5年后得91.1万。
A比B多花了30万装修，如果B拿30万存大额存单，利息3.8%，5年利息总共5.7万。
如果B全款买一套房子，但是投入和A一样，最后总共得150万+91.1万+35.7万+18.3万＝295.1万。
上面这种情况，最后得出结论，5年后A略胜于B。
第三：如果5年后房价涨幅30%，谁赚得多？
对于A，房价涨了30%，每套130万，三套房子总共390万，还有172万要还。因为5年房价涨幅只有30%，所以三套房子5年收租45万。
390－172+45＝263万。
原始总投入是100万购房和45万装修，5年陆陆续续投入82万多，5年后共得263万。
对于B，5年房租总共得15万。
5年后房子值130万，如果每月定投13700买年化收益率为4%的保本理财产品，5年后91.1万。
A比B多花了30万装修，如果B拿30万存大额存单，利息3.8%，5年利息总共5.7万。
如果B全款买一套房子，但是投入和A一样，最后总共得130万+90.7万+35.7万+15万＝271.8万。
上面这种情况，最后得出结论，5年后B略胜于A。
情况二：
A和B各有100万，都只买一套房子，后面投入也一样，看5年后谁赚得多。
A：30万首付买了一套价值100万的房子，70万用于理财。
B：100万全款买了一套价值100万的房子。
对于A，买价值100万的房子，首付30万。
房贷利率算4.9%，期限算20年，每月总共还4581，5年后总共还27.5万多，其中利息占14.8万，本金占12.7万。5年后如果结清，只需要还本金，即70万－12.7万=57.3万。
目前各种风险极低的理财产品收益情况：
1、存银行，如果是定期，三年定期每年利息在3.75%左右，跑不赢通胀。如果是做大额存单，利息可以高达4.5%左右，不算复利，5年利息总共15.75万。
2、买国债，国债分为三种：一般是买记账式国债，记账式国债是可以在市场交易的国债，国债收益虽然是不变的，但是国债价值在变。国债三年期、五年期的平均年收益在3.5%—4.3%之间，算4.1%，复利，5年共赚15.95万。
3、风险极低型基金，像货币基金、养老目标基金，年化收益在4%，算复利，5年共赚15.55万。
综合一下，A的70万资金5年投资理财收益在15.8万。
对于A贷款70万买房，拿70万去理财，每月还房贷4581，5年后总共还27.5万多，结果赚了多少？
70+15.8－27.5－57.3=1万。
赚了1万元。
如果B每月定投4581元（这个只是假设，定投一般是100的整数），买年化收益率为4%的理财产品，5年后赚多少钱？
计算30.47万－27.48万＝2.99万。
最后得出结论，无论房价涨跌多少，B都会略胜于A。除非A做风险比较高的投资，如果70万，每年收益超过5.2%，则A可以战胜B。但是就目前而言，要想保本不亏损，年收益超过5.2%是比较困难的，70万存大额存单，要想收益率达到5.2%，只有百分之一的可能。
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