30年间稳定的投资收益率是多少？

    其次，未来房价是否还会像前几年一样疯涨？我觉得可能性很小。野蛮生长只是突发性的，并没有长期持续性。房价看城市配套，看地段，看以后该地方的发展潜力。重点城市的房价应该是个逐渐趋于稳定的过程。如果结合每年通胀率，房价应该是个稳定增长的过程，才能提现固定资产的价值。

 

    对于上述四种投资方式，我目前贷款利率是上浮20%，相当于年华5.88%，我算了一下，一笔钱如果提前还贷，和用这笔钱投资相比较，需要投资年化利率至少高于7.1%的理财产品，才能做到不亏。关于这一点很多人想不明白，其实也很好理解，其他答主也解释过，我再说一句即可，就是说主要原因是房贷需要逐月扣划掉，扣掉的这部分从本金中移除，不会产生接下来11个月的理财利息，那么剩下来11/12的本金，需要更高的年化率才能和房贷利率相等。这样逐月扣减，全年需要7.1%才可以。

 

    另外一个是关于风险的事。目前年化率高于7.1%而又无风险的理财产品几乎没有。肯定没有。银行三年期都低于5%。那么只能做低风险的P2P，可以随之风险而来。今年到现在各个暴雷的P2P应该都记得吧，谁也不希望一年盼到头等着收钱了突然血本无归吧，更可况你还要这样理财30年？你敢保证高收益并且无风险？省省吧。投资都是一个dubo的过程。不要说买基金，股票。看看今年A股跌成啥样了？大家都还想安安稳稳过日子的吧？

 

    投资商铺，公寓，主要看地段。目前好的热门地段旺铺早就销售一空，只有周边新规划的小地段，谁知道以后会发展成什么样？政府画了个饼给你看，你就要拿血汗钱进去dubo吗？失败了谁给你买单？互联网对实体行业冲击太大了，实体生意越来越惨淡，你能保证你的商铺能租出去？你能保证你的公寓能持续不断地收到租金？更何况公寓买卖的时候差额税可是相当大的，有人愿意接手吗？

 

    投资住宅，如果对房价有足够的信心，可以一试，但是需要承受房价还没涨起来之前每月月供增加的压力。如果房价正趋于稳定，那你又何必去折腾呢？又要买，又要出租，又要卖。

 

    其实算了一下，在贷款初期，提前还贷并非不是一个很好的选择。不管是等额本金还是等额本息，在最初的三年内，每月本金和利息的变化其实并没有多大。如果是等额本息的话，更建议提前还贷一部分，因为可以减少很多利息。提前还贷，相当于你买了一个30年期年化率7%的无风险理财产品，不用担心本金会踩雷，而且你每月的月供会降低很多，生活质量明显改善。你每月因为月供减少而存下来的钱，你现在可以毫无顾虑地用它做一些风险性的投资以博取高收益未尝不可，因为心里有底了。慢慢就会积少成多，你要相信复利的威力。

 

    我这个回答讨论的是本金收益与提前还款节省的利息之间的关系，也就是说，我的本金不想给银行，留在自己手里，在不选择提前还款的情况下，需要达到多少年化收益率，才可以覆盖提前还款一年节省下来的利息总和。举个简单的例子，贷款70万，利率5.88%，30年等额本息，每月还款4143元。我手头有10万元，如果提前还款10万，那么变为贷款60万30年等额本息，每月还款3551元，这样的话，我一年总还款额可以比之前节省（4143-3551）*12=7104元。那么，如果我不提前还款，而是把10万留在手里，需要年化收益至少7104/100000=7.1%才可以达到提前还款的相同效果。如果可以将10万元在手头放着，保证未来30年内这笔钱绝对不动，无任何风险且每年都产生大于7.1%的收益，那么其实可以不用提前还款。我只是建议了一种稳妥的处理方式，相比于风云莫测的投资环境以及近几年来逐渐下降的理财收益率，普通老百姓还是提前还款更合适和安全点。

 

    当然，我算出的7.1%是针对5.88%贷款利率来算的。如果贷款利率是4%或者其他，所需要的理财收益率是不同的，但都会高于贷款利率。具体可以自己算下，很简单。结论就是，如果你有好的渠道，能够保证长期稳定高收益且收益可以覆盖减少的利息，那么可以选择钱放在手里。如果想求稳，想求安全轻松压力小，那么可以提前还贷。毕竟，一个是用收益来还房贷，一个是用本金减少来减少房贷，途径不一样但是效果一样。对于我自己来说，我倾向于提前还贷，大量资金放在手里也不安全，几十年内稍有一点闪失，便前功尽弃。