类似生活中的这些投资项目小的比如什么菜鸟驿站、早餐店、超市，大的像BOT，PPP项目都可以用一个统一的公式来测算。

这些问题归根到底都属于标准的项目投资测算的问题，现在我从专业的财务管理角度来剖析下，可能一时半会不那么容易想的明白，慢慢看。

其实很多人都只算了个大概，许多因素没有考虑进去，有很多决定性因素往往能左右整个项目的回报率。

我简单的问两个问题，你这个超市做了10年后又转手出去了，收到转让费比如说是50万你做不做？

又比如你以后就拿超市养老，打算一直经营下去，这个时候就没有那50万的转让费收入，你做不做？

你经营过程中需要对超市大面积新装修，需要花一大笔钱，这个时候你又该怎么办？

所以财务管理对这些都有系统性的测算，还考虑到了资金的时间价值，简单来说就是10年后你收到的30万不等于你今天付出去的30万，是比较科学的反映你真实的盈利率的。

先说结论：项目的内涵报酬率大于你的期望报酬率，可以做，反之可以不做。

一脸懵是吧，下面我尽量用大白话解释清楚：

一、你期望的投资回报率是多少？内涵报酬率又是什么？

我们说我们投资一个项目肯定都是希望赚钱的，至于想赚多少，跟你的期望值有关，你说你希望赚个5%，那不如把钱留着买国债或存定期，风险更小更安全。

你既然投资，肯定是想获得更高额的回报，期望回报率越高越好，但是期望回报率太高有个不好的地方就是容易否定很多赚钱的项目，比如一个项目投资回报率是15%，而你希望的是20%，从而把这个项目否决掉了，事后再想想，其实这个15%也是能够接受的。

内涵报酬率就是你经营这个项目所得到的实际回报率。

二、下面就以这个超市为例测算下整个项目的实际报酬率，分三步：

• 01、计算初始投资成本

初始的投资，有多少算多少，包括这个转让费，装修费，资产购置费等等，这个超市我们就按32万来算。

• 02、计算每年的净现金流量

就是你的收入减去支出所产生的净收益，这里收入我们按每日7500算，每月就是22.5万，每月支出包括：商品成本19.13万，租金0.9万，人工1万，水电0.2万，各项税费0.26万，每月纯流入是1.02万。税费这里我采用的是小规模纳税人的增值税和所得税税率标准计算。

你说我这个商品毛利没有15%，那个水电费不止2000元，又是什么损耗没算，这些都没关系，我给你框架，你自己把费用往里填就好了。

如果你自己打算开超市还不了解具体要发生些什么费用的话，我劝你先做个调查，了解清楚了再测算。

• 03、计算项目结束后变卖资产、收尾时收回的现金流，确定经营年限

假如你和房东签了个10年期的合同，合同到期后不打算做了，这时候可以转让出去，到时候转让费是30万元也好，50万元也罢，都是你们内行人按实际情况估算的，你把预计回收的钱填到第十年那个格子里就好了，因为10年后的30万元并不等于现在的30万，所以需要进行一个折算，这里面公式都帮你折算好了。

你确定好了这一系列数字后，把它们都填入电子表格(EXCEL)里，然后输入一个函数IRR，把这些数据都匡算起来，系统会自动算出你这个项目的实际投资回报率，如下图所示：

如果你打算长期经营下去，想算投资报酬率那就更简单啦，就相当于你投资了32万元，每年收12.29万元的利息呗，所以投资回报率就是12.29除以32等于38.4%的年收益率。

由上图可以看出，每月净赚1万的情况下，你的投资回报率是39%，事实上肯定是比这个低的，因为初始投资我们只算了32万元，实际上一些开办费、营销费、购置费都应该算进去，至于需要花费多少，我不清楚，你可以调查以后填入到初始投资的金额里即可，一般来说初始投资金额越大，项目回报率越低，这是常识。

如果你说每月收入费用不固定的，没关系，哪年多收入，哪年多支出，每年数据都是可以根据实际情况进行调整的。

不仅投资超市可以这么算，投资早餐店，菜鸟驿站、你开公司做项目都可以这么测算的，只不过大型项目费用名目更多，还涉及到折旧抵税，项目中途再投资对投资回报率的影响，这些我就不写啦，在写下去就是论文啦。