房贷怎么还？教你最佳房贷方法

房贷怎么还？教你最佳房贷方法

       当今社会讨论最广泛的话题可能就是房子了，买房即要贷款，窃以为全额付款的家庭是极少部分，而且也完全没有必要。所以贷哪些款，怎么贷，贷多久，成为我们关注的目标。我们先要明确2个基本概念，什么是公积金贷款，什么是商贷。

        公积金贷款是要连续1年以上正常缴存公积金，且账户总额超过10000元的职工可享受的低息贷款方式（上海）。一般没有补充公积金的可以贷款30w（个人），有补充公积金的可以贷款40w，最高贷款年限30年。

问题1. 如果我公积金账户里有1w，那再可贷款30w，是不是买房的时候一共可支配资金是31w呢？

答：错。可支配资金仍然是30w，至于你账户里原来的1w是通过年充或者月充的方式来抵扣你的30w公积金贷款。

解析：如此一来出现了一个很极端的情况，如果我公积金账户里有30w，怎么办？很简单，国家仍然贷款给你30w，然后你可以选择贷30年，然后通过年充（4月或9月）的方式一次性提前还款。为什么贷30年，是因为无论你贷款多久，第一个月必须自己倒贴现金进去（银行规定）。如果贷款30年，则为1520元/月；如果贷款1年，则为25545元/月（请自行百度“房贷计算器”）。 再加上担保费5000.也就是说，如果你想把自己的公积金取出来，也至少要交1520+5000的利息给国家。再次强调，这30w是你本人的劳动所得。

问题2. 考虑到通货膨胀，我想贷满30年可以吗？

答：基本不可能。国家按照房龄严格区分贷款年限，只有一手房或期房才可能贷满30年，2手房（在上海看来是绝大多数）最多贷款上限是15年。

解析：这样一来，就逼着你用自己更多的资金去填补公积金漏洞，以解他们的燃眉之急。

        比起公积金的无耻，商贷虽然利率高，倒也明码标价。收入证明所开具的金额必须为家庭总负债的两倍以上（例如：每月月供金额为1000元，夫妻双方出具的收入证明之和≥2000元以上）；现行利率为6.55%，首套0.85倍为5.57%，二套1.1倍为7.21%。再次强调，每月月供。

        对于公积金和商贷有了一个初步的了解以后，我们可以切入正题了。除了公积金贷款，和商业贷款外，其实还有一种贷款方式，那就是借。

问题1. 问谁借？

答：对于小城市，房价必然不会很高，很多年轻人的商贷也就30w以下。这个时候大可动用父母的关系，问亲戚朋友各借5w，打好欠条。

问题2. 怎么借？

答：既然是借，那也不能让你的债权人失望，所以给出的都是银行贷款利率。换一句话说，商贷给出5.57%，那你一样给出5.57%的年利率，一年一结（没有人愿意一个月一结）。而对于同期的银行理财一年下来有5%的收益已经算相当不错了，所以对于债权人而言，他也能有更高的利息收入，对于我个人而言，这些钱我情愿送给亲戚朋友，也不送给国家，何乐而不为呢？

这样的好处是：

1. 你完全可以把每个月的资金投入理财，最简单的，货币基金，保证年收益4%没问题，再者可以买点基金公司的理财，5%收益没问题。更胜者，你可以去炒股票，做网贷等高风险理财，这样你的年化收益将远远高于5%。也就是说，你将要付出去的利息完全可以通过自己理财获得，这样少了一大部分压力，甚至还可能有盈利。如果商贷的话，每个月的资金就被定死了，就少了这一大部分利息收入。

2. 撇开利息，哪怕你存活期，也有一个极大的优势，那就是资金的流动性。谁能保证自己每个月没个意外支出？亲戚朋友结婚，生病，都是要掏钱的货色，如果商贷卡的太死，那么这些事情就完全无法应付了。那么额外支出的资金怎么补足呢？很简单，通过年终奖来补，这样你仍然可以支付给债权人利息，你自己也能有足够资金的周转。

        说完借贷，我们再说说公积金的贷款方法，里面的道道也很多。

        由于个人和企业每个月均会给自己的公积金账户里充一定的金额，所以尽可能的利用里面的金额进行还贷，切忌用自己额外的资金填入公积金账户。有人说只要在能力范围内，我情愿尽可能多还，因为利息更少。我这是一种高尚的爱国行为。为什么呢？因为你和你的企业还是不停的在给你的公积金账户充值。如果你提前还掉，那么以后那些充值你完全没办法取出，于是会被用来作为维稳资金，用于慈善事业等等，直到你退休才能取出。但问题是，放在公积金账户里最多只有2%年息，等你退休这些钱最多也就买2双袜子，请问这种爱国行为是不是值得提倡呢？

        所以我坚持认为，尽可能的延长公积金贷款时间，虽然利息会增加很多。但请牢记，货币也不停通胀，最关键的是，你根本无法取出公积金。所以请尽可能的使用里面的每一分钱，最后一个月还款后公积金账户为0才是用到极致的一种象征——除非你有着完善的计划，多少年后会置换房产，那样你可以提前还款。但万变不离其宗，请务必保持最后一个月还款后公积金账户为0。

        那是不是我拖的时间越长越好呢？答案也是否定的，这需要通过具体情况计算贷款多久才是最优解。以我认识的一个朋友为实例：她最近在上海中环买了一套2室2厅的二手房，95m2。跟她老公共同公积金贷款60w。她公积金账户有4w余额，她老公有6w余额，总计10w。她每个月个人+单位公积金总和为1820，她老公个人+单位公积金总和为1540，总计3360. 如果将每个月的还款压在3360里，并尽可能接近，那么就是我上文所述尽可能保持最后一个月还款后公积金账户为0的措施。我们选择月充的方式还贷，理由很简单，我们没有明确计划什么时候再次置换房产，所以用足公积金。

        根据房贷计算器一年一年尝试，最接近的是贷款25年，3335/月。那么是不是最合适的贷款年限是25年呢？答案是否定的，因为我们忘记考虑原本就存在于公积金账户里的10w资金，所以可以相对减少贷款年限。计算方法为：

公积金余额/（月还款金额-月公积金缴存）=借贷时间

        由于月还款金额和借贷时间有一一对应关系，所以我们依然可以通过房贷计算器一年一年迭代。假设还贷时间为20年，则100000/（月还款金额-3360）=240月，得出月还款金额为3739/月，而实际20年的还款金额为3796/月，超出预算。把3796/月重新代入公式，得出实际还款时间为229个月，换一句话说从第229个月开始要自己掏腰包充公积金，这种情况属于计算失败，于是重新迭代。

        最后通过迭代得出还贷时间为21年，合计252个月，月还款金额为3685/月。代入公式，可以得出实际还款时间为307月，超出我们假设的21年，并无限接近，那么我们可以认为迭代成功。

        那么按现在的情况是不是贷款21年是最佳贷款年限呢？答案依然是否定的。因为计算完全是静止的，没有考虑到个人发展和通货膨胀。简单的讲，个人的工资肯定是随时间增长的，所以可以根据自己的情况再减去1到2年贷款时间更为贴切。例如对于她而言，我个人认为最佳的贷款年保守点为19年，激进一点为18年。

        最后依然想问，我如果站在她的角度，是不是贷款19年是最佳贷款时间呢？答案再次是否定的，原因很简单，她买的是二手房，最高贷款年限是15年。所以自己再怎么算都算不过国家，因此，这样的算法就是在能力范围内尽可能的谋划更多的利益。但上述计算方式依旧通用，请将要买房的姐妹们自行计算，最大最合理最优化的使用公积金贷款。

总结：

1. 在条件允许的情况下，尽可能借外债，不要商业贷款。

2. 对自己没有约束力，没有计划理财的姐妹，还请老老实实商业贷款，也当每月定存了。

3. 公积金贷款请根据实际情况和公式：
    公积金余额/（月还款金额-月公积金缴存）=借贷时间 自行迭代最佳贷款时间。

4. 除非你有精确的计划在还贷之后立马置换房产，否则请务必选择等额本息月充方式进行还贷，尽可能保持公积金最后一个月还款后账户余额为0。