商业银行住房按揭等额本金与等额本息的区别

  目前，商业银行住房按揭还款主要分为 等额本金 、 等额本息 两种方式。 等额本金 就是借款人将额平均分摊到整个还款期内每月归还，同时付清上一交易日至本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种还款方式每月的偿还额逐月减少。而 等额本息 则是贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种还款方式，即在整个还款期内，每月的还款额固定不变。

  据测算，在还贷前期， 本金法 归还本息的金额要比 本息法 多。因此，当贷款利率下降时， 本金法 在较高利率的情况下已经支付了较多的本息，能够享受到低利率的本金要比 本息法 少；反之，当贷款利率上升时， 本金法 吃 到高利率的剩余本金则少，利息总支出相应减少。换句话说，当利率走高时，两种方式还款的总额差会拉大；利率走低时两者额差则缩小。

  举个例子：某购房者贷款50万元，贷款期限10年，当期贷款利率为5.04%。如果贷款期内利率未发生调整，选择等额本金法和等额本息法到期支付的利息总和分别为12.7万元和13.75万元，两者相差1.05万元。假设5年后贷款利率下降为4.2%，在利率调整时，选择等额本金法和等额本息法剩余的本金分别是28.13万元和32.3万元，最后到期支付的利息总和分别为12.17万元和13.11万元，两者相差0.94万元。

  反之，如果5年后贷款利率上升为5.58%，则 本金法 和 本息法 到期支付的利息总和分别是13.05万元和14.18万元，两者相差1.13万元。

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  来源：华西都市报