房屋抵押贷款担保,房屋抵押贷款担保人有什么风险-随便找财经网

一.房屋抵押担保贷款应该如何担保？

1.房屋抵押担保贷款应该如何担保？当借款人无法获得银行信用贷款，或者银行所提供的信用贷款难以满足需要时，可以向银行提供抵押物以获得房屋抵押担保贷款。2.抵押是指债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。当中小企业向银行提供了抵押物后，银行向其贷款的风险大大降低，因此银行往往愿意向该借款人提供贷款。《担保法》规定，下列财产可以抵押：(1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;(2)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产，(3)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;(4)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;(5)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;(6)依法可以抵押的其他财产。3.《担保法》规定，下列财产不得抵押：(1)土地所有权;(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权;(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(5)依法被查封、扣押、监管的财产;(6)依法不得抵押的其他财产。4.申请住房贷款担保的资格根据中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》的有关规定，房屋抵押担保贷款对象为具有完全民事行为能力的自然人，且须具备以下条件：(1)具有城镇常住户口或有效居留身份(目前，指针对市内六区及开发区、保税担保贷款区范围内城市正式房口)(2)具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;(3)具有购买住房的合同或协议;(4)在贷款银行开立储蓄存款帐户(或交纳住房公积金存款)，存款余额占购买住房所须金额的比例不低于30 ，并以此作为购买首期付款;(5)担保公司同意作为借款人偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，有担保公司认可的资产作为抵押。

二.什么是个人住房抵押贷款担保制度

1.个人住房抵押贷款担保制度房屋抵押贷款最根本的目的是为购房人提供一笔抵押贷款，以使购房人有足够的资金购置所需要的房屋。2.所谓期房的抵押贷款，是指购房人在首期付款后，由贷款银行代为支付剩余房价款，由购房人将预购商品房在办理法律规定的手续后抵押给贷款银行作为偿还贷款担保的行为。3.期房抵押不同于一般的现房抵押，现房抵押贷款是指在抵押贷款时，房屋已经存在；期房也称“楼花”，在进行抵押贷款时，房屋尚未竣工、交付。4.在期房抵押贷款中，由于所购置的房屋在抵押贷款时尚未存在，再加上贷款的期限较长，贷款银行的风险比较大，如何预见风险并制定相应的预防措施就成为商业银行保护自身利益的一个重要的问题。5.期房抵押贷款合同中的担保法律关系辨析相比一般的房地产现房抵押借款，个人住房期房抵押贷款的法律关系是因借款人、贷款银行和开发商三方当事人签订《住房抵押贷款合同》而发生的众多债权债务关系，是购房合同、借款合同、抵押合同、保证合同和委托合同关系的混合体。6.具体反映在：购房人与开发商间形成商品房预购人与预售人的商品房预售合同关系；购房人与贷款银行间一方面是借款人与贷款人的借款合同关系，另一方面是抵押人与抵押权人的抵押合同关系。7.同时，为了避免资金划转中的麻烦，购房人委托贷款银行以购房人的名义将贷款转存入开发商的帐户，又形成贷款转存委托合同关系；开发商与贷款银行间则存在保证人与借款债权人的保证合同关系。8.因此，法律关系的复杂性导致住房抵押贷款合同的主体呈现多元化、重叠化的特点。一抵押担保的法律关系有人认为工程竣工、交付前，购房人所享有的权利是请求开发商按时、按质的交付其所预售的房屋既期房，是购房人所享有的对未来建成的房屋的期待权，即“所有权之期待权”，〔1〕因而将其纳入物权范畴。9.从我国的现行法律制度看，以期房为标的物而成立的担保关系应属抵押抵押担保的法律关系。我国《城市房地产抵押管理办法》第二十条规定：“预购商品房贷款抵押的商品房开发必须符合房地产转让条件，并取得商品房预售许可证”。10.《最高法院关于适用lt;担保法gt;若干问题的解释》47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设的房屋或其他建筑物为抵押物，当事人办理了抵押登记的，人民法院可认定为抵押有效”。11.从上述法律规定来看都使用了“抵押”一词。因此在期房抵押贷款过程中，会形成以购房人为抵押人，以银行为抵押权人担保法律关系。在购房人在规定期限内不能归还贷款超过一定限度，银行有权将抵押房屋拍卖、变卖，以所得价款偿还银行贷款，银行并有权解除合同。12.二保证担保的法律关系实践中的个人住房期房抵押用我国现行《担保法》及有关抵押制度的规定是无法解释的，因为它已突破了我国传统的抵押权制度。13.〔2〕通过借款合同中，银行作为担保权人而不是单纯的抵押权人，是因为合同中同时还存在在着人保，即开发商提供的保证。14.在办理预购商品房贷款抵押中，银行为了减少自身的风险，通常要求开发商全程担保贷款。开发商对借款人按期还款的担保责任只存在于借款人办理产权证书之前，而非借款人在办理产权证书之后，对不能还款没有设定任何义务。15.在建筑物的保质期间，开发商负有保证房屋不存在瑕疵的责任，但这种保证责任是一种品质担保，是一种广义意义上的担保，而不是担保法意义上的担保。16.这个阶段，开发商仅对贷款的本金、利息、罚息、复息、行使抵押权的费用及违约金等超出抵押物价值的部分，负保证责任，和物的担保相比处于附从地位。17.开发商承担保证责任的另一种情况是抵押的楼房灭失、毁损，保险公司赔偿的金额不足以支付贷款金额时，开发商要对其不足部分承担保证责任。18.在这两种情况下，开发商和购房人承担连带责任，其保证期间是《住房抵押贷款合同》规定的还款时间届满后加两年。19.购房合同无效、被撤销或解除引发的银行风险在银行经营贷款业务过程中，业务人员通常对项目风险、信用风险、道德风险、欺诈风险等特别警惕和关注，银行也正在通过法人治理和完善制度建设等方面措施来加强预防。20.但是对于因购房合同无效、被撤销或解除可能引发的风险，银行才刚刚预见到，特别是在2003年6月1日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以下简称《解释》实施后，银行在期房按揭贷款领域隐藏的风险逐渐显露。21.在期房抵押贷款众多的法律关系中，抵押合同、保证合同均属担保合同，是主合同借款合同的从合同，然借款合同虽是基于购房合同而生，却不附属于购房合同，两个合同的主体分别承担各自的合同义务，相互间并不存在连带责任关系。22.一般认为，当购房合同因故解除时，并不必然导致借款合同和抵押合同、保证合同的解除。如果是这样的话，银行的风险还不至于出现。《合同法》203条规定借款人改变借款用途，贷款人有权解除借款合同，基于这一规定，我们可以简单地理解为购房合同的解除只是赋予了贷款银行的单方解除权。23.事实不然，在《解释》中，第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。24.”可见，在贷款目的无法实现的情况下，双方当事人都享有借款合同的解除权。在期房抵押贷款中，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，随之而来的是抵押借款合同的解除，在依据《解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。25.”接下来银行要将借款人已偿还的借款本金和利息返还借款人。此时如果期房未能办理产权，或者开发商破产、失踪，作为担保权人的贷款银行将无法获得作为出卖人开发商返还其当初收受的购房贷款的本金及利息，购房人也无法收回其首付款，结果很可能就是银行和购房人得到是一处没有产权或者质量低劣的房屋。26.预防上述银行风险的法律建议一严格规范抵押贷款的审核程序严格执行《担保法》，选择有资格的登记机构，对资产进行合法登记。27.抵押登记是抵押权获得公信力的必要途径，它对充分发挥抵押的担保功能，维护交易安全，保护第三人利益，具有非常重要的意义。28.〔3〕期房抵押是以尚未建成的房屋作抵押，由于预售商品房在抵押权设定时，抵押人并未获得《房屋所有权证》，抵押人对预购的商品房享有的权利是一种期权，因而，贷款银行和抵押人可持依生效的《商品房买卖合同》期房办理事会抵押备案手续，登记机关还不能颁发《房屋他项权证》。29.此时，在办理抵押登记手续时，要求开发商提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建役工程施工许可证》及《商品房预售许可证》，对此贷款银行应当一并进行严格细致审查，防止虚假和缺项。30.同时，信贷人员要积极参与抵押登记业务，主动向办证及登记机关咨询，了解开发商是否依法登记，期房抵押要符合规定，防止出现重复办证、重复抵押登记。31.由法律顾问对抵押登记操作的合法性、有效性，进行严格审查，防止出现购房合同无效、被撤销或者解除的情况发生。32.二强化保险保护机制贷款银行在与购房人签订《住房抵押贷款合同》之前都要求房屋购买人为抵押的房屋办理保险。33.通常意义上的保险，是以房屋作为抵押物来担保债务的履行，在抵押物灭失、毁损的情况下，通过对抵押物办理保险，来化解因意外灾害造成抵押物灭失、毁损的风险，能更完备地保护抵押权人的利益。34.此时，当保险事故发生时，将由贷款银行行使“有限代位权”，即将该保险金提存或者要求购房人以该保险金提前清偿贷款。35.但是针对购房合同无效、被撤销或解除引发的银行风险，银行还要寻找对应的保险品种。对于期房抵押贷款业务的开展，需要保险公司在这方面的业务支持。在金融混业经营的国家，银行可以自己经营保险业务，这样的保险品种经过国家主管部门批准可以经营。在我国，保险公司分业经营，对该项业务较混业经营的保险公司反应迟缓。但是我们相信，保险公司会看到该项业务蕴含的利润空间和它对期房贷款业务的促进作用，而不至于使刚刚诞生不久的期房贷款业务陷于夭折。

三.什么是房产抵押贷款担保

所谓的房产抵押就是把你的房子抵押给银行再进行贷款，如果没按时还清银行就会没收你的房子！希望能帮到你…

四.房子已经抵押贷款了还可以做抵押担保吗

抵押过的房产可以再抵押，但是只能在上次抵押金额和房产总值的差价内抵押。不过个人建议你不要这么做。因为法律规定，如果第一抵押权人没有收回所有债务，第二抵押权人不能处置该房产获得收益。所以他还你的钱就是遥遥无期了。想要看看他的房子有无抵押贷款，可以在他的房产证上看。如果有抵押，再最后的表格中会有记录贷款金额，贷款期限等。如果他不出示房产证，可以去房产局的登记簿上和银行的个人徵信系统上查阅。前者需要房屋所有人一起去，后者要本人写授权书方可。个人建议你再选择其他的方式追债。比如让他抵押他的交通工具，或者让他提供个人无限责任担保或其他的第三方保证。

五.房产证抵押贷款的按揭贷款担保是怎么回事？

1.你是想问什么问题，是房产证抵押贷款和按揭贷款，通过担保公司办理银行抵押贷款，担保公司在解决个人或者中小企业融资难问题中发挥着不可磨灭的作用。2.担保公司以第三方的形式加入，分担了银行对个人或者中小企业贷款的风险，让贷款更加容易。从这个角度讲，担保公司就好比个人或者中小企业的拐杖，在中小企业融资过程中护着他们跨过银行放贷的门槛。

六.我的房子做抵押贷款担保？需要什么手续？

带房产证土地证和身份证，到就近任何商业银行均可申请抵押贷款。

七.房产证抵押担保问题

1.抵押是担保的一种形式，在房产抵押登记期间，是无法办理过户的，如果只是签订了一份买卖合同并未过户，又能优先保证抵押权，这种签约行为未必会侵犯抵押权人的利益。2.所以，在司法实践中对于这种情况的合同效力和操作，实际上并不是一律认定无效的。相关法律条文优先保护抵押权。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。3.”代替债务人清偿债务，消灭抵押权。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。