个人住房贷款风险,个人住房贷款风险及其防范

一.个人房屋贷的风险主要体现在哪里?

1.《商业银行房地产贷款风险管理指引》对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等风险控制作了详尽的指导，将引导商业银行充分理解和有效控制房地产贷款风险。2.2月26日，中国银监会就《商业银行房地产贷款风险管理指引征求意见稿》公开征求意见，由此引发了业界对房地产贷款的广泛关注和热烈讨论。3.9月2日，经过广泛征求意见修改完稿的《商业银行房地产贷款风险管理指引》以下简称《指引》终于出台。《指引》对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等风险控制作了详尽的指导，将引导商业银行充分理解和有效控制房地产贷款风险。4.国土资源部71号令设下的“8·31”“土地大限”刚过，银监会又出《指引》，房地产业由此再次掀起“金融巨浪”。5.《指引》的出台是银监会自成立以来第一次正式向房地产业“开刀”，将对房地产和金融业产生深远的影响。房地产业热度逼人近几年，我国房地产业发展速度较快，房地产金融业务也相应快速发展。1997～2002年，房地产开发贷款余额保持了年均增长23 的高速度，而个人住房贷款余额更是维持了年均增长113 的“神速”。6.从2003年到2004年上半年，商业银行房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额仍然保持了较快的增长势头。7.房地产业快速增长的背后，也暗存着泡沫的风险。国家统计局8月19日公布的数据显示，今年1～7月，我国商品房平均销售价格为每平方米2724元，同比上升19 ，为1996年以来同期的最高增幅。8.房地产业的过热主要表现在两个方面：一是随着房地产开发投资的不断增长而空置率不断上升；二是房地产消费领域的投资性购房比例不断上升导致房价虚高而使大部分消费阶层承受不起。9.许多开发商认为，国内房地产业的投资增长，是以消费的增长为支撑的，因此这种增长是良性增长。当然，如果投资的增长是以自住性房屋消费的增长为支撑的，这种增长是不存在什么问题的，但我们应该看到，现实的增长却是投资性购房消费和自住性购房消费共同在支撑，而且投资性购房消费炒高了房价，抑制了自住性消费的释放，从而导致大量房屋空置。10.上海市政府去年底曾公布，上海的投资性购房比例已达16 ，接近20 的国际公认警戒线。但这仅仅是政府的数据，真实情况估计要严峻得多。而且，最要命的是，大量空置所带来的风险，风险的大头并不在于开发商，而在于银行，其背后是国家财政。因此有业内专家指出，鉴于目前行业与过去相比并没有多大改观的现状，银监会的《指引》是迟早会发布的。而且，今后可能还会有控制风险和规范行业的新措施出台。《指引》严格“控险”由于当前房地产开发商主要依赖银行机构贷款，一旦市场逆转，银行机构的不良资产将大量增长。11.房地产信贷的高速发展，成为监管部门尽快出台风险控制指引的重要原因。为防范房地产业的信贷风险，去年6月13日，央行就发布了“121号文”，要求房地产开发商的自有资金不得低于项目总投资的30 ，同时还收紧了对建筑施工企业、消费者的信贷。12.为了遏制房屋按揭贷款不良率上涨的势头，6个多月以前2月26日，银监会曾向社会公布《指引》的前身——《商业银行房地产贷款风险管理指引征求意见稿》。13.6个多月后的今天，当这个《指引征求意见稿》在一片“宏观调控成效显著，房地产业泡沫已除”的叫好声中被渐渐遗忘的时候，银监会在此时突然抛出了《指引》，再次发出警示信号——中国房地产业仍处于“亚健康”状态，而《指引》将为市场的健康发展注入一支“强心针”。14.银监会相关负责人认为，从目前的情况看，国内商业银行识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险包括房地产开发贷款和个人住房贷款的手段和能力明显不足。15.因此，《指引》着重规范商业银行如何有效管控房地产贷款，旨在引导商业银行确立全面的风险管理程序以有效识别、衡量、监测和控制所面临的房地产贷款风险。16.《指引》规定，商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30 ，但各行可根据不同地区房地产市场发展状况的不同而有所区别。17.这样就大大减少了房地产贷款的总量。参与《指引》制定的银监会政策法规部副主任李伏安表示，房贷会成为中国未来信贷业务中一个很重要的组合，会达到很高的贷款比例。18.银监会不希望看到那时房贷比例很大，而不良率也很高，希望通过这个办法可以达到风险控制的效果。对于如何达到风险控制的效果这一问题，李伏安认为，控险应从源头着手。主要通过几个方面：从微观层面，需要审核每个法人和个人的借款能力，将其限制在合理的承受范围内；从宏观来讲，需要通过与人民银行宏观货币供应量和货币政策的配套，使房地产贷款的供应维持总量基本平衡，不要因为房贷的供应过度使房地产的需求过旺，在供给不足的情况下使房产价格虚涨。19.个人房贷风险不容忽视在《指引》中，银监会对个人住房按揭贷款的规定多达16条另加两份附件，占《指引》总条款数的三分之一强，而该比例要比对土地储备贷款和房地产开发贷款的规定高得多。20.一向被各家银行竞相争夺的个人房贷业务，此次为何成为重点监管的对象？21.在金融市场上，人们一向认为个人房贷是风险较低的贷款种类。22.但是个人房贷风险较低只是相对而言，在房市周期的不同阶段，个人房贷风险具有不同的表现形式。如果不能意识到这一点，并采取相应的措施，个人房贷业务的快速发展终将给商业银行积累巨大风险隐患。近几年来，个人房贷业务迅速发展的根本原因就在于该业务风险较低。统计数据显示，截至目前，商业银行个人房贷的不良率尚不足0。3 ，有的银行甚至低于0。相比于其他贷款品种，个人房贷确实应算作商业银行“超低风险”的优质资产。但这并不意味着个人房贷业务就是无风险资产。按照金融学中的有关理论，所谓风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。从这一角度来讲，无风险资产是不存在的。即使是被喻为“金边债券”的政府债券，同样存在这种预期收益与实际收益发生偏离的可能性，即风险。个人房贷持续期较长最长为30年，其实际收益与预期收益发生偏离的可能性就更大，即风险更大。据国家统计局的数字显示，截至去年底，全国个人房屋商业贷款余额高达2万亿元。尽管目前国内诸多银行的房贷坏账大都控制在0。2 之间，但个人住房贷款的风险一般在发放贷款后3～8年中逐步显现。而目前国内个人住房贷款余额中，80 是2000年以前发放的。据2003年11月某机构不完全统计：四大国有商业银行作为住房按揭贷款业务量最大的银行，每天至少产生上百名不能及时还房贷的买房人，虽然只占总业务量万分之几的比例，但银行为此付出的成本却越来越多。23.银监会在此次出台的《指引》中加大了银行直接接触贷款人的力度，避免对其“盲视”。例如《指引》第三十三条就规定，“银行应通过借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门及征信机构等独立的第三方进行调查，了解审核贷款申请人及其家庭的资产、负债情况、信用记录等。24.”《指引》还从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注借款人的偿还能力，将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50 以下含50 ，月所有债务支出与收入比控制在55 以下含55 。25.这样可以有效控制借款人因收入问题而无法还贷的风险。此外，银监会的《指引》在其正文和两个附件《银行个人购房借款申请书》和《风险评估书》中均规定，商业银行在发放个人按揭贷款前必须明确贷款人购房到底是自住还是投资，以此来分别评估贷款风险。26.这意味着，今后投资性购房按揭贷款将被商业银行特别对待。根据保守估算，上海、北京、杭州等市商品房购房者中投资投机性购房者所占的比例至少在20 以上。当这种投资性购房比例上升到一定程度时，通过金融手段来限制是非常必要的。如果不加以限制，一旦经济波动来临，整个行业的风险将会立即显现。而《指引》的出台也正是基于这个背景。房贷月供比例应实行梯度制？27.对于《指引》中“将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50 以下含50 ，月所有债务支出与收入比控制在55 以下含55 ”这一条款，业界和消费者反响各异。28.有专家认为，这一比例可以有效控制借款人因收入问题而无法还贷的风险，但并不能从根源上解决商业银行住房贷款风险。29.有消费者表示，月房产支出占收入的50 这一条款有助于整体生活水平的提高，50 的上限是可以接受的。甚至有消费者认为这一比例在20 左右才是最为合适的，这样更加有利于保证生活品质。综合来看，50 的控制比例还是比较宽松的，因为实际操作当中还有很多漏洞。比如个人在提供收入证明时，极有可能虚增收入，而银行在控制这方面风险的手段明显不足。更多人提出，出台政策“引导商业银行确立全面的风险管理程序，控制房地产贷款风险”是必要的，但要求所有借款人住房贷款的月支出比均控制在收入的50 以下并非必要，尤其是对于那些高收入者而言更是这样。30.实际上，国外如美国等国借款人住房贷款的月房产支出与收入比跨越幅度较大，一般在30 ～60 之间，并没有严格限制在一个固定的比例之内。31.这主要是考虑到个人还款能力的不同，而进行区别对待。是否应根据不同情况区别对待？32.这要考虑到两种情况：一种是除正常工资收入外还有额外收入者。由于工资以外的收入在形式上比较“模糊”，因而较难提供被银行所认定的收入证明。还有一些高收入者，因为收入远高于一般人，所以即便是借款比例超出其月收入的一半以上，也不会面临还贷危机。33.因此，有人提出，与其不分收入高低一律限定50 的放贷线，不如实行按照实际收入梯度确定借款比例的政策更合理。34.比如，在一定收入之内者，以50 以下为宜，收入高过一定数额，贷款比例相应提高。这对于贷款者、银行、房地产商，都是有利的。开发商反应平淡对于房地产信贷业务的管理，业界人士记忆犹新的是去年6月央行颁布的121号文件。将《指引》和121号文件进行对比可以看出，121号文件明确规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金指所有者权益应不低于开发项目总投资的30 。35.而《指引》第四章第十六条规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35 。36.35 的新要求是否表明央行的121号文件已经失去其原先的约束力？37.一位接近监管层的不具名专家表示，去年央行的121号文件一定程度上欲达到“迅速制冷”的目的，面对房地产市场潜藏风险不得不马上控制的情况下，央行不得不强力出手。38.而当时，银监会刚刚成立不久，尚无精力和人力着手制定这样一套完备的规定。虽然房地产商和银行对《指引》的可操作性或可执行性仍持一定的保留态度，但是《指引》明确地传达了这样一个信号：监管层对商业银行在房地产领域授信的监管决心已是十分坚定。39.也许是因为自121号文件发布以来，历经土地与资金多重“打击”的开发商已炼就了过硬的“本领”，从目前各方面的消息来看，《指引》并没有对开发商产生太大的影响。40.据报道，近段时间几乎各大开发企业都在学习、研究《指引》，其结果是几乎所有的开发项目都将“悬起的心放了下来”。41.SOHO中国老总潘石屹曾在公司内专门就《指引》开了一个上午的会，逐条研究了《指引》。潘石屹透露，大家对该《指引》的感觉与央行121文有很大不同，121文当时有很多新东西，对市场影响很大，而该《指引》基本上是在大的政策框架下的一个补充性的规定，没有更多的新东西。42.今典集团老总张宝全则认为，“指引”实施起来比较难，从目前看，能买得起房子的很多人不仅是靠工资的收入，其隐性收入非常大，而现在没有对个人收入的评估系统，“指引”也没有相关评定细则，因此，对房地产市场的实际影响不大。43.银行可能面临执行尴尬《指引》中还有一条非常醒目，即银监会及其派出机构根据非现场监管情况，每年至少选择两家商业银行，对房地产贷款的6个事项进行全面或者专项检查。44.《指引》发挥有效作用取决于执行力，那么银监会如何保证《指引》能扎实落实？45.李伏安指出，这里存在对银监会的监管思路和理念的认识问题。46.监管不能取代商业银行的内部管理和内部控制，不能代替做商业银行应该做的事情。前提是商业银行应该做好风险控制，在此之下来做风险的指引和提示。商业银行要转变观念，认识到过去他们想解决这个问题但是不知道从哪里解决，《指引》给出了银行认识和掌握风险点的提示，同时给出了同行业遵守的准则，防止无序竞争。47.真正怎么做好，银行内部要自己做工作，要让下面的业务人员既能把业务做开又能把风险控制好。“短期来看，《指引》是国家宏观调控政策的一部分，而长远来看，如果能够顺利执行，将有望规范整个房贷市场。48.”民生银行北京分行机构业务处有关负责人表示。但是，一些业内人士对《指引》的可操作性表示怀疑。一家房地产公司的总经理更直言不讳，“上有政策，下有对策”已是司空见惯，“121号文件颁布后，银行在房贷市场上还是在恶性竞争”！49.某商业银行负责人认为，此次《指引》在非现场监管上的可操作性仍值得商榷。50.特别是个人征信系统尚未建立，银行缺乏便捷的渠道了解客户的信用情况。如果想找借口，银行是很好找的。风险控制住了，业务增长很可能就会受影响。风险控制的关键在于银行，在于银行能否平衡眼前利益和长远利益。尽管《指引》对个人按揭贷款的风险管理规定非常细，但各级商业银行在执行时肯定会存在很多问题，事实上，目前有很多银行都无法真正掌握贷款人的实际收入、资产拥有情况和信用情况，而上述问题能否在《指引》出台后真正得到解决，还有待观察。51.某中行消费信贷科人士透露，目前他们总行已在根据《指引》制定相关实施细则。他坦言，虽然从提高银行风险管理能力角度，《指引》对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等多种金融业务提出较全面的指导性意见，但就其在市场上的可操作性而言，肯定不如总行制定的细则。52.该工行住房金融业务部人士也指出，《指引》更多传递的是“银行要强化风险控制”这样一种信号，并不具强制性，该行目前还在等总行通知。53.相关报道：美国惊现房贷风波风险提醒国内同行美国头号按揭贷款企业联邦国民抵押贷款协会和第二大房地产按揭贷款公司联邦住房贷款抵押公司近期接连收到了美国证券交易委员会的调查、警告。54.业界巨头面临指控联邦国民抵押贷款协会和联邦住房贷款抵押公司都是由美国国会创立的，主要负责收购贷款机构的住宅抵押贷款，并以此向购房者提供更多的资金。55.去年联邦住房贷款抵押公司曝出会计假账丑闻，涉嫌曾在2000～2002年间虚报50亿美元收益，由此为导火索，引发了管理层对两大业界巨头的关注。56.去年6月份，联邦住房贷款抵押公司又解雇了其总裁大卫·格伦，理由是其对检查公司会计操作的审计人员有所隐瞒。57.摩根士丹利和花旗都牵扯其中。去年年底，联邦住房贷款抵押公司重新公布业绩，其2002年修正后利润为101亿美元。联邦国民抵押贷款协会规模比该公司大得多，但其2002年的利润仅为46亿美元，第二大巨头要比第一大巨头利润高出一倍以上。58.修正的利润报告反而引起了整个市场和管理部门更大的关注。日前，美国证券交易委员会已经向联邦住房贷款抵押公司发出警告，该公司可能面临违反证券法的民事指控。举债经营危机更深由于这两家公司一直采取举债经营的方式，目前负债额空前巨大，相关会计作假如果处理不慎、引发债务链条连锁反应的话，整个市场都将会受到巨大的冲击。59.得益于美国国会创立的背景，这两家都能够低价借款来支撑业务运营。目前，这两家公司的债务总额高达7万亿美元。在此次事件曝光之前，有许多业内人士指出，这两家公司规模已变得如此之大，一旦有什么失误都可能引发金融体系内更大范围的瘫痪。60.美联储主席格林斯潘称抵押贷款公司由债务推动的增长可能会产生系统性风险，除非接受更为严格的监管。为此，今年早些时候，美国司法部专门出台了一份法律意见书，宣布美国财政部有权限制这两家公司未来的债券发行。61.风险提醒国内同行国内银行近几年的房贷业务发展得非常快，更有业内人士在计划进行房贷证券化、房地产基金等多种金融创新。62.美国市场的这一幕房地产按揭风波，也给国内上了一堂很好的风险教育课。目前对美国这场风波而言，关键在于美国政府是否会出面支持这7万亿借款。目前来看，在一些发债文件中，政府的立场讲得很清楚，尽管这两家公司是国会特许成立的，但这些债券没有政府担保。63.事件一旦扩散，将影响到每一个债券持有人，对美国经济造成相当的负面影响。从中我们可以看出，在处理业务以及进行业务创新时，一定要注意风险问题，要设立严格的防火墙制度，以避免公司经营风险扩散为经济社会风险。

二.个人住房贷款的风险分析

1.个人信用带来的风险这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。2.对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。3.在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。4.个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控，现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。5.担保人(即开发商)作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证(国有土地使用证、房屋所有权证)之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。6.欺诈风险这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。7.重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。8.银行风险随着个人住房贷款业务量的急剧上升，各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高。9.但是，如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失。10.抵押物风险这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房贷款尚未清偿期间，由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但银行仍面临着两种风险：一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。11.二是抵押权人(银行)无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。抵押物处分引起的风险这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。12.主要表现为：(1)执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系，当借款人发生信用危机而形成不良贷款时，银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障。13.其实这已不是一个单纯的经济问题，而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题，因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。14.虽然在产权房抵押时，房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大，它能否成为银行处置抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个问号。15.银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时，如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有，但抵押权尚未真正实现。16.此外，个人住房贷款的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失。17.贷款条件风险这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。18.如2012年银行一般所采用的还款方式有3种，3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。如发生借款人无力还贷的情况，采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言贷款风险要小得多。19.此外，个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对于短期借款亦具有较大的风险。其他风险其他不可抗风险：其一，为自然灾害及人为伤害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，贷款无法收回；其二，房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险；其三，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。

三.论述我国个人住房贷款的主要风险有哪些？应如何防范

1.我国个人住房贷款面临的主要风险(系统性风险和非系统性风险)，重点分析各种非系统性风险:(l)来自开发商的风险①虚假按揭，骗取银行贷款、②多种原因造成楼盘烂尾、虚假广告、③承诺落空造成的风险)，(2)来自项目的风险①项目存在合法性瑕疵，形成风险、②项目市场前景黯淡造成的银行风险、③房屋品质恶劣或有缺陷造成银行风险)，(3)来自借款人的风险①借款人能力风险、②借款人恶性违约)，(4)来自抵押物的风险(5)来自中介合作机构的风险，(6)来自银行自身的风险。2.我国商业银行个人住房贷款风险控制的主要防范措施:(1)加强贷前调查，严把贷款准入关，(2)加强贷后管理，防范个人住房贷款风险，3谨慎选择合作中介机构，防范道德风险，(4)积极利用保险、担保等方式防范贷款风险。

四.个人住房贷款有哪些风险

1.个人住房贷款风险有：(一)个人住房贷款业务风险的外因主要有“假按揭”风险、由于房屋发生瑕疵的风险和借款人的信用风险。2.“假按揭”风险“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款，从而达到套取银行信贷资金的目的。3.自2003年下半年以来，国家出台的一系列政策措施在一定程度上加剧了房地产企业的洗牌过程。很多中小开发商明显感觉到资金压力。在此情况下，很多开发商开始借假按揭之名套取银行信贷资金。由于房屋发生瑕疵的风险假如开发商开发的房屋出现较严重的瑕疵，比如房屋有严重的质量题目，无法正常居住;住房面积缩水，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款;开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟进住;开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险;开发商为了售楼，过度地承诺。4.最常见的是开发商与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款;物业治理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。5.这些都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。借款人的信用风险目前由于全社会缺乏完善的个人信息治理体系，使得贸易银行很难进行正确的风险判定。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房贷款的顺利回收与借款人的家庭、工作、收进、健康等因素的变化息息相关，借款人经济状况严重恶化导致不能定期或无力偿还银行贷款，或者因借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继续人放弃所购房屋，不愿还款，从而给银行利益带来损失的违约风险。6.另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。现在，有很多借款人根本不具备定期还款的能力，其通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋，再将该房屋出租，以租金收进还贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款，给银行带来风险。7.(二)个人住房贷款风险的内因则是贸易银行贷款的操纵风险，主要有职员道德风险、贷款审查风险和贷后治理的风险。8.职员道德风险主要是指银行贷款经办职员由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关资料不真实，误导贷款审批人。9.更有甚者，有个别经办职员知法犯法，内外勾结，故意伪造相关材料，骗取银行信贷资金。贷款审查风险贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中，经办职员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收进情况、家庭状况等相关情况了解不祥，对相关材料的真实性、正当性审查不严，流于形式，对有瑕疵的材料没有认真调查核实。10.有的银行为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人的首付款比例，或者放松贷款人的审批条件，一味简化手续，埋下了风险隐患。11.贷后治理的风险大部分贸易银行对个人住房贷款的贷后治理参照公司类贷款的贷后治理模式，要求对每笔贷款定期检查、报告。12.而个人住房贷款具有客户分散、数目众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展，一个基层行往往有成百上千个客户，客户数目远远大于公司类贷款客户的数目，假如沿用公司类贷款的贷后治理办法，根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。当可能出现风险时，银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。

五.房子按揭贷款的风险有哪些

1.1违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。2.当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。3.2流动性风险流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。4.这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。3经济周期风险经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。5.经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。6.经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。7.这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。8.4利率风险利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。9.如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。10.如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。11.房屋抵押贷款风险防范针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。12.1违约风险的控制针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况(如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等)进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。13.二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入;月供占月收入的比例。2流动性风险的控制住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。14.但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有71891万;公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度;归集的公积金较少，普及面不广。15.针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。16.3经济周期风险的控制房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。17.一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础;二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数;三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。18.？19.4利率风险的控制针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。20.与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。21.二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配(如发行固定利率债券等)，可以避免相应的利率错配和流动性风险。

六.商业银行个人住房贷款风险的特征是什么

1.个人住房贷款风险主要是指借款人不能按时偿还贷款本息，由此给银行带来的损失。目前商业银行的个人住房贷款主要面临以下风险：一借款人风险个人住房贷款的风险最终来源于借款人不能按期还款。2.由于我国尚未建立起一套完整的个人资信评估体系，也没有从事居民个人资信状况调查评估的机构，银行很难对借款人做出客观、公正的评价。3.二开发商经营不善导致的风险一些房地产开发企业由于经营管理失误，造成其已销售期房不能按时交业主使用，致使购房人与开发商发生争执或要求解除购房合约，而且往往很难在短时间内得到解决。4.一旦出现这种情况，使用个人住房贷款业务的客户往往会暂停偿还银行贷款，从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。5.另外，开发商开发手续不完备，在尚未取得商品房预售许可证的情况下，销售房产，回笼资金，造成所签购房合同无效，从而波及借款合同的履行。6.三流动性风险银行负债期限较短，一般仅为几个月，而个人住房贷款的期限大部分在l0年以上。当前，中长期的个人住房贷款占消费贷款相当大的比例。对银行的资金流动影响越大，有可能给银行的资金流动性带来威胁。商业银行个人住房贷款目前是国内银行的优质资产，增势迅猛，因此其风险性较大。四管理风险是指由于银行管理出现漏洞而产生的风险如决策风险、内部操作环节的风险、银行客户资源共享机制缺失等风险。(五)法律法规的不健全给按揭业务带来的风险。

七.个人住房按揭贷款有哪些风险

1.工作变化或失业会失去偿还能力，而造成违约行为；银行长息会造成成本上升，还款压力增加，会处于被动局面；银行利息会让成本上升10 左右主要看你贷款的类型；如果遇见突发事件，会打破原有计划。

八.个人房屋抵押贷款风险种类是什么？

1.个人房屋抵押贷款风险种类是什么？据中国建设银行信贷部的有关人士介绍，目前个人住房抵押贷款风险主要有3种：一是借款人方面的风险：个人借银行(包括住房资金管理机构)的钱用于住房消费，如果不按期还钱便产生了风险，风险产生的原因有两种：主观原因和客观原因。2.前者是指借款人有意赖账、诈骗、假借款、恶意不还钱;后者是借款人因失业、伤残、死亡、离异等原因导致借款人不能如期还钱。3.二是开发项目的风险：开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成“烂尾”，借款人购买并用来抵押的房产成了“空中楼阁”;借款人购买的房产存在较大质量问题。4.这些情况将导致个人贷款的相关合同难以履行，使借款人和贷款行的权益受到侵害。三是银行方面也存在风险：对借款人情况审查不严;对开发商销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向情况控制不够;缺乏与房屋土地部门必要的联系，抵押登记不落实;档案管理不严，丢失重要合同单据，由此造成银行贷款风险。5.防范风险的方式贷前调查了解借款人贷款的真实目的(自住或投资)、收入来源及家庭状况。通过设定合理的担保方式防范风险根据《中华人民共和国担保法》和《个人住房贷款管理办法》的规定，防范借款人贷款风险的担保方式有三种：抵押、质押和保证。6.从实用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押应该是最主要的担保方式。质押有动产质押和权利质押两种方式。借款人要找到与住房价值量大体相当并获得贷款人认可的动产几乎不可能;以权利作为质押，贷款人要求的权利只限于存款单和债券，现实中拥有与住房价值大体相当的存款及有价证券的人要么是人少，要么就不用申请贷款了。7.有足够代偿能力的单位或个人为他人借款做保证人，非亲非故的情况下，一般人不愿意承担这种风险。鉴于上述分析，住房抵押应该作为最主要的防御贷款风险手段。(1)正本清源，逐步使住房抵押成为主要的担保方式在我国开展个人住房抵押贷款的初期，由于当时住房紧张，法律也不健全，担心个人出现风险后，无法使借款人迁出，向法院上诉，要求强制执行，但法院考虑社会稳定，往往不受理这种诉讼。8.以住房作抵押，客观上难以防范风险。其次，由于目前我们的房地产行政管理不能适应市场发展的需要，住房产权证办理缓慢，没有产权证，办不成抵押登记，抵押就做不成。9.即使拿到产权证，由于办事部门效率和工作水平问题，产权人仍然办不成抵押登记。完不成抵押登记，重复抵押的风险无法避免。此外，国家目前正处于城市化过程中，每年新建大量住房，期房拿不到产权证，抵押登记也无法实现。在这种情况下，实践中以住房抵押为基础，产生了以下两种抵御贷款风险的方式。①抵押加第三人保证担保目前对于抵押加第三人保证担保方式有两种具体做法，一种是抵押登记后保证人要承担一般保证责任，一种是抵押登记后保证人所有的保证责任取消，这里讨论的是第一种。10.抵押加第三人保证担保是指借款人在抵押登记不能办理的情况下，书面承诺以所购住房抵押给贷款人，同时有贷款人认可的有足够代偿能力的第三方(自然人或法人)为借款人提供担保。当借款人未按期偿还贷款本息，已办理抵押物登记的，首先处分抵押物用于偿还贷款本息及相关费用。处分抵押物所得后不能还清全部贷款本息及相关费用时，不足部分由保证人负责偿还。同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。如果保证合同没有约定保证份额，每个保证人都对贷款金额负连带保证责任。没有办理完抵押物登记的，借款人逾期未偿还贷款本息，一般直接要求保证人承担连带保证责任。