买还未还完贷款的房子怎么卖,房子月供还不起了，你是选择成为法拍房还是通过中介交易出售呢？

今年是近十年房价下跌最惨的一年，可能仅次于2008年，那一年全球金融危机。

今年的一手房和二手房成交量也是我2015年从业以来最惨的一年，无数中介门店关门，经纪人辞职，比例超过50%

今年也是疫情爆发的第三年，反反复复，这三年，有人收入暴涨，有人失业，收入缩水的更是大有人在。

身在房产中介这一行业，感受特别明显。政府频繁出台政策救市，开发商打折降价促销，中介公司业绩营收利润下降甚至亏损，业主降价甩卖等，与之相反的是从事贷款的人员在增加，从事法拍房行业的公司和经纪人在变多。

成为法拍房的原因有很多，我们不一一细说。我们今天只说其中的一种：断供。大部分客户当时是按揭买房，自己付三成首付，银行给你贷款七成，每月准时月供。如果长期不还月供，就会变成法拍房。

作为一名中介，主要从事商品房的二手和一手交易，产权清晰无纠纷，但还是了解一部分法拍房知识的。因为客户买房是银行按揭，所以产权是抵押在银行的，如果断供超过一段时间，就会被银行向法院申请拍卖。

法拍房又分为一拍，二拍和变卖。一拍通常是评估价或者市场价的8折，如果没有人拍卖，流拍的话就会在30天内进行二拍，二拍是一拍起拍价的8折，也就是原价的64折。如果还是没有人竞拍，就变成了变卖。

目前主要的网上拍卖平台是淘宝的阿里拍卖和京东的司法拍卖。我分别在两个平台查看了我门店所在小区的法拍房情况，根据楼层高低评估价有高有低，差价在500元左右，也符合当时购买的楼层价格差。取中高楼层20层算，评估价大概是14500每平方，一拍8折，11600每平方，一拍流拍，二拍价格又打了个8折，9280元，甚至还有流派的。

据我所知，拍卖所得优先归还债权人，断供的法拍房主要债权人是银行。如果还清银行欠款后还有剩余的则退还给被执行人。

我又看了一下我司和贝壳这个小区最近的成交价，最便宜的一套是11000多矮楼层，高楼层的最便宜的也要在11800多每平，其他的大部分在12000元，远远高于法拍房的成交价。不禁让我感到奇怪，为什么业主能够卖出更高的价格，却选择躺平，进入法拍流程呢？仔细想了一下我觉得有以下几个原因。

我所在地区房屋出售的政策是2017年4月9号之后购买的房产须取得房产证三年才可以卖，之前购买的房产不受限制。而我们小区是16年开卖的，有40多栋，只有10栋左右是在限售政策出台之前买的，符合出售条件。其他的都是在政策之后买的，再加上当时售卖的基本上是期房，差不多要2年左右交房。也就是说我公司门店所在的小区现在可以出售的房产基本上是在2018年前买的，而在2018年之后买的大部分房子截止到目前为止是不符合售卖条件的。如果在这个阶段收入下降导致无法月供又因为政策原因无法出售，有渠道可以筹到资金周转（这样可以撑到满足出售条件）的还好，不然只能进入法拍流程了。买房，一定要对自己未来的收入有个预期，不能盲目乐观，不然限售期都撑不过，就麻烦了。

另外一个就是业主在中介那里挂盘出售了，但是当时可能没有认识到危机，没有摆正好（时间不等人，必须快速出售哪怕低价成交也值的）心态，明明可以先挂个12500元左右还可以谈，偏偏挂个市场价13500-14000元导致自己的房源不能够脱颖而出，没有经纪人关注，也就没有人给客户做重点推荐，导致挂盘了没动静。或者是害怕中介砍价，表示自己不急卖，或者是在看房，谈价阶段等各方面不够配合中介，导致有客户错失了，这也是很重要的一方面。现在是买方市场，如果你可以等，不着急慢慢卖那另说。而如果你等不了，再不卖掉过几个月法院就要执行拍卖了，你就需要充分的和中介沟通，在价格，看房，中介费等方面做出部分的让步，让中介愿意投入资源对你的房源做重点推荐（因为中介有大把的房子可以推，但是客户不多，肯定是推价格有优势，业主配合的房源才有利于成交）。我就见过一个业主，把楼下的中介门店都跑了一遍，还做了一个自己房子情况的单页，问一下这个小区最便宜的价格是多少，然后当场把自己的房价改到12100元，这个价格是当时最便宜的，也配合给中介出售房屋一半的佣金，他卖房的资料也全都准备好了，就在这里住着，随时可以看房，有客户看上，随时可以签约，结果这套房子三天就卖掉了。而后面成交的房源价格就已经跌到11800元，矮楼层甚至价格更低。说实话，有时候业主自身的心态很重要，当断则断，另外就是相信中介，做好配合（一个中介不放心，可以多去对比几个，尤其是不同公司的，但是选择了就要相信，不要反复，不然中介受了伤，就不会给你发力气推广了）

还有就是有的业主自己比较忙，没有时间也不愿请假过来处理；有的只放盘一家公司，也不对比，也不跟进中介（好的卖家都是好的销售）等，总之就是不够重视，没有在这个事情上面去做投入。为什么业主会不重视呢，卖高一些价格（每平方有2000元，而且都是95-128的大户型，能比法拍房多卖20万）不好吗？带着疑惑我问了一些业主。因为去年市场行情好，之前的拍卖价还不错，可能一拍8折的时候就有人拍下来了，甚至还有人加了一些价格，觉得法拍房能12000元能成交也不错。却没想，那是因为去年的成交价高，所以拍卖成交价高。而今年成交价已经明显的在下降，法拍房也越来越多，一拍基本上都流拍了，二拍也基本上是起拍价成交。对市场缺乏判断，不去详细了解，只从感觉或者过往经验出发，导致损失惨重。

我们都知道法拍房是需要低于二手房成交价一部分价格空间才好成交的，也就是8折左右。就像上面我们提到的，正常二手交易价格12000元，拍卖价9600元左右。这是因为法拍房会让客户有很多顾虑：比如会不会有纠纷，会不会不好清场，会不会有更高的额外费用，这些都不如正常的二手房那么清晰，这些都是潜在的风险。还有一点就是二手房可以银行按揭，最长可以贷30年，等额本息，银行利率也比较低。而法拍房大部分是要一次性付款的，可能有的法拍公司会帮客户操作贷款，但贷款年限没有那么长，贷款利息也会更高，也会产生更多的额外费用。这些都是成本。这也是明明法拍房更便宜，但更多的客户还是会选择正常的二手房交易的原因。

还是拿上述这套房子举例，原价14500元购买，银行按揭7成，还了几年月供（虽然还的是利息比较多，但本金也有还）如果12000元价格成交（相当于82折）那么还清银行贷款后，业主还有钱可以拿，而如果法拍房进入了二拍，在原价的64折成交，也就意味着拍卖所得，业主一分钱也拿不到。

那么大家明白了吗？如果房子月供即将还不起了，你会怎么做呢？