2001年的房子能贷款多少,无家可归、信用丧失：美国楼市崩盘时，普通人遭遇了什么？

按：“尽管房价上涨，但住房拥有率达到了69.2%，为历史最高水平。人们众口一词地呼喊着行业口号。音乐不停响着，没有人想让这只旋转木马停下来。”

在美国，旋转木马在2008年金融危机中慢慢停了下来。

2002-2007年间，美国房价暴涨，掀起民众购房热潮。彼时，少有人想过房价会有下跌风险，贷款机构在这期间为追逐利润，降低房贷审查要求，向没有足够经济实力的购房业主大量放贷。

然而，繁荣的泡沫在2007年开始破灭，并在2008年演变为全面的金融危机。在泡沫破灭的过程中，无数借贷者无力继续还贷，被迫对住房抵押贷款违约。银行等贷款机构为了挽回坏账损失，纷纷向法院申请查封冻结手续，甚至雇佣专人伪造贷款人签署同意放弃房屋赎回权的文件。这导致贷款人陷入个人破产、房屋被查封拍卖的双重困境，从而引发了严重的止赎危机。最少600万人在这场危机中被夺走住房，失去银行信用，跌落至社会底层。

房子是大多数普通人最大的一笔财产，它也承载着自我价值、对未来的希望。人们在房子里对婚姻和家庭做出承诺、招徕亲朋和邻居、养育孩子，夺走一个家庭的房子，如同夺走他们的梦想。

《房奴》一书聚焦美国止赎危机，调查止赎背后的系统性抵押贷款欺诈，也跟踪了数位房产崩盘大潮中试图与不义系统对抗的人。界面文化（ID：booksandfun）摘录其中片段，以飨读者。我们发现，危机之下并非人人平等，失去房子普通人是房地产业和金融业过度扩张、监管缺失的最大受害者，也是政府实施纾困措施时最后想到的群体，正如作者戴维·戴恩（David Dayen）在后记中所说：

“如果普通人被抓到偷苏打水或抽大麻，那么大概很长时间内都无法回归正常生活。但是，如果是系统性犯罪——把几百万份欺诈性抵押贷款打包成证券、未能实现证券化过程、从事欺诈性服务、用伪造止赎文书来驱赶房屋所有人等行为，就不用承担任何责任。许多人都想弄明白，为什么为了多赚点钱，银行就可以如此放肆地破坏房地产市场？结果表明只有一个答案，那就是他们知道不需要承担严重的后果。我们缺乏不论贫富贵贱一概公平定罪的公平制度。这确保了富人和有权有势者可以持续犯罪。”

《止赎来敲门》（节选）

撰文｜[美] 戴维·戴恩 翻译 | 叶硕

对房屋所有人来说，丧失赎回权的消息就像破碎球一样，撞开了他们的大门。夺走一个家庭的房子，相当于夺走他们的精神，就像一支蜡烛被掐灭了火焰，明亮的光芒瞬间消逝。几百万美国人，以为自己在中产阶层中获得了立足之地，面前是一条通往财富和经济安全的康庄大道，然而，华尔街一场毁灭性的失误，却给他们造成了致命的伤害。

这天傍晚，这位文书递送员的目的地，是格塞塔路607号。这里是西棕榈滩附近的一片独立区域，一处典型的后繁荣时代的住宅小区，房屋数量少，面积大。这座建于2006年的房子是一个单层住宅，有三间卧室和两个卫生间，屋顶是陶土瓦片，外墙板是黄色的，夹在一大片漆成一模一样的建筑物之间。建商们似乎认为，黄色是说服买家出手的最佳颜色。屋内，爱泼斯坦一家对即将到来的不速之客，丝毫没有察觉。

丽莎·爱泼斯坦坐在主卫的窗台上，往膝盖涂抹着护理磨砂膏，女儿詹娜在浴缸里，倚着一把倾斜的婴儿座椅保持直立。丽莎用一条品牌彩色头巾把棕色头发扎了起来，这种头巾在1970年代很常见，很可能曾在洛达或鲍勃·纽哈特的脱口秀中出现过。她眼睛是湛蓝色的，五官也很柔和，笑起来声音之大，能盖过房间里的所有杂音。每当兴奋起来的时候，她说话的声音就会变得十分响亮。此时此刻，她全神贯注在浴缸里的女儿身上。

丽莎四十三岁，是一名护士，一个妻子，一位新手妈妈。她在这套房子里只住了两年。她的生活即将永远被改变。

“笃笃笃！”

她片刻都没有迟疑。“一定是关于房子的，艾伦！”她向丈夫喊道，“是银行的人来了，这可不是什么好消息！”

2007年初，丽莎和艾伦开始寻找新的住所。此时的房地产市场，跟丽莎印象中购买公寓时的情形大相径庭。房地产热潮席卷佛罗里达。打开收音机或电视机，经过公交车站，各种信息都在轰炸着你：“新家园！”“大好机会！”“现在就出手！”一天，丽莎开车经过一群人，发现他们住在一溜帐篷里，在空地上的拖车跟前排队。这些都是准备买房子的人，他们在这里露宿两三天，只为在一片建筑新址上挑到自己喜欢的位置。房地产泡沫时期，佛罗里达的每一天都是黑色星期五。

不过，等丽莎和艾伦开始找房子的时候，房地产热潮略有降温。曾经强调紧迫性的广告牌（“切莫错过！”），如今强调的是优惠（“原价40万，现价35万！”）。专业人士们宣称，这正是抄底的时候，“买房的大好时机！”丽莎怀疑，在他们眼里，到底有没有不好的时机。

事实上，房地产泡沫漫长的衰退已经开始。浏览商业杂志的封底，你会发现一些苗头。2006年中，亚美利奎特（Ameriquest）——美国最大的抵押贷款公司——突然关闭了所有的分支机构。同年夏天，另一家巨头“新世纪金融公司”，也开始面临巨大的现金短缺，并在次年春天破产。

房屋所有人也感受到了压力；三年内，止赎率翻了一番。不过，对于大多数普通美国人，甚至对于潜在的购房者来说，这些危险信号都是遥远的背景音。经济分析家中的乐观派，依然大有人在。2007年年初，美联储主席本·伯南克向联合经济委员会声称：“次贷市场中的问题对更大的经济和金融市场影响有限。”换句话说，只会有一次止赎浪潮，将那些买了太多房子、贷了太多款的人冲刷出去，而不是两次。收入稳定的年轻家庭——如丽莎和艾伦——根本无需忧心。

然而，尽管本·伯南克并没有预见到危机，佛罗里达的房地产商们却知道，那架维持了几十年高额利润的机器，开始运转失灵了。他们必须在市场崩溃前将剩下的房子倾销掉。尚未建好的住宅小区突然将所有房屋列入出售清单。开发商们聘请设计师，迅速为街道铺上沥青。他们降低价格，吸引购买者，飞快地清空库存。那些购房者自以为机智地低价买进，殊不知他们其实是最后一批毫无戒心地被诱骗进房地产泡沫的人。丽莎没太留意。怀孕的她依然在全职工作，她的精力有限。

一天，艾伦让丽莎去看格塞塔路的一个小区，这是全美最大的开发商霍顿公司建造的一座崭新的封闭式小区。她去了那片开发区，位于南佛罗里达一条宽阔的无限蔓延的马路旁。小区门内的住宅楼高大林立，衬得新栽的棕榈树又矮又小。左边是佛罗里达住宅小区的标配： 一个巨大的不知所谓的人工湖，一座喷泉向天空中喷着水花。丽莎给艾伦打电话，问他是否确定房子真的在格塞塔路。“这些房子就像大学宿舍，根本不像家！”艾伦向她确认，地点没错。

他们计划买下这套房子然后卖掉公寓。十五年的按揭，丽莎已经还了八年，因为有时候会多还一些本金，她此时只欠了大约2.5万美元。而且，那间公寓的价格早已飙升。他们算了算，公寓至少可以卖到25万美元，用这些钱来购买新房，就只剩下一小部分按揭贷款。这个想法并不冒失，几十年来，当家庭成员增加需要购买更大的房子时，人们都会采用这种策略。泡沫时代的价格增长，对于他们出售公寓来说，理论上还是很有利的。

然而，为了锁定房子，他们必须尽快签订协议。于是，2007年2月23日，丽莎和艾伦来到了DHI抵押贷款公司（霍顿公司的金融子公司）签署协议文件。为买下格塞塔路的这套房子，他们支付了1.7万美元的首付款，剩下的31.3万美元，则申请抵押贷款。因为艾伦的手机销售业务的收入不稳定，所以夫妇俩决定利用丽莎优秀的信用记录（当时是803分），将这笔贷款挂在她的名下。当时怀孕八个月的丽莎告诉贷款经办人，在签名前，她会阅读抵押贷款合同的每一页，这令经办人大为吃惊。

问题是，她得上厕所，频繁地上厕所。

于是，交易代理、地产销售以及艾伦不得不等丽莎一行行地仔细读完抵押贷款合同，还要等她不断地往返于厕所和签字桌之间。每次离席之前，她大约能看完五页。

丽莎唯一的抵押贷款经验，是跟邻居之间的私人贷款。那是一次简单的十五年固定利率的交易，而这次要复杂得多。尽管她的信用记录完美无瑕，DHI抵押贷款公司给丽莎的却是次级贷款，而非给予优质借款人的贷款。为了确保首付较低，前十年的还款额都是由利息构成的。之后二十年里，不但本金和未摊销的月还款额会增加，贷款利率还会上调。每月要多还几百甚至几千美元。可以说这是一个十年后引爆的财务定时炸弹，到那时DHI将会大获其利。

5%的首付和还款只抵冲利息的条款意味着，十年内，这对夫妇无法积累资产净值。一旦将协议成本计算在内，只要房屋价值稍有下跌，可能只要3%，他们就会遭殃。一旦他们遭遇任何财务危机，则会面临极其危险的局面。2001年这种抵押贷款产品刚刚面市的时候，杰出的金融分析师乔什·罗斯纳指出：“没有资产净值的房子，只是一处负债的租房。”但是丽莎没有意识到这些不利方面。认真阅读抵押贷款协议更多只是一种形式，一种负责任的表现。她没有知识背景，读不懂全部内容，而且她觉得还有一条出路： 丽莎计划卖掉公寓，用这些钱来支付大部分按揭。所以，不管这些文件上说的是什么，都不会生效。当翻到抵押贷款合同的最后一页时，她签下了名字。

直到后来，丽莎和艾伦才意识到自己的错误。他们根本卖不掉公寓，公寓的价格最终暴跌了60%以上。丽莎每周都会给代理公司打电话，每周都会听到同样的回复：没人出价。每个月丽莎都会把按揭款塞到皇家撒克逊小区的邻居家的门缝底下，然后回来再写一张支票给新房子还贷。他们有足够的积蓄，对于两套房子的按揭款也能支撑一阵，但不是永远。

3月，詹娜出生了。丽莎觉得，有了这个孩子，她受的所有的苦都是值得的。当詹娜十八个月大的时候，新换的儿科医生在她的脊柱下部发现了一处先天缺陷，之前那位医生以为这无关紧要而忽略了。新医生让她做了核磁共振成像，诊断结果是脊柱裂。她的椎骨连在脊髓底部，像皮筋一样拉得紧紧的。如果不进行治疗，拉扯会随着时间而加重。频繁的检查和就诊，令丽莎不得不经常请假。詹娜的医生建议通过外科手术来治疗，为了手术和术后护理，丽莎和艾伦要筹集数千美元的医疗费。与此同时，随着房地产泡沫的破灭，佛罗里达各地的企业纷纷破产，也包括那家手机经销商。艾伦失业了。

财务危机和情绪压力，压垮了这对年轻的夫妇，夫妻关系也因堆积如山的债务饱受摧残。更可怕的是，丽莎和艾伦羞于告诉亲朋好友他们的财务困境。2007年的佛罗里达，只要稍加注意，谁都会发现一场止赎危机的来临——卡车行驶在车道上，路边堆满了打包好的箱子，上面贴着粗体的标志“免费”——但是几乎没人公开谈论。失去房屋的邻居令房屋价格下跌，带来更多的止赎和房价更严重的下跌。于是人们有足够的理由保守秘密，尝试自己解决问题，免得被认为是社区房价下跌的罪魁祸首。结果是，止赎浪潮无声无息地席卷了佛罗里达州。

2008年1月，丽莎算了一笔账，得出结论，她还能继续支付九个月的新房和公寓按揭。之后，就不得不需要财务支援了，这在她的人生中尚属首次。她打电话给抵押贷款公司，希望他们可以调整月供还款金额或是想一些办法。尽管丽莎的贷款来自DHI抵押贷款公司，但他们却一直让她向摩根大通家庭金融服务公司寄送月供还款，后者是美国最大的银行——摩根大通银行的一个分支。整件事看起来有点可疑。然而，摩根大通的地位让丽莎相信她能够得到帮助。该公司一直吹嘘自己的资产负债表“稳得很”。2008年3月，当投资银行贝尔斯登公司破产时，政府邀请摩根大通将其收购。丽莎在报纸上看到其他银行左一家右一家地破产，摩根大通却似乎坚若磐石。所以，那里肯定会有些聪明人，能够解决这个问题。

她跟摩根大通家庭金融服务公司的一名工作人员通了电话。“我有九个月的时间来解决这个问题，”她说，“我们有足够的时间，我有完美的信用记录，我的月供还款从来没有逾期过。我们能做些什么呢？”工作人员让她把财务文件传真过去，说稍后会回复她。丽莎照做了，却杳无回音。下周她又打电话过去。一周又一周，就这样过去了。

跟丽莎通话的人总是换来换去，丽莎不得不一遍又一遍地从头讲述她的故事。他们总是让她传真新的文件复印件过去，声称之前的找不到了。光是复印和传真，就花了丽莎一大笔钱。然而，她发出的文件总是如石沉大海。大通的工作人员之间似乎完全没有沟通。有的人告诉丽莎，要获得批准尚需不少时日，而下一个则说，根本没有她的申请记录，必须从头开始。这段痛苦的经历耗费了大量的时间和精力，简直成了她的第二份工作。

丽莎艰难地处理着自己的财务困境，与此同时，在癌症中心，丽莎越来越意识到，身边的病人们也在财务困境中泥足深陷。按照惯例，病人会要求医生在诊断书上签字，这样，他们就可以出示给债权人以获得财务资助。然而，病人们会屡屡来找丽莎，再要一份医生证明，一份又一份。抵押贷款公司似乎总会丢失文件。丽莎明白这是怎么回事，但她对自己财务困难的秘密守口如瓶。病人们甚至会请求丽莎给他们的抵押贷款公司打电话，证明他们的医疗状况。然而，这只会令她面对跟她本人所遭遇的同样差劲的机构。白天丽莎跟别人的抵押贷款公司交涉，晚上则是跟她自己的纠缠，这让她倍觉挫败。

有一次，摩根大通的工作人员对丽莎说：“嗯，你现在给我们打电话，但这种贷款我们得听富国银行的，是他们不肯调整。”丽莎从来没去过富国银行，也没跟他们打过任何交道。她的抵押贷款跟他们又有什么关系？她给富国银行打电话，问他们为什么不肯调整她的贷款，可那里的人说，没有丽莎·爱泼斯坦的记录。既然摩根大通的工作人员每天的说法都不一样，她认为富国银行的人很可能也一样。她将他们的名字添加到每周致电的清单里。然而，富国银行的人，甚至都没把她当作自家的客户。

这些推诿搪塞，耗尽了丽莎的全部积蓄。1月，她尚能谨慎地行动，可在浪费了几个月打电话、发传真和恳求后，9月时，她已深陷绝望。最终，摩根大通的一位工作人员给了她一个建议。银行处理那些违约的借款人已经够麻烦了，他们不会没事找事去关注一个仍在还款的借款人。虽然大通的人没有明说“只有当你好几次没还款时，银行才会关注你”，但暗示已经很清楚了： 丽莎应该停止还贷九十天，正式违约，银行才会打电话给她。只有到那时，摩根大通才会提供帮助。

在丽莎的一生中，从未有过逾期经历——不管是房屋抵押贷款，车贷，还是水电费，任何一切。她内心认为违约是可耻的，不对的，是对她所珍视的责任的背叛。“我是一个好人，因为我的信用记录良好。”她会这样告诉自己。但是，就像在崩盘的房地产市场中遭殃的千千万万美国人一样，她绝望了。她的婚姻濒临破裂，她的女儿需要治疗，她的积蓄消耗殆尽。如果不支付抵押月供就能走出这团混乱，哪怕违背了心中的所有信条，她也会义无反顾。

2008年10月，摩根大通等银行接受了政府数千亿美元的救援资金，就在同一个月底，丽莎·爱泼斯坦没有偿还她的月供。从这一天起，她成了一名逾期的房屋所有人。她开始呕吐。接下来的三个月里，几乎每天都是如此。丽莎每天都会翻看墙上的日历，三个月后，她的体重足足减轻了二十磅。并不是因为担心失去房子——说到底，她并不喜欢那座庞然大物。更多的是因为失去了自我价值，失去了衡量她成就的价值，那一页纸上的数字，衡量着你对社会是一种贡献还是一个负担。

其间，丽莎做了一个梦。那是一个晚上，在一座大房子里，窗外大雨倾盆而下。喧嚣的雨声中，丽莎抱着女儿安抚。墙体里充满了水，水隐隐波动，冲撞着家具，不断膨胀、膨胀。最后，墙壁轰然爆开，大水喷涌而出，淹没了整个家。丽莎抓住女儿，冲出家门，跑到街上，离开了这个被淹没的家，离开了这所要吞噬她和她家人的房子。就算不去看心理医生，她也明白这个梦的含义。

九十天到了，丽莎给大通打电话。“好了，已经三个月了。”丽莎说。工作人员说，大通会给她寄些东西，等着就好，不用担心。

两个礼拜后，有人来敲门。她早就知道了。

“是银行的人，这可不是好消息！”

艾伦拿着一捆文件，步履艰难地走进卫生间，交到丽莎手上。她平复了一下自己，撕开信封。

在佛罗里达州，贷款方如果想要取消一名借款人的赎回权，必须提起诉讼。所以，这是来自佛罗里达逾期法务集团的一份起诉状副本，这是一家著名的房屋止赎厂，他们指控丽莎违反了抵押贷款条款，并附带了一份法院传票和一叠诉讼通知。她有二十天的时间做出书面回复。

在这些传票中，她有一个极为意外的发现。摩根大通家庭金融服务公司的名字并未出现其中。也没有富国银行。丽莎的手指划过写着原告名字的段落：“美国银行——摩根大通抵押贷款信托2007S2的受托人。”

对于富国银行怎么会跟她的抵押贷款有关，丽莎已经摸不着头脑了。现在又冒出一个美国银行——听起来根本就不像是一家真的银行，而是像电影里的银行——成了这桩止赎案件的首席原告。还有，受托人是什么？信托又是什么？

这一切，到底意味着什么？

本文书摘部分节选自《房奴》，较原文有删节，经出版社授权发布。