一手房贷款过户流程和手续,二手房交易“带押过户”：解锁楼市，要少些算计，多点常识丨快评

继金华、济南与昆明之后，深圳也在试点二手房交易“带押过户”服务。这对二手房市场、一手房市场乃至整个房市意味着什么？

目前通行的二手房交易模式是“先赎楼后过户”：如果买卖中的房子尚未结清按揭贷款，那卖方先要向银行偿还余款（一般由买方垫付），办理赎回抵押物手续，之后买方才能过户，双方才能完成房屋买卖交易。

这一模式的一般流程如下：一、买卖双方达成意向，确定总价及税费谁付→二、拉产调，让买家了解房子确为卖家所有、是否作了抵押→三、双方签订合同，买家给付定金→四、网签，把合同备案，防止一房多卖→五、买方付首付，如果卖方有未结清贷款，此时就需先赎楼，然后买方才能办理新的按揭→六、办理过户手续，买家申办新的房产证→七、买家领到新的房产证，办理入押后银行放款→八、交楼。

整个过程比较冗长繁琐，不过，交易安全是能得到保障的。如果买家担心卖家收到钱跑路，可以办理交易资金监管手续。

但显然，“先赎楼后过户”大大加长了整个交易周期。一般而言，卖家申请提前还贷款，银行未必同意立刻结清，一般等几个月（“排队”）是常态。因为提前还款对银行来说，是损失了一桩收益稳定的业务，故而“赎楼”成为交易瓶颈。当然，如果买家申请按揭的与卖家现有按揭的是同一家银行，银行就会痛快一些，办理周期会短一些。

其次，由于赎楼费用绝大多数情况下由买家垫付，这对买家来说也有一定风险：这钱用于赎楼之后，卖家不见了怎么办？同时，赎楼往往需要一大笔钱。一般由买家垫付，买家要么使用自有资金，要么以卖家名义借过桥贷款来支付，而利息一般由买家来承担。前者对买家来说有直接风险，后者相当于把这一风险成本化。

“带押过户”业务，免去了赎楼环节，交易双方及银行代表（即抵押权人、债权人）与公证处签署“公证提存服务协议”→买家将购房款放入公证处提存专用账户→银行同意带押过户并配合办理手续；交易各方共同向房管局申请，不注销原抵押权直接办理房产过户→公证处打给银行前一个按揭的余款，并办理抵押权注销，然后将房款划给卖家。如果买家有申请按揭，则办理新的抵押权登记。可见，公证处成了整个房产交易实质上的“居间人”“组织者”与“担保方”，较好地解决了“先赎楼后过户”的诸多痛点。

深圳首批试点交易于6月中旬启动，7月底完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销，8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作，涉及超10套房产、4000多万元交易资金。因为中间不需要“赎楼”，大大缩减了整个交易时间。又因为办理过户后才“赎楼”且由公证处从专用账户划出，对买家来说交易安全大大提升。这一业务的主要交易成本是公证处按提存金额的千分之三收费，显著低于过桥贷款的费用，买家会省不少钱。坪山公证处称这一模式可以将总交易成本降低1/3。

总之，“带押过户”，令二手房交易更快速、更安全、更省钱，是显著的效率提升。假以时日，必将对“先赎楼后过户”模式构成有意义的挑战，会有越来越多的二手房交易选用新模式。这样，旧模式即使不消亡，也会在压力之下发生蜕变，如过桥贷款的利率或会有所降低。

这一业务的合法性是没有问题的。民法典第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产……抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”

二手房旧交易模式，是“提前清偿债务”再过户。新交易模式，是先“提存”，过户后再清偿债务，并且还给交易双方创设了一个新的权利：如果交易进行到中间因故终止，资金可以原路返回，整个交易可以回滚到原始状态，避免了各种可能的纠纷。在旧模式下，如果已提前还款并赎了楼，这时交易因故不能进行下去，就非常麻烦。

更进一步，二手房“带押过户”推出之际，是整个楼市遇冷大背景。各地响应度还不错，说明经过多年市场经济熏陶，许多地方已经明白：降低二手房交易成本、令二手房交易更自由更便利，可以免除购房人后顾之忧，进而提振房市尤其是一手房市场的信心。如果不让离婚或让离婚变得很艰难，结婚率一定很低。房市也是同样的道理。那种“冻结二手房交易逼大家买一手房”的算计，缺乏常识，不能成立。商品房是大宗资产，金融属性极强。要是没有自由便利高效活跃的二手市场支撑，一手市场的买家就会纷纷离场。

总之，政府对楼市多一些长期主义心态，避免各种机会主义举措，才是明智之举。

陈斌