“四三二”要求，“三”即四证齐全

“四、三、二”要求，“四”是指完成四证，项目有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》， “三”是指自有资金不得低于开发项目总投资的30%。根据国务院《关于调整完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，保障性住房和普通商品房项目在房地产开发项目中的资本金。20%不变，其他项目由30%调整为25%。“二级”是指具有二级房地产开发资质；

商业银行发放的房地产贷款只能用于区域内的房地产项目，严禁跨区域使用；

商业银行在选择房地产开发贷款对象时通常采用名单制管理，通常对房地产公司的销售规模和股东背景有要求。

并购贷款

商业银行并购贷款是指商业银行向收购方或其子公司发放的用于支付并购交易价款和费用的贷款，即可用于股权投资。

2015年，银监会发布的《商业银行并购贷款风险管理指引》对并购贷款提出了基本要求。在该规定中，房地产企业可以通过并购收购土地的方式绕过开发贷款中的“四、三、二”要求。获得贷款相对容易。2018年，上海银监局印发《关于规范发展并购贷款的通知》，进一步规范房地产并购贷款，提出用于房地产开发用地并购或房地产开发用地项目公司股权并购贷款监管应该被穿透。

房地产并购贷款需满足以下条件：商业银行所有并购贷款余额不超过该行同期一级资本净额的50%；并购贷款比例不超过5%；并购贷款占并购交易价格的比例不超过60%；并购贷款期限一般不超过七年。

委托贷款

委托贷款是指政府部门、企事业单位和个人等委托人提供的贷款，贷款人根据贷款的对象、用途、金额、期限、利率等授予、监督使用和协助收回贷款。由委托人决定。贷方不承担信用风险，只收取代理费。

信用债务

信用债券是指由政府以外的实体发行的具有约定现金流量的用于偿还本息的债券。房企发行的信用债可分为公司债、公司债、短期融资券、中期票据和定向工具。

离岸债务

在国际金融市场或海外发行债券。2018年4月以来，出于控制外债风险的考虑，国家发展改革委印发了《关于完善市场约束严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。企业外债资金投资境内外房地产项目、补充经营资金等。2019年下半年，国家发展改革委印发《关于申请备案登记有关要求的通知》 《房地产企业发行外债》，要求房地产企业发行的外债只能用于替代明年到期的中长期海外债务。

实际债务

股票市场上的债权意味着表面上是一种股权投资，但实际上这种投资转化为一种具有固定收益的债权关系。股权清偿主要模式：投资者以股权形式进行投资，但同意未来收回股权，以回购、第三方收购、对赌、定期分红等形式获得固定收益.，而不是将股权升值作为利润。

风险投资 VC

（Venture Capital，简称VC）简称风险投资，可以以私募股权的形式，由公司或基金提供给被认为具有高增长潜力或已表现出高增长的早期创业公司。风险投资之所以称为风险投资，是因为风险投资存在很多不确定性，给投资及其收益带来很大的风险。一般来说，风险投资是投资于高科技初创企业，这些公司的创始人拥有过硬的技术专长，

但缺乏公司管理经验。还有一点是，一项新技术能否在短期内转化为实际产品并被市场接受，这也是不确定的。还有其他一些不确定因素导致人们普遍认为这种类型的投资是高风险的，但不可否认风险投资的高回报率。大多数风险投资基金的大部分投资都失败了，但只要有一家被投资公司成功，就可以弥补其他损失。

私募股权PE

（Private Equity，PE，也称为私募股权投资或私募股权基金），是金融业务中一个非常广泛的概念，用来指代任何一种不能在股票市场自由交易的股权资产的投资。被动机构投资者（例如官方养老金池、保险公司）可能投资于私募股权基金，然后由投资公司管理并投资于目标公司。

首次公开募股

（Initial Public Offerings，IPO），又称首次公开募股、首次公开募股、股票上市，是公开上市的一种。这是公司首次通过证券交易所将其股票出售给普通公众投资者来筹集资金的方式。私营公司通过这一过程转变为上市公司。

信贷基金

指金融机构以信贷形式积累和分配的货币资金。金融机构的信贷资金来源包括各类存款、金融债券、对国际金融机构的负债、流通中的现金等项目；信贷资金的使用包括各种贷款、证券和投资、黄金存款、外汇交易、金融贷款和在国际金融机构的资产等。

影子银行

一般是指那些具有一定银行职能，但不受监管或监管较少的非银行金融机构。简单来说，影子银行是可以提供信贷但不是银行的金融机构。目前，“影子银行”主要存在三种形式：银行理财产品、非银行金融机构贷款产品和民间借贷。在中国，影子银行主要包括信托公司、担保公司、典当行、地下钱庄、货币市场基金、各类私募基金、小额贷款公司和各类金融机构，包括理财、私募融资、等等

市盈率

市盈率（Price Earnings Ratio），简称P/E或PER，是指在调查期间（通常为12个月），股票价格与每股收益的比率。投资者通常使用这个比率来估计股票的投资价值。一般来说，市盈率的倒数就是投资回报率。市盈率为 25 的股票的回报率为 4%。

离岸金融

指设在一个国家，但与该国金融体系联系不大，不受该国金融法规监管的金融机构开展的金融中介活动。例如，一家总部位于巴哈马的信托和投资公司，其业务活动是从欧洲居民或其他非美国居民那里吸收美元资金，然后将这些资金置于欧洲居民或非美国居民手中，从事离岸金融活动。严格来说，离岸金融是不受当局国内银行法监管的资金融资，无论这些活动发生在国内还是国外。例如，美国的国际银行设施（IBF）和东京离岸金融市场的商业活动都是离岸金融。离岸金融的主要业务是吸收非居民的资金，服务于非居民的融资需求，因此被形象地描述为“两端外”的金融业务，形成的市场被称为离岸金融。市场。目前，我国离岸金融业务还处于初步探索阶段。

增信

提高信用。信用增级手段多种多样，其中以第三方担保、抵押与质押担保、债券保险、债券信托、信用准备金最为常见。银行贷款往往需要使用“信用增级”。大公司不仅容易获得贷款，而且由于信用评级较高，利率也较低。对于信用等级较低的中小企业，为了获得贷款或降低融资成本，往往需要引入优质企业或担保公司为其提供担保，以提高信用等级。

市政债券

是以市政府为发行人，或以市政府下属部门或机构（如污水处理厂、自来水公司、城市基础设施和管理公司等）为债券，向公众发行的债券发行人。主要用于地方城市基础设施或公益性设施的建设，如道路、桥梁、供水、污水处理、垃圾处理、教育设施或其他公益性设施。

夹层金融

私募股权融资的一种形式，它是一种无担保的长期债务，投资者有权调用金融家的股权。一般来说，夹层利率越低，可用的股票期权就越多。金融机构主要通过桥接和推介等方式匹配企业和投资者，并在必要时为企业提供流动性支持。

过桥贷款

是一种期限为六个月的短期资金融资，是一种与长期资金挂钩的资金。过桥是一种暂时的状态，具有期限短、含金量高、资金回报率高、风险可控等特点。例如，一些城市设立的紧急转贷基金，本质上是过桥融资。

银团贷款

是由一家或多家商业银行或投资银行共同安排和管理的一组贷款人提供的贷款。占主导地位的银行被称为授权牵头安排人或账簿管理人。账簿管理人的作用主要是为客户（需要筹集资金的公司）制定市场和客户可接受的贷款条款，并在公开市场上为其筹集所需资金。

杠杆/杠杆

也称为资本杠杆，是利用债务投资于高风险业务或活动。当投资收益不如预期时，杠杆的乘数效应会加速公司亏损和资金短缺，并可能影响整体经济环境。负债率是衡量资本杠杆的指标。负债率越高，杠杆效应越大。同时，资本杠杆的乘数效应是双向的。当使用贷款资金的公司利润等于或高于预期时，给予股东的报酬加分；相反，当利润低于预期，甚至出现亏损时，就像一夜下雨房子漏水一样。情节严重的，经营中断，走向清算或破产，这使得股东的投资变成了泡沫。杠杆是一种多方面的复杂工具，可以同时放大收益和损失。

战略投资者

指符合国家法律、法规和规章要求，与发行人有合作关系或合作意向和潜力银行融资业务有哪些类型，愿意按照发行人配售要求与发行人签订战略投资配售协议的法人. 有法人实体发行公司股票。1999年7月，战略投资者的概念首次提出。在我国上市公司领域，战略投资者是指在同行业或相关行业中拥有强大的重要战略资源，寻求与上市公司相互协调、互补的长期共同战略利益，并愿意持有长期持有上市公司较大比例的股份。

机构投资者

在我国，机构投资者是指在金融市场从事证券投资的法人，包括保险公司、养老基金和投资基金、证券公司、银行等。最活跃的是具有证券自营业务资格的证券经营机构和符合国家相关政策法规的投资管理基金。

LOF基金

上市开放式基金“上市开放式基金”。即上市开放式基金发行后，投资者既可以在指定网点认购和赎回基金份额，也可以在交易所买卖基金。LOF基金是我国证券投资基金的本土化创新。LOF不仅可以通过基金销售机构认购或赎回基金份额，还可以通过证券账户在交易所认购或赎回基金份额，还可以像买卖股票一样在交易所买卖基金份额。LOF 可以是指数基金或主动管理型基金。

ETF基金

“交易所买卖基金”是指以选定指数（标的指数）所包含的成分证券（股票、债券等）为投资对象的开放式指数基金。完全复制或样本复制的指数基金，被动投资以密切跟踪基础指数。我国第一只ETF，上证50ETF，完全复制上证50指数进行投资。

ETF具有独特的实物申购和赎回机制，这也是ETF与普通指数基金的最大区别。投资者以现金方式认购普通指数基金，按照基金份额净值采用“量申购、赎回”的原则，赎回时也获得现金；而ETF采用“认购赎回”的原则。投资者根据基金公司每日公布的PCF清单（申购与赎回清单）中指定的一篮子证券进行认购。赎回时，他们得到的不是现金，而是相应的一揽子证券（有些ETF可以使用全部或部分证券）。赎回的现金替代模式）。所以，

FOF基金

英文全称是“Fund of Funds”，即“基金中的基金”。公募FOF将80%以上的基金资产投资于中国证监会批准或注册的公募基金。金融工具。FOF选择多个基金进行组合配置，可以进一步分散风险。我国第一只公募FOF基金成立于2017年，FOF不仅可以投资基金管理人自己管理的其他基金，也可以投资其他基金公司管理的基金。对于基金管理人自行管理的其他基金的投资，FOF有避免双重收费的机制：持有的其他基金持有的自有基金资产不收取FOF管理费；FOF经理认购自己管理的其他基金。

合格境外机构投资者（QFII）

QFll（Qualified Foreign Institutional Investors）是Qualified Foreign Institutional Investors的简称，QFll机制是指外国专业投资机构来华投资的资格认定制度。在一些国家和地区，特别是新兴市场经济体国家和地区，由于货币还没有完全可兑换银行融资业务有哪些类型，资本项目尚未开放，外资的介入可能对其证券市场产生较大的负面影响。有限引进外资，开放资本市场，进行逆回购。

合格境内机构投资者（QDII）

“合格境内机构投资者”的简称。是在一国境内设立，经该国有关部门批准，在境外证券市场从事股票、债券等证券业务的证券投资基金。与QFII一样，也是一种过渡性制度安排，允许境内投资者在货币未完全可兑换、资本账户尚未开放的情况下，有限程度地投资境外证券市场。

路演

是国际上普遍采用的证券发行和推广方式，是指证券发行人发行证券前对机构投资者的推广活动。活动期间，公司向投资者详细介绍了公司业绩、产品、发展方向，充分阐述了上市公司的投资价值，让准投资者深入了解具体情况，解答机构投资者关心的问题. 路演的目的是促进投资者与股票发行人之间的沟通交流，确保股票发行盈利。通过路演，股票发行人和承销商可以更客观地确定发行量、发行价格和发行时机。

公私合作伙伴关系 (PPP)

（Public-Private-Partnerships，PPP）是指政府、营利性企业和非营利组织以项目为基础相互合作的形式。通过这种形式的合作，合作伙伴可以获得比单独行动更有利的结果。当合作各方参与一个项目时，政府并没有将项目的全部责任转移给私营部门，而是由合作各方共同承担责任和融资风险。PPP以市场竞争的形式提供服务，主要以纯公有领域和准公有领域为主。

交易所交易掉期

在外汇市场上，买卖双方约定将货币 A 兑换成货币 B，然后在未来的特定日期将货币 B 兑换成货币 A。