租赁土地能否抵押贷款,租赁物抵押权与所有权冲突的法律分析

法院：江苏省苏州市吴江区人民法院

案号：（2016）苏0509民初10032号

一、基本案情

2013年4月28日，被告S电梯有限公司（以下简称S公司）与原告中国G银行股份有限公司吴江分行（以下简称G行吴江分行）签订《固定资产借款合同》，双方约定：借款金额9000万元，借款期限为5年，即自2013年5月2日至2018年4月27日，借款利率为浮动利率，以基准利率加浮动幅度确定。当期执行利率为5.75%，还款方式为按还款计划偿还借款，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%。

为确保G行吴江分行实现债权，S公司与G行吴江分行于2013年4月15日、4月22日、2014年4月3日、6月18日、7月24日、9月10日及12月18日分别签订了7份《最高额抵押合同》与《抵押合同》，以S公司享有的城镇土地使用权、在建工程、房产、机器设备向G行吴江分行设立抵押担保，并办理了抵押登记手续。

2013年5月2日，G行吴江分行根据S公司的申请依约发放贷款。然借款到期后，S公司未能按照合同约定履行还款义务，自2015年6月21日起开始拖欠利息。截至2016年7月31日，被告S公司尚欠借款本金88，429，727.71元，利息、罚息、复利合计5，531，012.21元。由此，G行吴江分行诉至法院，要求判令S公司归还贷款本金、利息（含复息）、为实现本案债权支付的律师费；判令就S公司的以上债务（含诉讼费用）对S公司抵押的房地产、机器设备享有优先受偿的权利。

2014年5月13日第三人台Z融资租赁（苏州）有限公司（以下简称台Z公司）与S公司签订订购契约书和《融资租赁售后回租合同》。台Z公司为S公司提供融资租赁服务，并向S公司购买其现有设备作为融资租赁目标物。2014年5月28日，中国人民银行征信中心融资租赁登记载明登记租赁合同号码，租赁财产信息目标物详细列表附件载明租赁物名称、数量、型号、发票号码、发票金额。

台Z公司述称，××动产抵押登记书中载明的部分设备系台Z公司所有，且已办理融资租赁登记，故G行吴江分行要求对上述融资租赁设备行使抵押权的诉讼请求不应予以支持。因此，台Z公司申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，请求法院确认S公司与G行吴江分行签订的抵押合同中涉及其所有的设备的抵押行为无效，并要求原告、被告注销苏州市吴江区G行政管理局登记编号为苏××动产抵押登记书中关于设备的抵押登记。

二、法院裁判

法院认为， 第三人要求确认被告S公司与原告G行吴江分行签订的抵押合同中涉及融资租赁设备的抵押行为无效，要求原告、被告注销苏州市吴江区G行政管理局关于融资租赁设备的抵押登记。

法院认为，首先，承租人将其自有物出卖给出租人，再通过租赁合同将租赁物从出租人处租回的，法院不应以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁关系，故原告G行吴江分行以机器设备系被告初始购买，由被告占有为由认为机器设备系被告所有的抗辩意见不予支持。其次，承租人未经出租人同意在租赁物上设立其他物权，第三人与承租人交易时，未按照法律、行政法规、行业或者地区主管部门的规定在相应机构进行融资租赁交易查询，出租人主张第三人物权权利不成立的，法院应予以支持。

本案中，第三人台Z公司于2014年5月28日对融资租赁机器设备进行登记，按照《关于使用融资租赁登记公示系统进行融资租赁交易查询的通知》的规定，原告G行吴江分行有义务在办理资产抵押过程中登录融资租赁登记公示系统查询抵押物的权属状况，2014年7月24日，原告G行吴江分行与被告S公司办理上述机器设备的抵押权登记，应按照银行有关规定进行融资租赁交易查询，原告G行吴江分行应当知道抵押机器设备中部分属于融资租赁物，原告G行吴江分行不属于善意第三人，故本案第三人的主张符合法律规定，予以支持。鉴于原告、被告对上述融资租赁设备设定抵押的行为无效，原告、被告应对上述融资租赁设备的抵押登记予以注销。

三、律师评析

在实务中，融资租赁关系的出租人对租赁物享有的所有权与抵押权人对抵押物享有的抵押权发生冲突是常见的争议之一。这是由于融资租赁合同法律关系中租赁物所有者和占有者的分立造成的。在《民法典》实施之前，融资租赁关系建立后，由于没有相应的登记及公示方式，客观上也造成融资租赁公司对租赁物享有的所有权无法进行公示，其他权利人也就无法通过查询得知租赁物的实际权属情况，为各类纠纷的发生埋下了祸根。

因此，《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释 》（法释〔2014〕3号，已被修改）第九条 规定，承租人或者租赁物的实际使用人，未经出租人同意转让租赁物或者在租赁物上设立其他物权，第三人依据 物权法第一百零六条的规定取得租赁物的所有权或者其他物权，出租人主张第三人物权权利不成立的，人民法院不予支持，但有下列情形之一的除外：

（一）出租人已在租赁物的显著位置作出标识，第三人在与承租人交易时知道或者应当知道该物为租赁物的；

（二）出租人授权承租人将租赁物抵押给出租人并在登记机关依法办理抵押权登记的；

（三）第三人与承租人交易时，未按照法律、行政法规、行业或者地区主管部门的规定在相应机构进行融资租赁交易查询的；

（四）出租人有证据证明第三人知道或者应当知道交易标的物为租赁物的其他情形。

根据上述规定，第三人能否善意取得租赁物的所有权或者他物权，要看其与承租人进行交易时主观上是否构成善意。在对融资租赁物进行交易过程中，第三人应对租赁物的基本状况尽到具有普通知识能力的人的注意义务，在法律、行政法规、行业或者地区主管部门规定的相应机构对交易物的相关信息进行查询。若买受人未能依此要求进行融资租赁交易查询，应认定其不构成善意，亦无法构成善意取得。但相关法律并未规定融资租赁交易在何处登记，如何登记，造成融资租赁公司作为所有权人将租赁物抵押给自己的奇特现象。

《民法典》第七百四十五条 规定，出租人对租赁物享有的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。从而正是在立法层面上肯定了租赁物的登记对抗效力。中国人民银行发布的《动产和权利担保统一登记办法》第二条明确将融资租赁 纳入动产和权利担保统一登记范围，除机动车抵押、船舶抵押、航空器抵押、债券质押、基金份额质押、股权质押、知识产权中的财产权质押外，该办法还将生产设备、原材料、半成品、产品抵押，所有权保留等也全部纳入了统一登记范围。

中国人民银行征信中心（简称征信中心）是动产和权利担保的登记机构，具体承担服务性登记工作，不开展事前审批性登记，不对登记内容进行实质审查。征信中心建立基于互联网的动产融资统一登记公示系统（简称统一登记系统）为社会公众提供动产和权利担保登记和查询服务。

该办法和民法典同时实施，可以说自此之后，融资租赁公司对租赁物享有的所有权正式可以登记，并且还与其他大部分动产登记一并纳入了登记范围，解决了之前无处登记、多头登记的老大难问题。上述案例虽然发生在《民法典》实施之前，但法院仍然认可了中国人民银行征信中心融资租赁登记的公示对抗效力，说明登记试点工作早已开展。

因此，银行等债权人在与承租人交易时，应在统一登记系统进行融资租赁交易查询，否则不构成善意取得，存在相关交易无效的风险。